最近，貸款買(mǎi)過(guò)房的業(yè)主都在打聽(tīng)一個(gè)問(wèn)題：聽(tīng)說(shuō)房貸利率要變了，轉(zhuǎn)成LPR，銀行啥時(shí)候打電話通知我呢？

別急，轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開(kāi)始，原則上于2020年8月31日前完成。到底是3月后才開(kāi)始打電話通知，還是3月前就要通知到位，目前還沒(méi)有定論。據(jù)銀行內(nèi)部人士透露，最近銀行客戶(hù)經(jīng)理們都在焦急等待著央行的具體執(zhí)行方案。一旦方案下發(fā)，他們就要開(kāi)始給存量房貸客戶(hù)打電話了。

為了避免接到銀行電話一臉懵的狀態(tài)，你有必要先學(xué)習(xí)一下房貸利率會(huì)怎么變。

先來(lái)看央行公告原話是怎么說(shuō)的：自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶(hù)就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。

所以，已經(jīng)有過(guò)房貸的業(yè)主，你現(xiàn)在有兩個(gè)選擇，要么選擇固定利率，要么選擇參照LPR。注意，只有一次選擇機(jī)會(huì)哦，選了就不能改。

選擇固定利率很好理解，就是跟銀行協(xié)商一個(gè)固定利率，以后都不變了。當(dāng)然現(xiàn)在還沒(méi)有細(xì)則，大概率是你目前的利率。

選擇參照LPR，你肯定要衡量合不合算。但要做好這道算術(shù)題，你得先補(bǔ)習(xí)一些知識(shí)。

首先，房貸利率以前怎么定價(jià)呢？它主要錨定的是貸款基準(zhǔn)利率，這個(gè)利率很久才會(huì)變一次，2019年各銀行執(zhí)行的還是2015年調(diào)整的五年期以上貸款利率——4.9%，買(mǎi)過(guò)房的朋友一定很熟悉，銀行就是按照這個(gè)利率來(lái)上浮或下調(diào)，比如打個(gè)9折或者上浮10%?，F(xiàn)在，房貸利率就跟這個(gè)貸款基準(zhǔn)利率說(shuō)拜拜了，以后參照的，變成了LPR。

那么，這個(gè)LPR是啥？LPR全稱(chēng)叫貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。名字里有“市場(chǎng)”兩個(gè)字，市場(chǎng)最大的特點(diǎn)是什么？變化?。PR每個(gè)月由18家銀行報(bào)價(jià)一次，再由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出數(shù)值并公布，目前分為1年期和5年期以上兩種，上浮或下降根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化。由于房貸一般都是5年期以上的商業(yè)貸款，所以參照的都是5年期以上LPR。

好了，補(bǔ)習(xí)完這些知識(shí)，我們根據(jù)兩種實(shí)際情況來(lái)算一下房貸利率。需要說(shuō)明的是，央行表示2020年房貸利率保持不變，以下從2021年算起。（不想看文字可以拉到后面看圖……）

情況一：房貸利率有折扣

如果你是很久很久之前買(mǎi)的房，那時(shí)候的利率很令人羨慕。比如4.9%打7折，也就是3.43%。

之前提到，根據(jù)LPR加減數(shù)值就可以形成自己的新利率。那加點(diǎn)數(shù)值是多少呢？

央行規(guī)定，加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

這是什么意思？聽(tīng)我解釋。你的原合同最近的執(zhí)行利率就是3.43%，2019年12月LPR是4.8%，那么加點(diǎn)數(shù)值就是3.43%-4.8%=-1.37%（注意這是一個(gè)負(fù)值）。這個(gè)-1.37%就是你未來(lái)的加點(diǎn)數(shù)值，永遠(yuǎn)不變，所以2021年開(kāi)始你的利率就是LPR-1.37%。

假設(shè)2020年12月LPR由現(xiàn)在4.8%下降到4.5%。根據(jù)你的房貸利率LPR-1.37%，計(jì)算可得4.5%-1.37%=3.13% 。如此一來(lái)，比你現(xiàn)在3.43%的利率還要低。

同樣，假設(shè)2020年12月LPR由4.8%上浮為5%。根據(jù)你的房貸利率LPR-1.37%，計(jì)算可得5%-1.37%=3.63%，這么一算，比你現(xiàn)在3.43%的利率要高了。

情況二：房貸利率有上浮

如果你買(mǎi)房比較晚或者是二套房，那么利率上浮了10%（或者更多，這里僅以10%舉例），也就是5.39%。跟第一種情況一樣，加點(diǎn)數(shù)值就是5.39%（現(xiàn)在的利率）-4.8%（2019年12月LPR）=0.59%（注意這是一個(gè)正值）。

那么這個(gè)0.59%就是你未來(lái)的加點(diǎn)數(shù)值，永遠(yuǎn)不變，所以2021年開(kāi)始你的利率就是LPR+0.59%。

假設(shè)2020年12月LPR由4.8%下降到4.5%，根據(jù)你的房貸利率LPR+0.59%，計(jì)算可得4.5%+0.59%=5.09%，那么就比你現(xiàn)在5.39%的利率低。

同樣，假設(shè)2020年12月LPR由4.8%上浮為5%，根據(jù)你的房貸利率LPR+0.59%，計(jì)算可得5%+0.59%=5.59%，那么就比你現(xiàn)在5.39%的利率高。

下面再看圖復(fù)習(xí)一下

所以，不管你是第一種情況還是第二種情況，本質(zhì)都是一樣，那就是未來(lái)參照LPR的房貸利率是會(huì)變化的。如果你選擇重新定價(jià)期為1年，那么利率1年變化一次。如果選擇3年，那就是3年變化一次。

看到這，我料想你會(huì)問(wèn)：“那固定利率和LPR，到底選哪個(gè)好呢？”

這基本上跟問(wèn)我未來(lái)20年哪只股票會(huì)賺錢(qián)一樣難回答。如果你覺(jué)得未來(lái)利率會(huì)走低，那么選擇LPR當(dāng)然是劃算的。如果你覺(jué)得未來(lái)利率會(huì)上行，那么固定利率就是個(gè)好選擇。雖然中國(guó)目前有一些利率下行趨勢(shì)，但房貸周期一般都很長(zhǎng)，想要確切預(yù)測(cè)未來(lái)的確有些難度。

什么？要問(wèn)我怎么選？我……我還沒(méi)買(mǎi)房啊……