對樓市有何影響?
樓市“房貸荒”會緩解嗎?
央行突發(fā)降準(zhǔn),釋放資金1萬億!
7月9日下午,央行宣布將于7月15日全面降準(zhǔn),降0.5個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)),釋放長期資金約1萬億!本次下調(diào)后,金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.9%。
從歷史情況看,國常會提及降準(zhǔn)后,央行多在一兩周內(nèi)宣布。果然,降準(zhǔn)的靴子落下。而最近一次央行降準(zhǔn),還是在去年4月,時隔一年3個月,央行終于再次降準(zhǔn)。
對樓市而言,意味著什么?
想必大家更關(guān)心的是,央行時隔一年多重提降準(zhǔn)傳遞了什么信號?對樓市又有何影響呢?
降準(zhǔn)本身有助于改善商業(yè)銀行的流動性,對于房貸等有積極的作用。
雖然理論上各類資金本身不會流入到房地產(chǎn),但因為以后本身的貸款額度是增加的,所以實際過程中也還是有助于房地產(chǎn)的發(fā)展,至少房貸本身有趨于寬松的可能。
特別是,近期全國各地都出現(xiàn)了二手房銀行停貸現(xiàn)象。央行降準(zhǔn),一定程度上會增加銀行貸款的額度,有利于緩解銀行停貸現(xiàn)象。
此外,對于房價影響并不會太大。
1/降準(zhǔn)的出現(xiàn),一方面意味著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期。
2/另一方面,降準(zhǔn)的出現(xiàn),意味著流動性不會再大幅收緊,這讓股市、樓市都暫時松了一口氣。
根據(jù)央行發(fā)布的2021年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù),6月末,廣義貨幣(M2)余額231.78萬億元,同比增長8.6%,增速比上月末高0.3個百分點,比上年同期低2.5個百分點。
M2增速,代表著貨幣松綁的力度。去年全年,M2增速高達(dá)同比增長10.1%,曾經(jīng)連續(xù)10個月保持雙位數(shù)增長。
這一增速遠(yuǎn)高于GDP增速。歷史經(jīng)驗反復(fù)證明了一個道理:當(dāng)M2增速大幅跑贏GDP增速之際,股市、樓市必然有所反映。
而2021年上半年,M2增速大幅回落,股市、樓市同樣備受影響,房貸持續(xù)加息、二手房停貸等已在多個城市輪番上演。
隨著降準(zhǔn)信號的再次出現(xiàn),貨幣至少不會再向上半年如此收緊了。
3/事實上,與降準(zhǔn)相比,降息或加息的威力更大。
降準(zhǔn),相當(dāng)于降低銀行在央行的“押金”,讓銀行有更多錢用來放貸。降息,則是降低存貸款基準(zhǔn)利率,降低融資成本,減輕還貸負(fù)擔(dān),讓市場更有動力去擴(kuò)張。
換言之,降準(zhǔn)只是釋放出流動性,但錢能不能從銀行出去,市場是不是有需求,貨幣傳導(dǎo)的路徑是否通暢,都懸而未決。而降息之后,無論實體貸款利率還是房貸利率,都會隨之下降,影響更為直接。
所以,對于短期的樓市來說,相比于降準(zhǔn),更重要的信號在于信貸。觀察信貸有幾個重要指標(biāo):
一個是M2增速,M2增速會否重回兩位數(shù),則決定了貨幣寬松的力度究竟有多大。
第二個是實際房貸利率。房貸加息的節(jié)奏會否有所放緩,二手房停貸會否成為過去,銀行“兩道紅線”的壓力是否減少,有待繼續(xù)觀察。
第三個則是嚴(yán)查信貸違規(guī)流入樓市的政策力度。經(jīng)營貸流入樓市,是上一輪部分熱門城市房價上漲的重要支撐力之一,嚴(yán)查經(jīng)營貸的力度及后續(xù)配套手段,決定了信貸管控的嚴(yán)厲程度。
當(dāng)然,這些影響都是短期的。
所以,下階段可以注意的是會不會降息。如果降息,那么樓市很可能下半年又一波行情,如果不降息,市場波動不會大。
關(guān)于此次降準(zhǔn),一些專家們怎么看?
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦解讀道,從以往降準(zhǔn)對樓市影響來看,降準(zhǔn)不會改變樓市運行趨勢;但從心理層面講,第一次降準(zhǔn)會對市場產(chǎn)生短期影響。當(dāng)前樓市運行處于相對高位,對于調(diào)控政策不嚴(yán)厲城市,短期可能還會有一定助推作用;但對于調(diào)控政策比較嚴(yán)的城市,預(yù)計效果有限。
“但不代表對樓市沒有影響,畢竟資金總是會更愿意流入盈利更高的地方,且降準(zhǔn)帶來的最直觀影響就是銀行可放貸資金的增加,這對于當(dāng)前樓市遭遇的‘房貸荒’無疑會是一個緩釋”。
嚴(yán)躍進(jìn)繼續(xù)表示,銀行當(dāng)前最聚焦的在于房貸集中度。后續(xù)降準(zhǔn)后,銀行可貸資金規(guī)模增大,分母放大,意味著房貸占比會有所減少,所以客觀上會使得銀行房貸集中度完成壓力減少。據(jù)此,今年上半年出現(xiàn)的各類房貸收緊壓力也會有所減少。
因此,要嚴(yán)管中介炒作降準(zhǔn)政策,以往每次降準(zhǔn)時,往往也是中介違規(guī)炒作房源和房價時,這時需要注意政策落實,防范扭曲政策本意,積極促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。
泉州最新房貸利率
近日,全國各地“銀行房貸利率上調(diào)”、“放款額度緊張”、“二手房停貸”等消息頻出。那么,泉州情況如何呢?
據(jù)了解,近期泉州多家銀行的房貸利率有所上漲,但二手房沒有停貸。
- 數(shù)據(jù)采集于2021年7月1日-
從表中可以看出,近期泉州大部分銀行的首套房貸款利率在5.25%以上,二套房貸款利率在5.45-5.6%之間。
相較6月初(首套房貸款利率在5.19%左右,二套房貸款利率5.38%左右)的房貸利率,當(dāng)前的房貸利率有明顯上漲的趨勢。
調(diào)整后,對購房者影響大嗎?我們按照貸款100萬30年等額本息來算下:
首套:按照5.19%計算,每月需還5484.93元;按照5.25%計算,每月需還5525.04 元,每月多還37.11元。總房款利息多還13357.47元。
二套:按照5.38%計算,每月需還5602.86 元;按照5.45%計算,每月需還5646.56元,每月多還 43.7元??偡靠罾⒍噙€15742.5 元。
房貸利率的上調(diào)所帶來的直接影響就是購房成本的增加,房貸利率提高、額度緊張對購房群體的上車難度提高了。雖然可能會誤傷剛需,但這在一定程度上也會抑制投資客入場,降低市場預(yù)期,穩(wěn)定市場。
關(guān)于此次降準(zhǔn)是否意味著穩(wěn)健貨幣政策取向發(fā)生改變的提問,該負(fù)責(zé)人表示,穩(wěn)健貨幣政策取向沒有改變。此次降準(zhǔn)是貨幣政策回歸常態(tài)后的常規(guī)操作,釋放的一部分資金將被金融機(jī)構(gòu)用于歸還到期的中期借貸便利(MLF),還有一部分資金被金融機(jī)構(gòu)用于彌補7月中下旬稅期高峰帶來的流動性缺口,增加金融機(jī)構(gòu)的長期資金占比,銀行體系流動性總量仍將保持基本穩(wěn)定。
問:此次降準(zhǔn)是否意味著穩(wěn)健貨幣政策取向發(fā)生改變?
答:穩(wěn)健貨幣政策取向沒有改變。2020年應(yīng)對疫情時人民銀行堅持實施正常貨幣政策,5月以后力度就逐漸轉(zhuǎn)為常態(tài),今年上半年已經(jīng)基本回到疫情前的常態(tài)。此次降準(zhǔn)是貨幣政策回歸常態(tài)后的常規(guī)操作,釋放的一部分資金將被金融機(jī)構(gòu)用于歸還到期的中期借貸便利(MLF),還有一部分資金被金融機(jī)構(gòu)用于彌補7月中下旬稅期高峰帶來的流動性缺口,增加金融機(jī)構(gòu)的長期資金占比,銀行體系流動性總量仍將保持基本穩(wěn)定。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好,人民銀行堅持貨幣政策的穩(wěn)定性、有效性,堅持正常貨幣政策,不搞大水漫灌。
問:此次降準(zhǔn)的考慮是什么?
答:此次降準(zhǔn)的目的是優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的資金結(jié)構(gòu),提升金融服務(wù)能力,更好支持實體經(jīng)濟(jì)。
一是在保持流動性合理充裕的同時,增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金配置能力,為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。
三是此次降準(zhǔn)降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年約130億元,通過金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)可促進(jìn)降低社會綜合融資成本。
問:此次降準(zhǔn)釋放多少資金?
答:此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn),除已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的部分縣域法人金融機(jī)構(gòu)外,對其他金融機(jī)構(gòu)普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點,降準(zhǔn)釋放長期資金約1萬億元。
不下調(diào)部分金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率的主要原因是,5%的存款準(zhǔn)備金率是目前金融機(jī)構(gòu)中最低的,保持在這一低水平有利于金融機(jī)構(gòu)兼顧支持實體經(jīng)濟(jì)和自身穩(wěn)健經(jīng)營。