時(shí)代的一?;遥湓趥€(gè)人頭上,就是一座山。

隨著疫情的多次席卷,人們的失業(yè)率再度提高,入不敷出甚至走向game over的企業(yè)、工廠越來(lái)越多,就連一度被當(dāng)做經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)都進(jìn)入了萎靡狀態(tài),市場(chǎng)信心發(fā)生了明顯的下滑。面對(duì)這種情況,人們對(duì)于“錢要花在刀刃上”的理解也變得越來(lái)越深刻,寧愿守著自己的“小荷包”度日,也不愿意拿出來(lái)投資,究其背后原因無(wú)非是擔(dān)心承擔(dān)未知的風(fēng)險(xiǎn)。

再加上疫情過(guò)后,房貸斷供現(xiàn)象的普遍發(fā)生、人們對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期降低,想要提前還房貸的聲音也應(yīng)運(yùn)而生,而這是前所未有的。甚至有內(nèi)部人員透露:“提前還貸的預(yù)約都排到了7月份”。

那么,到底是“繼續(xù)給銀行打工”劃算還是“和房貸一刀兩斷”劃算呢?

5月20日,中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行及同業(yè)拆借中心公布,5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)超預(yù)期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%,這是LPR改制后第一次5年期單獨(dú)降息,也是規(guī)模最大的一次降息,隨后全國(guó)多地房貸利率隨之下調(diào),最低達(dá)到了4.25%。

對(duì)此,有網(wǎng)友戲稱:“這就像是瑪莎拉蒂的1000元優(yōu)惠券,看似是給了優(yōu)惠,但和沒(méi)給優(yōu)惠比起來(lái)好像也沒(méi)有什么兩樣”。

顯然,這一舉措的出臺(tái),并沒(méi)有緩解人們想要提前還房貸的想法,反而使之愈演愈烈。甚至有一部分居民寧可承擔(dān)一部分違約金,也要提前還房貸,銀行面對(duì)這一現(xiàn)象只能心痛跳腳卻無(wú)計(jì)可施。

這到底是為什么呢?

疫情沖擊下,經(jīng)濟(jì)疲軟,人們收入水平直線下降,按理說(shuō)是沒(méi)有余力提前還貸的。可令我們?nèi)f萬(wàn)沒(méi)想到的是,收入緊縮了,消費(fèi)竟也隨之收緊了。

“有錢我不花,就存著,你再勸我花錢,我就存定期,哎~就是玩”。

就這樣,在低風(fēng)險(xiǎn)的訴求下,居民儲(chǔ)蓄率漸漸處于高位,自然也就增加了提前償還房貸的能力。

要知道,在此之前,人們更傾向于拿錢去投資從而獲得高收益,說(shuō)不準(zhǔn)就能“搏一搏,單車變摩托”。另外,根據(jù)以往情況來(lái)看,雖然也有提前還房貸的現(xiàn)象,但只是極少數(shù)。而且更多的是普通打工人,在拿到年終獎(jiǎng)或手中有結(jié)余資金時(shí),才會(huì)去考慮節(jié)省利息而提前結(jié)清負(fù)債。畢竟世人都追求“無(wú)債一身輕”,這也在情理之中。

也正因此,如今出現(xiàn)的大批提前還貸現(xiàn)象才更應(yīng)該引起人們的高度重視。

說(shuō)到這里,相信許多人已經(jīng)迫不及待想知道提前還貸到底劃不劃算了。別急,拿出你的小算盤跟著樓盤菌一起細(xì)細(xì)算來(lái)(均以首套房為例)。

以濟(jì)南為例,下調(diào)前貸款利率為4.6%,下調(diào)后貸款利率為4.25%,假設(shè)在2018年時(shí)申請(qǐng)100萬(wàn)元的商貸,貸款期限為30年,距今已按時(shí)償還了4年貸款,還剩26年的貸款未還。

我們先來(lái)算一下,按照利率下調(diào)前、下調(diào)后以及一次性還清貸款三種情況,會(huì)是怎樣的結(jié)果:

66萬(wàn)、52萬(wàn)看起來(lái)非常誘人,算下來(lái)一年就可以省2.53萬(wàn)、2萬(wàn)的利息,但前提是你要先拿出93萬(wàn)、86萬(wàn)的現(xiàn)金來(lái)償還貸款。

如果這筆錢在26年間,拿來(lái)投資理財(cái)呢?

假設(shè)一年投資理財(cái)(目前市場(chǎng)收益率3%~4%)的收益率為3.5%,那么一年下來(lái)的收益分別是3.25萬(wàn)、3.01萬(wàn)。

僅從結(jié)果來(lái)看,只考慮理財(cái)收益率與房貸利率價(jià)差擴(kuò)大就提前還款并不是一筆劃算的買賣。

另外,相信大多數(shù)人都會(huì)對(duì)“一次性結(jié)清”望而卻步,畢竟這需要有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。接下來(lái),我們?cè)偎阋凰闳绻前凑障冗€部分本金,貸款年限不變的情況,會(huì)怎樣呢:

不管是等額本息還款方式,還是等額本金還款方式,節(jié)省下的利息,都極具誘惑性。但樓盤菌還想提醒大家一點(diǎn):等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。也就是說(shuō),每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。如果已經(jīng)到了還款中期,就意味著已經(jīng)償還了大部分的利息,因此選擇提前還貸的意義不大。同樣,等額本金是將貸款總額平分成本金,根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō),越到后期,這種方式所剩的本金越少,所產(chǎn)生的利息也越少。如果你已經(jīng)還款超過(guò)1/3了,就說(shuō)明已還了將近一半的利息,后期所還的更多是本金,利息高低對(duì)還款額影響不大。

誠(chéng)然,假想的案例并不具備廣泛的代表性,但值得注意的是除了房貸利率與理財(cái)收益率外,還需要從還款時(shí)間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評(píng)估。而且,我們不能保證房貸利率會(huì)一直保持在4.25%,更沒(méi)有辦法讓投資收益一直處于理想水平。當(dāng)現(xiàn)實(shí)照進(jìn)市場(chǎng)時(shí),所有的假設(shè)都將化為虛無(wú)。

由此看來(lái),能否提前還貸,既是經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題也是社會(huì)民生問(wèn)題,回答此問(wèn)題也不能依靠“給銀行打工”這種簡(jiǎn)單思維,利率變化、未來(lái)收入預(yù)期、家庭支出、風(fēng)險(xiǎn)杠桿等都是需要考慮的因素。

目前樓市政策層層放寬,所有釋放出的信號(hào)都在傳導(dǎo)一個(gè)信息:守住“房住不炒”的前提下,盤活樓市、盤活經(jīng)濟(jì)。因此,有業(yè)內(nèi)人表示:“如今受疫情影響,樓市成交面臨不確定性,當(dāng)壓力過(guò)大時(shí)不排除未來(lái)房貸利率還有下調(diào)空間”。但沒(méi)人能成為真正的預(yù)言家,只有結(jié)合實(shí)事、自身情況等作出最適合自己的判斷才是最明智的選擇。

總的來(lái)說(shuō),要不要提前還房貸,關(guān)鍵要看放在誰(shuí)身上。對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的人,做一個(gè)投資組合的變化是沒(méi)有問(wèn)題的。對(duì)于大部分普通人來(lái)說(shuō),如果手里有閑錢,注意是留足了生活備用金,包括教育、醫(yī)療、意外等之后的閑置資金,且自己沒(méi)有相對(duì)穩(wěn)妥的投資方式能夠獲得5%以上的收益,房貸利率又在5%之上、房貸年限還比較長(zhǎng)的人,可以選擇提前還房貸??紤]到未來(lái)可能的變數(shù),提前還部分會(huì)是更穩(wěn)妥的做法。反之,則建議繼續(xù)承擔(dān)房貸,分?jǐn)倝毫?,拿手里的資金創(chuàng)造更多可能。

沒(méi)有最好的還款時(shí)間,就看你錢多不多。