有“套利”,就有生意。

去年底以來,在系列因素推動下,市場上“物美價廉”的貸款產(chǎn)品悄然增多。各大銀行紛紛推出了各類利率低廉、條件友好、操作便捷、放款快速、還款靈活的經(jīng)營貸、抵押貸、消費貸產(chǎn)品。由此興起一個“套利”空間,用利率低廉的經(jīng)營貸置換利率較高的房貸按揭。

上海地區(qū)的一位貸款中介提供的信息顯示,根據(jù)不同的需求,抵押貸款產(chǎn)品有多種形式,比如側(cè)重長期限的,有可貸20年期的產(chǎn)品,利率最低達到3.85%;有可按照20年計算月供同時還款方式靈活的,利率多在4.15%、4.75%,優(yōu)質(zhì)客戶最低也可做到3.85%;有在征信和流水等貸款要求方面較為寬松產(chǎn)品,如期限3年,利率4.05%、4.25%;貸款金額則根據(jù)所抵押房產(chǎn)的性質(zhì)和一抵、二抵情況有所不同,整體而言,貸款金額大概在所抵房產(chǎn)評估價值的七成左右。

如同此前每一輪信貸潮,隨之而來的是關(guān)于貸款流向樓市的操作和討論。如果說過去的焦點集中于將經(jīng)營貸等資金挪用進樓市,那么這一輪則有所“進化”,將已經(jīng)按揭中的貸款轉(zhuǎn)換成經(jīng)營貸,或通過還清再抵押的方式獲得更多現(xiàn)金,甚至再還清再抵押的多輪循環(huán)操作。

那么,這樣的操作對于購房者來說有哪些風(fēng)險?究竟是否合規(guī)?

今年初,家住北京市朝陽區(qū)的張女士賣了朝陽區(qū)的一套房子,計劃在東西城購買一套房子為孩子上學(xué)做準(zhǔn)備。在換房過程中,有貸款中介建議她:“借錢或者通過過橋資金先全款買房后,再用房產(chǎn)抵押申請銀行經(jīng)營貸,不僅利息更低,貸款額度也更高?!?/p>

這一說法頗令人心動。按照北京市的政策,購房者此前有過貸款記錄的,無論是否還清,再貸款都算二套。二套房貸款,普通住宅貸款的比例最高為40% ,非普通住宅的貸款比例為20%。所謂的“普通”和“非普”,并不是商品房的性質(zhì),而是政策意義上的劃分。據(jù)房地產(chǎn)中介介紹,2014年調(diào)整的普通住房認定標(biāo)準(zhǔn)為,五環(huán)內(nèi)總價超過468萬元或者面積超過140平米即屬于非普通住宅。即便是一套90平米左右的房子,總價800萬,也屬于非普通住宅,首付高達八成,貸款只能貸160萬,這對很多購房者來說都面臨很大壓力。

由于二套房能貸款的比例太低,也就催生了將“房貸”轉(zhuǎn)化為“經(jīng)營貸”的需求。此前首付不夠的情況下,很多購房者會挪用信用貸、消費貸等資金來湊。后來由于監(jiān)管要求,一年內(nèi)有一大筆消費貸的購房者,個人住房按揭貸款將不能獲批。至此,消費貸這一方式被堵住,很多購房者轉(zhuǎn)而選擇經(jīng)營貸。

貸款中介告訴張女士:“一套價值800萬元的房產(chǎn),如果借款人或者近親屬名下有企業(yè),以房產(chǎn)抵押,向銀行申請企業(yè)‘經(jīng)營貸’,保守能貸款500萬元,采用先息后本的方式,最長期限可到10年。而且貸款的利率最低可以做到3.85%,相比二套房貸的利率5.65%,利息要便宜很多?!?

類似的貸款操作方案在其他地區(qū)也悄然流行,從當(dāng)前情況看,銀行、中介、客戶對此都十分積極。有的銀行或貸款中介甚至動員此前已經(jīng)申請了房貸的老用戶,可以先把房貸還了,再置換為經(jīng)營貸,降低利息以減輕還款的壓力。

小趙去年剛剛在上海地區(qū)購買了一套住房,由于此前在其他城市購買過住房有貸款記錄,此套必須作為二套房付70%的首付比例,購房的資金壓力較大,因此他打算通過多方籌措舉債完成購房。

對于小趙而言,由于放款總額中貸款比例僅30%,按揭期限30年,因此月供壓力并不大,但由于前期舉債較多,短期內(nèi)面臨較大的集中還債壓力,對于現(xiàn)金需求較大。對于這種情況,銀行客戶經(jīng)理建議:“可以將所有按揭貸款全部還清,還清之后再將房子作為抵押物申請一筆抵押經(jīng)營貸,這樣可以一次性貸出較大額度的現(xiàn)金,解決眼前的負債壓力?!?/p>

張女士和小趙均是普通的個人購房者,自己和家人名下都沒有公司,而當(dāng)前市場上大力推廣的抵押貸、經(jīng)營貸,貸款對象一般是小微企業(yè)主,如何完成將房貸按揭替換成經(jīng)營貸的操作呢?

張女士的貸款中介表示:“買房的錢可以借過橋資金,一個月成本大約2% 。也可以幫忙‘買’一個公司過戶到張女士名下進行貸款,成本不超過1萬元。”再三權(quán)衡之下,張女士因為擔(dān)憂新受讓的公司存在其他經(jīng)營和債權(quán)債務(wù)風(fēng)險而作罷。

不過,這樣的操作不難實現(xiàn),特別是此前從事企業(yè)經(jīng)營或者注冊為個體工商戶的購房者,輕易就能實現(xiàn)。

上海的小趙情況類似,不同的是,需要先借一筆過橋資金將剩余的抵押貸款還清,同時“搞定”一家小微公司,然后再向銀行申請經(jīng)營貸。

相比正常的個人住房按揭貸款,采用經(jīng)營貸的流程更復(fù)雜,相關(guān)的風(fēng)險也不容忽視。

正常按揭流程:買賣雙方簽訂購房合同、買家支付首付款并向銀行申請貸款、銀行貸款審批、辦理過戶、銀行辦理房產(chǎn)抵押登記、放款給賣家 。

經(jīng)營貸的流程:買家暫借過橋資金、全款購買房產(chǎn)、買家抵押房屋向銀行申請企業(yè)經(jīng)營貸 、銀行審核后放款、買家挪用經(jīng)營貸償還過橋資金 。

按照貸款中介等推銷者的說法,經(jīng)營貸的利率比按揭貸的利率要低很多,因此建議購房者考慮如此操作。

但事實并不一定如宣傳那么美好,這與不同貸款產(chǎn)品的還款方式有關(guān),房地產(chǎn)按揭貸款最長期限30年,一般采用等額本息(每月等額還款)或者等額本金(逐月遞減還款)兩種方式。面向企業(yè)主的經(jīng)營貸/抵押貸往往采取先息后本的方式,期限較為靈活,有3年、5年的,也有10年、20年的,個人購房者用來替代按揭貸的自然需要選擇長期10年、20年的貸款產(chǎn)品。

到底能便宜多少,可以算一筆賬,假設(shè)貸款金額100萬:

在按揭貸款下,作為二套房(典型的適用案例)利率一般為5.65%,期限30年,等額本金方式下支付的利息總計85萬,每月還款5772元;等額本息方式下利息總計108萬,首月還款7486元(每月遞減13.08元)。在經(jīng)營貸下,先息后本的還款方案,若利率4.25%、20年的情形下,則利息總計85萬;若利率3.85%、期限20年的情形,則利息總計77萬。如果期限10年,則利息總額會更少一些。

從利息總額上看,經(jīng)營貸的貸款成本有一定的優(yōu)勢,但是也并不明顯,并且這是建立在貸款期限更短的基礎(chǔ)上,這就意味著,對購房者的現(xiàn)金流要求更嚴。如果再考慮上“買公司”的費用,以及前期過橋拆借資金的各種成本費用,對比來看幾乎沒有比較優(yōu)勢。

那么,市場上那些蠢蠢欲動的人,動機是什么?

從小趙和張女士的案例來看,二者的共同點在于,都是有購房需求但已經(jīng)失去首套購房資格,只能按照二套的首付比例和貸款利率購房。這并不意味著他們是有實力在一線城市購置兩套房的實力人群,事實上剛需者在北京、上海購房就完全有可能陷入這種困境。

這種情況下,購房者對現(xiàn)金需求較大,他們在首付階段需要一次性支付大額現(xiàn)金,并且保持在辦理按揭貸款之前不能在銀行有其他未還清貸款。因此,購房者會想方設(shè)法通過各種非銀行渠道籌措資金。這些拆借來的資金不像按揭貸款,可以在未來長達數(shù)十年的時間里慢慢償還,所以完成購房后還有一個集中還債的壓力,而消費貸、經(jīng)營貸、抵押貸等產(chǎn)品正是滿足這類人群一次性獲得大額現(xiàn)金的方式。

除了這種解決負債壓力的考慮,也有另一情形。在過去十幾年中,房產(chǎn)無疑是升值最快、產(chǎn)生最大財富效應(yīng)的資產(chǎn),這種致富方式簡單、快速,讓經(jīng)歷過的人念念不忘,未能經(jīng)歷的人也伺機而動。

過去多年,每一輪上漲都為持有房產(chǎn)者沉淀了更多的財富,而當(dāng)初向銀行借的貸款,即負債,則慢慢稀釋了。在持續(xù)的寬松趨勢下,更多人的選擇是繼續(xù)負債,套取現(xiàn)金,買入有升值潛力的資產(chǎn)。對于普通個人而言,對此最常規(guī)的踐行方法,就是抵押房產(chǎn),貸出大額現(xiàn)金。

由于所購住房大多仍在按揭中,無法辦理抵押貸款,因此不少購房者就聽從中介的建議,還掉按揭,轉(zhuǎn)換成抵押貸。這一做法的另一個動機是,房子經(jīng)歷了升值,按照新的市場價值可以貸出更多現(xiàn)金。

另一方面,銀行也有其動機。近年來,監(jiān)管大力引導(dǎo)銀行機構(gòu)開展普惠金融,要求金融支持實體經(jīng)濟,扶持小微企業(yè),國有大行、股份制銀行紛紛推出各類小微經(jīng)營貸款產(chǎn)品,一再壓低貸款利率。

經(jīng)營貸真的能隨便拿去買房嗎?是否合規(guī)?如果操作不通會遭遇什么后果?

工行一支行客戶經(jīng)理表示,按照監(jiān)管規(guī)定,經(jīng)營貸款不能違規(guī)流入樓市、股市。如果是“新房本、新公司”申請經(jīng)營貸的,幾乎批不下來。按照該行的貸款要求:企業(yè)經(jīng)營一年以上,個人成為公司股東或者法定代表人一年以上,持有房產(chǎn)原則上也需要一年以上,不滿一年則需要提供購房款為自有資金的證明。

據(jù)該客戶經(jīng)理介紹,工行會核查企業(yè)的經(jīng)營情況和資金的用途,原則上要求企業(yè)一年的經(jīng)營流水達到貸款總額的2倍。至于貸款的期限,他表示有兩種產(chǎn)品,貸款三年期,每月還息,到期后一次性歸還本金;另外一種,是六年期的“循環(huán)貸”,每年需要歸還一次本金,利息最低3.4%-3.5%。

建行一支行客戶經(jīng)理也表示,申請經(jīng)營貸需要有真實的經(jīng)營。有房產(chǎn)抵押的經(jīng)營貸款,如果是10年期限的,也需要一年還一次本再申請新貸款,利率3.85%。準(zhǔn)入條件是持有房產(chǎn)時間超過1年,個人成為公司股東也需要半年以上。

挪用經(jīng)營貸買房被發(fā)現(xiàn)后,會有何后果?前述多家銀行的客戶經(jīng)理均表示,經(jīng)營貸的貸款用途是企業(yè)經(jīng)營,如果監(jiān)管查到或者銀行發(fā)現(xiàn)資金流向了房地產(chǎn),就會要求客戶提前結(jié)清。而住房按揭貸款是比較確定的長期貸款,相比之下短期經(jīng)營貸投資長期房產(chǎn),若要一下子要還清所有貸款對購房者來說壓力很大,還不上存在房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險。