此前,銀行放款慢發(fā)酵出了一系列問題,最明顯的就是“無法放貸”或者“延期放貸”造成違約,雙方各執(zhí)一詞,鬧成法律糾紛。
案例一:購買西安二手房,原本約定流程辦完是90天,突然銀行額度收緊,導(dǎo)致放款時間變長,合同出現(xiàn)逾期,賣方拒簽延期協(xié)議,這種情況直接導(dǎo)致買賣雙方法律糾紛,出現(xiàn)違約賠償,責任誰來承擔?
案例二:購賣西安二手房,原本約定首付是80萬,結(jié)果因為二手房指導(dǎo)價,銀行照搬“指導(dǎo)價”執(zhí)行,買家首付變少了,但又有了額外支出,現(xiàn)在不愿意按照合同執(zhí)行,出現(xiàn)法律糾紛,現(xiàn)在誰來負責?
這種因為放貸所導(dǎo)致的法律糾紛,到底是買方問題,還是賣方問題,或者是銀行問題?可能因為不同的角度,所立足的角度都會有所不同,但可以肯定的一點是“消費權(quán)益”沒有被保護,而且也不是健康狀態(tài)。
因此,央行提出“雙維護”,明確“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維護住房消費者的合法權(quán)益”,吸引了我們的視線。
其一,二手房降稅。9月30日晚上,東莞宣布降低二手房交易中個人所得稅核定稅率,個人買賣二手住房的核定稅率,從2%降低到了1%。這是繼珠海、肇慶、中山、惠州之后,廣東省第五個降低二手房個稅的城市。
其二,房貸利率下調(diào)。廣州、佛山等地的部分國有大行和股份銀行已經(jīng)在下調(diào)房貸利率。廣州的中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等房貸利率有所下降,佛山建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行的房貸利率有所下調(diào)。
其三,銀行放款加速。不少二手房、新房客戶表示,現(xiàn)在貸款等放款的時間明顯縮短了,從之前的半年降低到了四個月左右,這與七月份西安呈現(xiàn)的二手等待半年以上、部分新房因為沒有辦法放款還出現(xiàn)維權(quán),風向有所不同。
這些蛛絲馬跡,似乎都能夠與“雙維護”掛鉤,但實際上并不是這么淺薄,這個層面制定策略,解決的是一個普遍現(xiàn)象。
目前,全國市場降溫,沒有出現(xiàn)回暖的跡象,整個市場沒有觸底,更不存在反彈!
西安市場所出現(xiàn)八九月份降溫,主要是三方面影響交織在一起:
一是政策聯(lián)合打壓,7月份出臺“二手房指導(dǎo)價”及一批次指導(dǎo)價小區(qū),8月份“830新政”發(fā)布,一二手同時遭遇重錘;
二是超量的集中供應(yīng),趕在“十四運”之前,約1.5萬套房源集中供應(yīng),而且高價房居多,與四五月份“缺房”供應(yīng)明顯不同;
三是西咸新區(qū)限購升級,從過去灃東新城限購到現(xiàn)在灃東、絲路能源金貿(mào)區(qū)、灃西新城馬王、高橋限購,在心理上產(chǎn)生震懾。
現(xiàn)在市場上遭遇的問題,絕對是前所未見,過去市場不好,只是因為購買力不夠和信心不足,現(xiàn)在是二手房指導(dǎo)價出臺,導(dǎo)致成交量創(chuàng)歷史新低,以深圳為例,創(chuàng)下近十年來新低。一部分三四線房子出現(xiàn)低于市場均價甩賣,降幅達到了50%,當然,這些都是“水分”,不是擊穿成本價甩賣。
目前,金融政策沒有大放水的痕跡,即便是貌似滲水,也不過是保持適當?shù)牧鲃有裕珜τ诜康禺a(chǎn)市場而言,還是于事無補,地方仍然為“土地流拍”驚恐,房企依然被“三道紅線”困住,購房者還在為“價格指導(dǎo)”一籌莫展.....
這是為了擠水分、降杠桿,而不是為了顛覆一個行業(yè),在稅務(wù)指導(dǎo)改革和銀行抵押制度改革之前,房地產(chǎn)仍然是一個驅(qū)動地方發(fā)展的關(guān)鍵!
(文章于2021年10月7日發(fā)出)