01

現(xiàn)有放松政策，很難奏效

我們最近確實(shí)能看到，這個(gè)樓市的政策又開始高密度的調(diào)整，和去年的調(diào)整完全是反著來，短短半個(gè)月，已經(jīng)下調(diào)了3次利息，現(xiàn)在首套房貸款利率已經(jīng)低至4.25%，上一次觸及這個(gè)利息，還是2015年。

今天，部分城市和區(qū)域，首套房首付比例下調(diào)至20%，二套首付比例30%，熟悉這個(gè)配方嗎？

周三我上廣播節(jié)目，主持人問對(duì)最近的放松政策怎么看?

我說目前的樓市調(diào)控放松，很難對(duì)樓市現(xiàn)有的情況有本質(zhì)的改變，利率從5.2調(diào)到4.9，能有多大的影響!（周三的時(shí)候利率還是4.9%，周四降到4.4%，周五降到4.25%）

我說我們要用一個(gè)大周期的角度來看待這個(gè)事情，上一輪房產(chǎn)調(diào)控放松，是2015年，那個(gè)時(shí)候是什么政策？

幾乎全放開，沒有套數(shù)限制，沒有戶籍限制，貸款利率4.2，低首付，還分期

就那樣，也是用了差不多1年半的時(shí)間才把樓市給拉起來?，F(xiàn)在說實(shí)話，距離2015年的政策，還有很長(zhǎng)的路要走。

同時(shí)我們現(xiàn)在也要注意另一方面，我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和2015年有本質(zhì)的不同。

2015年，GDP增速6.9%，國(guó)際環(huán)境也比現(xiàn)在友好，我們內(nèi)部，經(jīng)濟(jì)也有活力，人們有干勁，消費(fèi)信心很充足。

不知道大家還有沒有印象，當(dāng)時(shí)天貓雙11，成交數(shù)據(jù)年年創(chuàng)新高，現(xiàn)在看來，好像是上一個(gè)時(shí)代的事情。

所以樓市被拉起來是樓市政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境兩者相疊加的效果。

那2022呢，外圍受限，內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的也差很多，全年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)5.5%，而上半年又沒有完成，在這種情況下，想簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單松松閥門，是很難對(duì)樓市現(xiàn)在的情況有本質(zhì)的改變的。

說實(shí)話，把這些放到在廣播里說，很是大膽。但我覺得既然我上了一個(gè)能夠影響人的大眾媒體，單純的作為一個(gè)正直的人，懷著很樸素的夙愿，也是應(yīng)該說一些實(shí)話的。

上篇文章《你的困難，我看不見》，有朋友說看不懂，其實(shí)就是寫的比較隱晦：大意是下面的經(jīng)濟(jì)情況已經(jīng)很困難了，上面不行動(dòng)是不是因?yàn)閿?shù)據(jù)反饋不到？

看到了不行動(dòng)是一回事，看不到真實(shí)數(shù)據(jù)，是另一回事情呀！

還好，我們的體系總體還是高效的，從這幾天的調(diào)整來看，上面確實(shí)意識(shí)到了。

02

降息周期

主持人又問，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為lpr減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房下限扔按加70個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行。這個(gè)對(duì)我們買房會(huì)有哪些影響？

我當(dāng)時(shí)直接上了猛料，我說利率還有進(jìn)一步下調(diào)空間，因?yàn)槲覀冞M(jìn)入到了一個(gè)降息的周期。

這種下調(diào)政策，反映出來兩方面的問題，很尖銳：

一是雖然咱們房貸剛剛進(jìn)行了lpr轉(zhuǎn)化，那現(xiàn)在可以看出：

lpr仍然不是市場(chǎng)化的利率，因?yàn)樗€需要用一個(gè)行政化的加點(diǎn)進(jìn)行配合。

如果lpr完全市場(chǎng)化，那當(dāng)大家貸款意愿不足時(shí)，或者市場(chǎng)上新增貸款變少時(shí)，它的利率會(huì)迅速做出調(diào)整，趕快降低，讓大家多貸款，但是它沒有調(diào)整，它的調(diào)整的速度還不及行政化的加點(diǎn)來的快。

所以lpr，尤其是5年期lpr、目前看，沒有發(fā)揮它當(dāng)時(shí)設(shè)立時(shí)被期許的市場(chǎng)化利率調(diào)節(jié)的作用，這就導(dǎo)致它也無法反映出來當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于資金的渴求程度或者說是市場(chǎng)上資金的豐裕程度。

價(jià)格信號(hào)，丟失了。

舉個(gè)例子，就比如說我們買豬肉，豬肉價(jià)格高了，那就說明吃豬肉的人多了，存欄豬變少了；

豬肉價(jià)格低了，說明買的人少了，養(yǎng)的人多了。

價(jià)格信號(hào)的變化可以指導(dǎo)生產(chǎn)者下一步是增產(chǎn)還是減產(chǎn)，但是如果豬肉價(jià)格恒定，那我們就不知道當(dāng)前存欄豬是多還是少，如果豬已經(jīng)很少了，但是價(jià)格還沒有漲，養(yǎng)殖戶可能會(huì)產(chǎn)生誤判，覺得市場(chǎng)上豬還是太多 ，他要進(jìn)一步減產(chǎn)，那大家就吃不上肉了。

第二點(diǎn)，咱們現(xiàn)在從加基點(diǎn)70到減基點(diǎn)20，利率迅速變化，這說明高利率不是這兩天才出現(xiàn)的事情，

事實(shí)上，在過去的兩年里，利率一直都是偏高的，

我們的房貸是5年lpr（4.6%）加點(diǎn)70是5.3%，而一年lpr是3.8，這里面有個(gè)很大的差，購(gòu)房者，在過去的兩年里，硬抗了1.5的差，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)一降速，發(fā)現(xiàn)扛不動(dòng)了。

在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要有新的金融配套，這叫新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8%時(shí)，5.5%的利率沒問題，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)只有5%的時(shí)候，4.4%的利率還是太高了。

所以利率還有下調(diào)空間，而且越早調(diào)整越有利。

沒想到，上面比我還急，今天調(diào)成了4.25%

但是，這仍然不夠。

03

現(xiàn)在能不能買房

我繼續(xù)說，現(xiàn)在適不適合買房？適合，

房?jī)r(jià)已經(jīng)到位，尤其是我們研判的房子，價(jià)格都是很穩(wěn)定的，在過去兩年，房?jī)r(jià)波動(dòng)很大，但是有些小區(qū)，價(jià)格就是很穩(wěn)固，不降返漲，所以買房，精準(zhǔn)選籌，買好房，只要性能價(jià)格相匹配，就沒有問題。

但我們剛才說到的利息，是一個(gè)很大的問題。

有很多朋友問我，一修老師，你一直都說現(xiàn)在適合買房，那我問你，我現(xiàn)在4.9%利率買房，買完之后變成4.4%怎么辦？我都沒法回答這個(gè)問題，你說我能怎么回答？人家買完之后，新增貸款降息了，存量又不變，人家會(huì)說一修你這坑人??！

所以我覺得銀行真的要想清楚，你不能5.8%割一波，5.6%割一波，5.2%割一波，4.9%割一波，4.6%再割一波，這不是卸磨殺驢嗎？

存量房貸才是這個(gè)市場(chǎng)上的主體，老人不安撫好，新人會(huì)怎么看你？畢竟，新人進(jìn)來，也成了老人……

誰還沒上過小學(xué)呢！

END