按揭貸款是購房者以所購房屋做抵押,并由開發(fā)商提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款業(yè)務(wù),是常見的購房方式。那么,購房者一旦逾期還貸甚至拒絕還貸,銀行和開發(fā)商將如何維護(hù)自身合法權(quán)益?今天分享的案例就是一起購房者無力償還貸款,被開發(fā)商起訴的商品房預(yù)售合同糾紛。
2016年8月31日,被告徐江與原告開發(fā)商榮置公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》,購買位于上海市青浦區(qū)某地的一間商鋪,并與第三人海商銀行簽訂《個人商業(yè)用房貸款合同》。
被告徐江辯稱,逾期還貸并非主觀惡意,總房款20%的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高,遠(yuǎn)超原告榮置公司的實際損失,要求調(diào)低。
第三人海商銀行陳述,榮置公司已向海商銀行結(jié)清全部款項,徐江未履行前案生效判決。
法院認(rèn)為,法院經(jīng)審理認(rèn)為,《上海市商品房預(yù)售合同》系原被告雙方真實意思表示,內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定,應(yīng)為合法有效,雙方均應(yīng)恪守。
關(guān)于解約違約金,法院以榮置公司的實際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況,徐江的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素,酌情調(diào)整為總房款的10%。另判決,榮置公司應(yīng)當(dāng)返還徐江全部購房款。
購房者逾期還貸的風(fēng)險較多,主要有以下幾點:
產(chǎn)生高額罰息。通常貸款合同中約定了遠(yuǎn)高于一般貸款利息標(biāo)準(zhǔn)的罰息,一旦逾期將導(dǎo)致額外費用的產(chǎn)生,罰息亦會隨逾期時間不斷累積。 承擔(dān)高額違約金。若購房者逾期還貸,開發(fā)商可依據(jù)預(yù)售合同起訴購房者,要求解除合同并賠償巨額違約金。一旦開發(fā)商勝訴,購房者將陷入返還房屋、支付違約金的困境。個人征信污點。貸款出現(xiàn)逾期,購房者的征信會產(chǎn)生不良記錄,即便后續(xù)還清,也會留下最長可達(dá)五年的征信污點。
購房者如果遇到無法按約還貸的特殊情形,應(yīng)當(dāng)及時與銀行溝通,提前向銀行提出延期還貸的申請,經(jīng)銀行審批后,可暫緩還貸,如在暫緩期限內(nèi)仍無法還貸的,可主動與開發(fā)商、銀行協(xié)商靈活還貸。(文中當(dāng)事人系化名)