摘要

◆什么是房貸保險?

◆房貸保險的成本與利益

◆房貸保險如何成為投資理財工具?

什么是房貸保險?

PMI(private mortgage insurance)是為了避免借貸方無力償還貸方而成的一個保險。但這樣的保險怎么運作,又如何成為一種投資方案?

◆PMI 運作邏輯

無論如何,買房確實并非一筆小錢,放款的金融機構(gòu)有時必須面對購屋者可能繳不出錢的風險,也因此才有了房貸保險,以免放款的金融機構(gòu)蒙受損害。但房貸保險如何計算?以下做個簡單的說明:

舉例而言,由于房價波動通常會在20%左右,因此回到房屋貸款上,假設(shè)借貸方(購屋者)延遲房屋貸款,貸方(放款的金融機構(gòu))會損失約房屋價格的20%。此時,若借貸方(購屋者)付不出房貸而導致房屋必須法拍時,貸方(放款的金融機構(gòu))的潛在損失尚可以彌補;但若你先前的頭期款就少于20%,在延遲給付或成為法拍屋的狀況下,貸方則可能有較大的損失。

所以對于貸方(放款的金融機構(gòu))而言,在基本的房貸之上還有一份保險以防損失是重要的,至少能將最后的損失控制在20%以內(nèi)。如果借貸方(購屋者)違約,貸方(放款的金融機構(gòu))會至少會從房貸保險收到一筆錢,以彌補他的損失。

在房貸之上又要繳交保險,聽起來很不劃算,但正面來說,有了房貸保險則可以讓你更快買到房屋。若沒有房貸保險,許多人可能要等上許多年才有辦法準備足夠資金;透過房貸保險,我們則可以更快地擁有房子,而不用省吃儉用付房租給房東。

好像不是個劃算的交易,但從另一方面來說,房貸保險可以讓借貸方能更快得到房子的所有權(quán)。

◆PMI 的基礎(chǔ)計算方式

不同的借貸方案所需要的房貸保險的花費并不相同,平均而言是借貸總額的0.5-1.5%。假設(shè)您的借貸金額是25萬元美金,房貸保險大約會落在每年$1,250-$3,750元,或是$100-315元。

通常而言,房貸保險的比率有兩種類型:(1)以年計費(2)初始利率。依照初始利率給付的房貸保險,通常費用會比較高,但只需要在貸款結(jié)束時繳交一次。不過兩種類型的計算方式依然會視借貸方案的狀態(tài)而定。

那么要怎么確認適合自己的借貸方案呢?以下這份表格整理了一般房貸、FHA, VA, or USDA 貸款。若您借貸30萬美金,利率為3.5%,則房貸保險區(qū)間大致如下表:

注1:The above example assumes a $300,000 home purchase with 3.5% down, and a 30-year fixed interest rate of 3.75%. Your own rate and mortgage insurance costs will vary.

注2:Annual mortgage insurance cost is calculated based on year 1 loan balance. Annual costs will go down each year as the loan balance is reduced.

◆如何衡平房貸保險帶給你的成本與收益

必須厘清的是,盡管如同前面所說,貸方(放款的金融機構(gòu))擔憂的是因為無法還款導致?lián)p失,但房貸保險的計算方法與借貸金額有關(guān),和您持有的房屋價值或您的購買金額無關(guān)。也因此,繳交年費類型的PMI持有者每年都會重新計算房貸保險的年費,隨著繳交越多貸款,年費也會更少,對于準時還款的人而言具有吸引力。當貸款本金減少和/或房價升值,使貸款的貸款和房價比率達到78%,借款人可以向放款銀行申請取消貸款保險費用。

進一步看到附圖的這份電子表格,每期的還貸金額也許看似并無不同,但圖中綠色部分為需要繳交的本金、黃色部分為需要繳交的利息的比例??梢钥匆娫?040還款之前,隨著需要給付的本金減少,房貸保險的利息也逐漸下降,最終到達一個平衡點。

總結(jié):房貸保險作為投資理財工具

通常購屋者會想要避免 PMI,因為這看起來很浪費錢,甚至于是因為這點而延遲買房。但這可能是個誤解,從房屋市場來看,PMI有時會帶來令人驚訝的投資效果。

舉例而言,當你想要以5%的預付款,購買233,000美金的房屋,他的PMI約是在每月135美金。但隨著5年的房價漲幅與本金逐漸減少,這樣的情況并不會永久持續(xù)。記得,你可以在房貸達到80%平衡時取消這個保險,而你同時減少了仍需繳交的本金,又獲得了一間價值已經(jīng)提升的房屋。考慮物價,假設(shè)房屋漲至276,000美金,5年后你的本金也剩下$200,000美金,亦即房屋提升了43,000美金的價值,而最后PMI的花費約為8,100美金,如此算下來,比起儲蓄才買房的情況,投資報酬率是530%。這樣的投資報酬率即使是在股票市場也不多見,考慮到多重因素,是相當有利財富管理的選項。

隨著房屋的價值逐漸提升,而貸款所需繳交的費用越來越少,卻能比儲蓄到首付款更早得到房屋;擁有房屋在個人生涯規(guī)劃,甚至于投資上可以做的運用,也許遠比省吃儉用,還必須繳納租金來得更快。這樣的優(yōu)點使得在美國,透過PMI購買房屋的購屋者越來越多,比較借貸方案,甚至在頭期款只要繳交3%的情況下,就能開始準備購房事務(wù)。提早買房、繳交保險費用,卻能在后期因為房價上漲逐漸得到平衡,被視為許多人購屋時的投資方案。

當然,我們可能因為各種因素延遲購屋,像是為了有更好的信用分數(shù),或是其他可能,但在確認好貸款比率、房價起伏與個人長期的理財規(guī)劃的狀態(tài)下,房貸保險應(yīng)可以被視為是購房過程中可以考慮的成本,也應(yīng)當被視為在購屋時的重要方案。