房子蓋到今天,房價也是一路上漲,工資收入往往跟不上房價上漲,撇除日常生活開銷,我們要花不少時間才能湊齊30%的首付款,剩下的70%房款需要按揭貸款。當然,這樣具備還貸資格還算不錯的,畢竟已經(jīng)有了自己的住房。

一般說來,我們買完房,按照開發(fā)商和房產(chǎn)中介的指引,一步步完成房貸操作,即便是你要貸款的按揭銀行,也都是由開發(fā)商和房產(chǎn)中介指定的合作銀行,所以,作為購房者是很少會去過問房貸的事,主要原因是自己不熟悉其操作流程,加之時間緊迫,購房者無選擇余地。

事實上,由于房貸時間長、貸款金額大,這里面大有文章可做。當然,銀行是不會主動告訴你的,我們在與資深專業(yè)人士發(fā)現(xiàn),依照房貸還款方式、還款節(jié)點、房貸利率等角度處理操作,如果我們購房者掌握好“還房貸”技巧,省下一部車的錢也不是難事。下面來看看4大“還房貸”方法,你可挑選出適合你的一款出來。

第一種還房貸方式:轉按揭

轉按揭,本身是購房者買完房后,無法繼續(xù)按照原來的額度按月還貸,需要你把已經(jīng)按揭的房產(chǎn)通過轉賣的方式重新變更還貸期限。但由于這種還貸操作方式的存在,也可以用在我們正常還房貸過程中。具體操作時,你找一家利率折扣更低的銀行,通過這家銀行幫助你找一家擔保公司,將你所欠上家銀行的房貸結清,最后在新找的銀行重新辦理住房按揭貸款。

例子:買房時,你在A銀行貸款利率較基準上浮20%,隨著房貸利率逐步下行,此時B銀行的房貸利率已經(jīng)恢復到基準。你可以通過轉按揭的方式變更還貸銀行,當然,由于我們自身與原來的銀行還貸合同終止,會發(fā)生相關的費用,主要費用包括擔保、抵押登記、評估等費用,這個費用也不會太多,購房者能夠承受。如果你的運氣好,遇到你看中的銀行正在搞優(yōu)惠活動,比如銀行為吸引客戶,往往會幫你去掉轉按揭最大的一筆費用—擔保費,其他費用合計千元不到。你可以算筆賬,兩家銀行利率相差20%,省下的房貸利息夠一般家庭的年收入,即使10%也夠買輛家用車。

第二種還房貸方式:雙周供

雙周供,這個詞大家此前可能聽得不多,主要是銀行很少有這方面宣傳。簡單的說,兩周還一次房貸,這與我們此前一個月還一次房貸在時間上有差別。雙周供原理主要在于還款頻率更高,還款周期變短,從而使還款總額相應減少。從統(tǒng)計的還款期內(nèi)來看,雙周供利息遠低于月供利息,如果家庭收入穩(wěn)定,這種還款方式是很適合的。

例子:花50萬買一套房產(chǎn),房貸30年,利率6.12%,選擇雙周供每次還款1500元,選擇月供每次還款3000元左右。由于雙周供還款次數(shù)大幅增加,本金減少快,還款周期也由此前30年減少為24.7年,提前5.3年還完房貸。這樣算下來,在還款期內(nèi),雙周供比月供少還利息11.5萬元,差不多節(jié)省1/5的利息,足夠買一輛經(jīng)濟型車。

第三種還房貸方式:浮動利率與固定利率轉換

當利率處于上升期時,購房者采取固定利率按揭房貸比較劃算。當利率處于下降期時,浮動利率又最劃算。當然,固定利率和浮動利率房貸也對應了不同的購房群體,前者比較適合收入穩(wěn)定家庭,后者適合有一定積蓄的家庭。

第四種還房貸方式:合理縮短還貸周期

等額本息和等額本金還貸特點是:前者每次還款額度均衡,后者前期每次還款額度較高。對于大多家庭來說,我們選擇的還貸方式是“等額本息”,主要還是考慮到家庭收支情況,還貸壓力相對較小,而選擇“等額本金”的家庭往往收入水平要求較高。但從經(jīng)濟的角度講,等額本金還款方式相比等額本息節(jié)省利息不少。

一般來說,當采用等額本息還款已還總周期的二分之一、采用等額本金還款超總周期三分之一時間,選擇提前還貸的經(jīng)濟意義就弱化了,因為在這個時間之前,你已經(jīng)還了大部分的利息,剩下的時間大多在還本金。在提前還房貸的具體操作過程中,我們掌握一個原則,“應選擇縮短還款周期,非減少每次還款額度”。原因就是不同的還款周期,對應的利率梯度是不一樣的,貸款周期越短,越有可能進入低利率檔次,我們購房者房貸利息支出相應減少。

以上四種“還房貸”方法,我們可能只知道其中一二,有的可能從來都沒聽說過。雖然說在辦理過程中手續(xù)比較繁瑣,但想到能為我們省一大筆錢,相信也是值得的??赐暌陨线€房貸方法,是不是豁然開朗呢