時隔3個月，房貸利率（5年期LPR）再次迎來下調(diào)。

8月22日，央行發(fā)布最新LPR公告，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

這是繼今年5月20日，央行將5年期以上LPR下調(diào)至4.45%之后的再一次下調(diào)。也是1年期LPR今年以來的第二次下調(diào)。

按照今年5月央行和銀保監(jiān)會《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》精神，首套房貸LPR最低可至4.1%。

意味著，首套房貸LPR再創(chuàng)歷史新低。從昆明本地的反應(yīng)來看，目前首套房貸最低4.1%、二套房貸4.9%的利率水平，對于購房者來說非常友好，能起到進一步刺激住房消費的作用。

LPR下調(diào)，貸款100萬月供少還約88元

事實上，對于此次LPR的下調(diào)，其實早有先兆。

在8月15日公告稱，開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作(含對8月16日MLF到期的續(xù)做)和20億元公開市場逆回購操作，中標(biāo)利率均下降10個基點。

而LPR的形成機制，是由各報價銀行按公開市場操作利率（主要是MLF操作利率）加點形成的方式報價，進而為銀行貸款提供利率參考。

現(xiàn)實中，LPR的調(diào)整，與MLF利率有著一定的關(guān)聯(lián)性。MLF利率下調(diào)之后，基本上都出現(xiàn)LPR下調(diào)的情況。

由此可見，央行進行MLF操作，中標(biāo)利率的下降，直接帶動了本次LPR的下調(diào)。

只不過，與今年5月僅下調(diào)了5年期以上LPR不同的是，本次5年期以上LPR下調(diào)15個基點的同時，同步對1年期LPR下調(diào)了5個基點。

就本次LPR的下調(diào)，展現(xiàn)出刺激信貸消費的強烈信號，算是對8月18日國務(wù)院常務(wù)會議提及“支持信貸有效需求回升，推動降低企業(yè)綜合融資成本和個人消費信貸成本”的一種積極回應(yīng)。

對照來看，1年期LPR今年以來再度下調(diào)，直指“降低個人消費信貸成本”；而5年期以上LPR的下調(diào)，則具有支持信貸有效需求回升的效用。

以5年期以上LPR為例，按照本次最新公布4.3%的LPR計算，首套房貸款100萬，以等額本息還款30年，總利息少還約3.19萬元，月供減少88元。

當(dāng)然，如果均以利率最低下限來對比，同樣的貸款總額與還款方式，30年支付總利息減少約3.15萬，月供少還87元。

單純從調(diào)整前的利率來看，對于已購房的群體，看似節(jié)省的利息不多，但對要買房的人來說，目前的利率水平已經(jīng)非常劃算了。

LPR再創(chuàng)歷史新低

巧合的是，隨著本次LPR的公布，正好是利率轉(zhuǎn)換為LPR計算方式的三周年。

自2019年8月正式執(zhí)行LPR的利率計算，彼時5年期以上利率為4.85%，要求首套房利率不得低于LPR，二套房利率不得低于LPR+60BP，即5.45%。

如今，正好3年。首套房利率已降至4.3%，同時執(zhí)行下限還可以低于最新LPR的20個基點，即4.1%，而二套房即便按原政策不得低于LPR+60BP來執(zhí)行，也僅是4.9%的水平。

昆明樓市整理/制圖

從目前來看，這已是房貸利率的歷史新低了。

這樣單純的利率對比可能不夠具象，我們還是以實際的貸款來對照。按照首套房貸款100萬，以等額本息還款30年計算，相比3年前，還款周期內(nèi)總利息要少約16萬元，月供每月少還445元。

真是不算不知道，一算嚇一跳。

看著當(dāng)前的利率水平，在2020年底買了房的同事，不禁發(fā)出驚嘆：一個10㎡的臥室沒了?。m然他4.95%的利率也不算高）

今年以來，房貸利率的持續(xù)走低，與促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求密不可分。特別是在當(dāng)前住房消費相對疲軟的狀態(tài)下，較低的利率將會起到刺激消費的作用。

根據(jù)易居研究院發(fā)布的《2022年二季度全國居民購房杠桿研究》顯示，“今年二季度，全國居民購房杠桿率降至21.2%，已創(chuàng)下2012年三季度以來的歷史最低值?！?/p>

而央行不久前發(fā)布的《2022年二季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》則揭露，2022年二季度末，個人住房貸款余額38.86萬億元，同比增長6.2%，增速比上年末低5.1個百分點。

一邊是居民購房杠桿率的下降（貸款買房的人減少），一邊是銀行個人住房貸款余額的增長（銀行的房貸資金放不出去），在兩難的局面下，銀行通過降低利率，適當(dāng)讓渡貸款收益，在“房住不炒”的基調(diào)下提振住房消費，也就顯得順理成章了。

在昆多家銀行已跟進調(diào)整房貸利率

伴隨著LPR的下調(diào)，在昆多家銀行也迅速跟進，并相應(yīng)的下調(diào)了房貸利率。

昆明樓市/制表

“今天剛調(diào)的（8月22日），4.25%的全變4.1%。”昆明主城區(qū)某項目銷售稱，二套房也基本可以貸到4.9%。

從在昆銀行的調(diào)整情況來看，多家銀行對于首套房貸利率，目前已按政策允許的利率下限執(zhí)行，即低于最新LPR的20個基點；僅有少數(shù)銀行首套房執(zhí)行的LPR利率。

但基本可以明確的是，在昆明市場上，幾乎已經(jīng)看不到在LPR基礎(chǔ)上加基點的利率情況。

不過，對于優(yōu)惠利率的享受，銀行一般要看借貸人的資質(zhì)等。如果資質(zhì)一般，銀行給到的利率通常是按LPR利率來執(zhí)行，因此，也并非是所有人都能享受首套房4.1%的利率。

前面已經(jīng)提到，LPR的下調(diào)對于新辦房貸的用戶，可以直接享受利率的實惠。相比之下，對于已辦房貸在還的用戶，則需要到重定價日才會進行調(diào)整。

而且，在LPR+基點數(shù)的框架下，基點數(shù)不會變化，只有LPR會有調(diào)整。

舉個例子，如果房貸利率為4.95%，即4.85%+10BP，到重定價日后，執(zhí)行的房貸利率會調(diào)整為4.3%+10BP，也就是4.4%。

相比之前的利率，享受到了55基點的實惠。按貸款100萬，等額本息30年計算，理想狀態(tài)下（LPR一直處于4.35）能省約11.9萬元，月供每月少還330元。

而且，銀行會根據(jù)利率情況，在重定價日自行調(diào)整，不用到銀行專門辦理相關(guān)的手續(xù)。