“打了半輩子工，舉全家之力好不容易湊出首付，結果爛尾了，還要每月繼續(xù)吃“土”還房貸，如果是你，覺得公平嗎？"

目前，房地產(chǎn)市場涌起“斷供潮”，在全國范圍內(nèi)已經(jīng)有超過300多個樓盤的業(yè)主聯(lián)名發(fā)表聲明，要求“強制停貸”。這其實也可以理解，“冤有頭，債有主，我房子拿不著，你銀行的本金和利息也別找我要，去找開發(fā)商?！?/p>

（多家樓盤樓主發(fā)布的停貸告知書 圖據(jù)網(wǎng)絡）

那這種“強制停貸”的方式到底合法嗎？

很多觀點認為，不合法，購房合同和貸款合同是兩份獨立的合同、兩個獨立的法律關系，業(yè)主不能以開發(fā)商不按時交房的違約或預期違約行為，就對銀行在貸款合同項下的還本付息請求權提出抗辯。業(yè)主強制“斷貸”，構成業(yè)主在貸款合同項下的違約行為，應對銀行承擔違約責任，也會對自身的征信產(chǎn)生不良記錄。

但我們認為，爛尾樓業(yè)主在開發(fā)商構成“違約”和“預期違約”的前提下，“斷供”，這是業(yè)主基于《購房合同》和《貸款合同》這兩個關聯(lián)合同，而對開發(fā)商未履行按時交房義務的一種抗辯權。

（圖文無關）

那可能很多人會問，開發(fā)商不交房，不是應該對開發(fā)商抗辯嗎？那為什么要對銀行抗辯？

我們認為，這種抗辯是一種新型的、基于消費信貸關聯(lián)合同關系而產(chǎn)生的“抗辯權延伸”。也就是說，我們有權把對開發(fā)商的抗辯，延伸到對貸款銀行的抗辯。

首先，這里的購房合同和貸款合同是關聯(lián)合同，并不是兩個彼此獨立的合同。

大家都知道，購房者按揭貸款的唯一目的就是為了湊錢買房，兩個合同是相輔相成的。如果購房者只簽購房合同不貸款，這錢湊不夠，開發(fā)商肯定也不會賣你，現(xiàn)實中，向開發(fā)商欠錢買房的還真很少見。但如果購房者只向銀行按揭貸款，但最終卻不買房，沒有大額首付款和房子擔保，銀行肯定也不愿意借出如此大的金額?，F(xiàn)實中，只有在商品房預售合同成立生效后，銀行才會和購房者簽訂貸款合同，并且所貸款項并不流向購房者，而是直接支付給開發(fā)商作為樓盤?？睿坏门沧魉?。購房者與銀行之間的貸款關系是基于購房者與開發(fā)商之間的購房關系而存在的，也就是說沒有購房關系就沒有貸款關系，兩者緊密聯(lián)系。最高院在相關案件中認為，審理涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系的案件，應避免因強調(diào)單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。因此，購房合同與貸款合同構成關聯(lián)合同，其所有當事人之間都應當存在法律關系。

其次，在關聯(lián)合同中，業(yè)主可基于關聯(lián)合同《購房合同》和《貸款合同》中開發(fā)商未履行按時交房義務對銀行進行抗辯?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”就體現(xiàn)了關聯(lián)合同、抗辯權延伸的立法精神，雖然只適用于合同被解除的情況下，但我們認為，根據(jù)其立法精神，在合同未解除的情況下，購房者也應當可以對銀行以開發(fā)商未按時交房進行不還本付息的抗辯。目前，德國、歐盟、英國、日本均構建了關聯(lián)合同或類似制度，以保障消費者的權利。

因此，如果在開發(fā)商未按期交房或預期無法按時交房的情況下，還要求業(yè)主繼續(xù)履行貸款合同，實在是顯失公平，購房者應當具有“斷貸”的抗辯權，直至房地產(chǎn)項目正常復工。但從司法實踐角度，基于其復雜性，我們并不建議這種簡單粗暴，直接發(fā)聲明拒貸的方式，建議在金融監(jiān)管部門和當?shù)卣慕y(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，爭取與開發(fā)商、貸款銀行達成暫停支付貸款本息、盡快完成項目建設的協(xié)議和安排。

2014年1月，總書記在中央政法工作會議上指出：“要把群眾合理合法的利益訴求解決好……使群眾由衷感到權益受到了公平對待、利益得到了有效維護?！毕Ｍ嘘P部門可以盡快完善商品房消費者和金融消費者權益保護的相關法律，使購房者作為消費者的權益得到充分的保護。

（歐陽軍）

（候朝輝）

（李君秋）

（章欣宇）

參考文獻：

2、遲穎.關聯(lián)合同中產(chǎn)生于買賣合同的抗辯權對貸款合同的適用性問題——從一則案例看德國消費信貸法抗辯權延伸制度.法學論壇,2007(05):36-41.

3、徐靜.對突破合同相對性原則的再認識——兼及對《德國民法典》第359條之借鑒.法學論壇,2012,27(01):127-133.

4、胡榮琦. 購房人斷供引發(fā)的開發(fā)商解除權糾紛案例研究.廣西大學,2021.

5、遲穎.德國消費信貸法規(guī)中的關聯(lián)合同制度——兼論《德國民法典》第358條.比較法研究,2006(03):63-72.

6、李璐. 論合同聯(lián)立規(guī)則在我國的適用條件及范圍.上海交通大學,2016.

7、覃有土,鄧娟閏.論信用卡持卡人的抗辯權.法學,2000(07):34-37+58.

8、王澤鑒.民法思維:請求權基礎理論體系.北京:北京大學出版社,2009:200.

9、王澤鑒.債法原理.第二版.北京:北京大學出版社, 2013:139.

10、最高人民法院民事審判第一庭.最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與使用.北京:人民法院出版社,2015:182-207.

11、最高院在2020年作出的（2019）最高法民再245號再審案中指出，“該案涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系……如果案涉合同正常履行，購房者取得房屋，各方權利義務亦可保持平衡。但因開發(fā)商不能交付房屋而致使合同解除，導致合同約定的各方權利義務嚴重失衡……因此審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調(diào)單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡”。

12、《德國民法典》第三百五十九條第1句規(guī)定，“基于關聯(lián)合同而發(fā)生的抗辯，使得消費者有權向與之訂立關聯(lián)合同的銷售者拒絕履行給付的，消費者可以拒絕償還金錢消費借貸款項”。又根據(jù)該條第3句規(guī)定，“消費者必須首先請求銷售者繼續(xù)履行買賣合同，而只有當該請求權的行使未達到其目的時，消費者才可以向貸款人行使其抗辯權，即拒絕支付貸款。

13、歐洲經(jīng)濟共同體《消費信貸指令》（歐洲經(jīng)濟共同體消費信貸指令87/102、EWG）第11條第2款規(guī)定，各成員國應該通過立法規(guī)定消費信貸中消費者對貸款人的抗辯權。

14、英國的《消費信用法》中，將消費信用分為關聯(lián)信用和非關聯(lián)信用，其中關聯(lián)信用即指的是提供信用的貸款人和出賣人是同一人或者兩者之間有業(yè)務上的聯(lián)系。關聯(lián)信用這一概念與德國法中“經(jīng)濟上的整體性”頗為相似。值得一提的是，英國《消費信用法》不僅有抗辯權延伸的制度，其甚至在第七十五條規(guī)定貸款人對出賣人的違約行為亦需承擔責任。

15、日本《分期付款販賣法》的第三十條規(guī)定了在消費信貸交易中抗辯權的延伸，其規(guī)定了在消費者從出賣人處購買的商品有瑕疵或與約定不符的情形下，在出賣人修復或更換商品前，消費者有權拒絕向貸款機構付款。