房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021又迎來一個(gè)重要變化。

2020年12月末,央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱“通知”),明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是指:銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)(不含境外分行)房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)貸款占比)和個(gè)人住房貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例(以下簡(jiǎn)稱個(gè)人住房貸款占比)應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求,即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。

先說結(jié)論。一言以蔽之,隨著《通知》的下發(fā),預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)貸款余額將少增4000億左右,個(gè)人住房貸款余額少增3500億左右。隨著額度的縮減,無論是對(duì)個(gè)人還是機(jī)構(gòu),拿到房地產(chǎn)貸款將越來越難。

近年來,在“房住不炒”的導(dǎo)向下,監(jiān)管部門對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款投放一直有嚴(yán)格監(jiān)管。央行披露數(shù)據(jù)顯示,截止2020年三季末人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億元,同比增長(zhǎng)12.8%,比上季末低0.3個(gè)百分點(diǎn),連續(xù)26個(gè)月回落;今年前三季度新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的27.2%,比去年全年低6.8個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為,銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款調(diào)整已經(jīng)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間,《通知》出臺(tái)只是將前期政策制度化。

安信證券認(rèn)為,此次政策對(duì)銀行基本面的影響偏中性、偏長(zhǎng)期,銀行資產(chǎn)負(fù)債表或?qū)⒅貥?gòu)。

基于房地產(chǎn)相關(guān)貸款有土地、房產(chǎn)作為抵押,國(guó)際上主要零售型銀行(例如摩根大通、富國(guó)銀行、恒生銀行等)均將按揭貸款作為重點(diǎn)的信貸投放領(lǐng)域,但次貸危機(jī)之后,居民過度加杠桿對(duì)個(gè)人按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量也產(chǎn)生一定的影響,因此,這些銀行也都適當(dāng)降低了個(gè)人按揭貸款占總貸款的比例。此次政策對(duì)國(guó)內(nèi)銀行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在三方面:

從零售端來看,適當(dāng)控制居民加杠桿買房的速度與節(jié)奏,在此政策影響下,銀行預(yù)計(jì)將小幅收緊個(gè)人按揭客戶的審核門檻,客戶挑選會(huì)更加優(yōu)中選優(yōu)。而更多零售信貸資源有望在信用卡、個(gè)人消費(fèi)信貸、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款之間均勻分布,支持居民消費(fèi)與小微主體的經(jīng)營(yíng),這也對(duì)銀行挑選優(yōu)質(zhì)客戶、風(fēng)控水平提出了更高的要求。

簡(jiǎn)單來說,就是個(gè)人按揭貸款想跟以前一樣用便宜的利率拿到錢,基本就很難了。

從對(duì)公端來看,在“房住不炒”的政策基調(diào)下,銀行表內(nèi)房企融資實(shí)際上已經(jīng)審核比較嚴(yán)格,各家銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)均設(shè)置白名單,此次政策并未對(duì)房地產(chǎn)對(duì)公貸款占比設(shè)置上限,預(yù)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)影響相對(duì)有限。

安信證券預(yù)計(jì),不達(dá)標(biāo)銀行壓降貸款或?qū)?dǎo)致2021年房地產(chǎn)貸款余額少增4000億左右,個(gè)人住房貸款余額少增3500億左右。

但在房地產(chǎn)貸款上限的考核目標(biāo)下,銀行未來或?qū)⑦M(jìn)一步加大對(duì)制造業(yè)、科技型企業(yè)、三農(nóng)領(lǐng)域的信貸支持力度,而這些貸款主體抵押品相對(duì)不足,監(jiān)管層也是希望銀行提高信用類貸款占比,從中長(zhǎng)期看,銀行也將逐步改變過去依賴抵押物的貸款方式,資產(chǎn)負(fù)債表有望重構(gòu),客戶結(jié)構(gòu)、貸款結(jié)構(gòu)、風(fēng)控模式也有望更加優(yōu)化。

受《通知》下發(fā)的影響,2021開年以來,銀行板塊走勢(shì)疲弱。此次政策對(duì)銀行股影響偏利空原因在于,2021年銀行股的核心邏輯仍是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇驅(qū)動(dòng)銀行景氣周期上行,部分上市銀行房地產(chǎn)貸款占比已經(jīng)超出監(jiān)管上限,需要在過渡期內(nèi)通過時(shí)間和空間去消化資負(fù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力。

浙商證券則預(yù)計(jì),新規(guī)對(duì)2021年信貸投放總量及社融的影響不大,主要影響信貸結(jié)構(gòu),有助于繼續(xù)提高制造業(yè)信貸占比,房地產(chǎn)貸款占比將有所回落。

首先,新規(guī)對(duì)不達(dá)標(biāo)銀行設(shè)置了較長(zhǎng)的過渡期,且比例考核的情況下,僅需房地產(chǎn)貸款投放速率低于總體貸款投放速率,因此更多的是影響銀行信貸投放結(jié)構(gòu);其次,2020年央行通過MPA考核等方式引導(dǎo)銀行加大對(duì)制造業(yè)中長(zhǎng)期信貸的投放比例,并強(qiáng)化對(duì)地產(chǎn)信貸投放的監(jiān)管,意在加強(qiáng)資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),穩(wěn)定就業(yè)。

基本面改善,制造業(yè)資本開支需求有望提升,與本次新規(guī)相輔相成,有助于提高制造業(yè)信貸占比;個(gè)人按揭貸款也將受限,這對(duì)地產(chǎn)銷售可能帶來沖擊,進(jìn)而拖累M1增速。

《通知》還提出了一系列的配套要求。

建立區(qū)域分檔差異化集中度管理要求。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型、存量房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀等因素,分檔設(shè)定了房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

同時(shí),為體現(xiàn)區(qū)域差異,確定地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時(shí),可以有適度的彈性。結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn),以《通知》第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn),可以有增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的浮動(dòng)范圍。

對(duì)超過上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過渡期。管理制度還設(shè)置了過渡期,以保證政策的平穩(wěn)實(shí)施。2020年12月末,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求的,超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的,業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起2年;超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的,業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。

光大證券認(rèn)為,房地產(chǎn)貸款集中度管理政策的初衷,在堅(jiān)持房地產(chǎn)融資穩(wěn)中從緊的原則下進(jìn)行差異化調(diào)節(jié),對(duì)上市銀行而言,房地產(chǎn)總增量受影響不大,主要是銀行間存在差異化影響,大型銀行中,建行、中行和郵儲(chǔ)銀行超標(biāo);股份制銀行中,招行、中信、浦發(fā)、平安,興業(yè)超標(biāo),部分城商行超標(biāo)。以上銀行將面臨2~4年的過渡期安排。

房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。對(duì)于業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期結(jié)束后因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的經(jīng)批準(zhǔn)后可以適度延長(zhǎng)過渡期。

對(duì)此,東吳證券指出政策給予充足過渡期,商業(yè)銀行不需要對(duì)存量的涉房類貸款進(jìn)行“壓降”,只需要調(diào)整未來2~4年的新增貸款結(jié)構(gòu),逐步推動(dòng)存量占比達(dá)標(biāo)。

并預(yù)計(jì)招商銀行面臨超標(biāo)壓力相對(duì)較大,4年過渡期內(nèi)需要調(diào)整新增貸款結(jié)構(gòu);平安銀行、寧波銀行等零售銀行存量房貸占比很低,基本沒有調(diào)整壓力;興業(yè)銀行超標(biāo)幅度接近招商銀行,新增貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力較大;建設(shè)銀行與中國(guó)銀行超標(biāo)幅度相對(duì)較大,預(yù)計(jì)資源向小微傾斜;在其他中小城商行中,成都銀行的調(diào)整壓力相對(duì)最大,按揭與對(duì)公貸款均超標(biāo)明顯。

其他要求。管理要求以法人(不含境外分行)為單位設(shè)定并執(zhí)行,對(duì)全國(guó)性銀行在各地的分支機(jī)構(gòu)不單獨(dú)設(shè)定要求。為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。為配合資管新規(guī)的實(shí)施,資管新規(guī)過渡期內(nèi)(至2021年底)回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。