“第一套房是公寓，現(xiàn)在還能在買住宅嗎？是算首套還是二套呢？”、“我在外地買了套房子，但現(xiàn)在又想買一套，貸款時(shí)是算首套房還是二套房呢？”、“孩子成年了想自己在深圳貸款買房，為什么貸款的時(shí)候被算作二套房呢？”........
大多是因?yàn)樾』锇閭儗?duì)首套房和二套房的概念理解不清楚，又或者是對(duì)自己的購(gòu)房資格存在疑慮，“購(gòu)房資格”的問題，今天，先跟大家說一說“哪幾種情況下，我們購(gòu)買的第二套房按‘首套’計(jì)算”這個(gè)問題。
中國(guó)人民銀行規(guī)定我國(guó)城市居民購(gòu)買第1套住房享有按揭貸款利率優(yōu)惠，所謂的“首套房”得同時(shí)滿足三個(gè)條件：買房人年滿18周歲；買的房子是90平方米及以下的普通住房；購(gòu)房人現(xiàn)在名下沒有單獨(dú)或與他人共同購(gòu)買的住房。不過與父母一起購(gòu)買的、按照房改政策購(gòu)買的、通過繼承遺產(chǎn)或拆遷安置獲得的住房除外。
以下這些情況，也屬于“首套房”：
一、買的一套房是公寓
大部分城市的限購(gòu)政策只是針對(duì)商品房，而商住房（如40年產(chǎn)權(quán)的公寓）則不在調(diào)控范圍之內(nèi)，如果已經(jīng)買了一套公寓性質(zhì)的房產(chǎn)，想再買套70年產(chǎn)權(quán)的商品房，此時(shí)不會(huì)受到限購(gòu)限貸政策的影響，可以購(gòu)買；但是如果購(gòu)買公寓時(shí)申請(qǐng)了貸款，那么即將買的房子雖然不受限購(gòu)限貸政策限制，但很可能無(wú)法享受首套房貸款優(yōu)惠政策。
二、在外地有房但沒有房貸
購(gòu)房者名下有房，但該房子非本地房產(chǎn)，并且購(gòu)房者名下沒有房貸，那么購(gòu)房者在本地購(gòu)房，這套房子也會(huì)被算作首套房，并且可以享受首套房的貸款優(yōu)惠政策。
三、未成年子女成年后獨(dú)立買房
認(rèn)房和認(rèn)貸都是以家庭為單位計(jì)算，成年后子女單獨(dú)以個(gè)人名義買房則不受此限制。如果在未成年時(shí)和父母就共有了一套房，而且整個(gè)家庭只擁有一套房，成年后想再購(gòu)買一套房，如果從原先家庭住房的房產(chǎn)證上去名了，其買的這套房算首套房，如果不去名，則該套房會(huì)被認(rèn)定為二套房。
四、沒有在房產(chǎn)交易中心備案的動(dòng)遷房
有的購(gòu)房者是因?yàn)榧抑蟹课菡趧?dòng)遷，已經(jīng)簽過動(dòng)遷合同，但是尚未在房產(chǎn)交易中心備案，此時(shí)想買一套房子作為過渡性房產(chǎn)來(lái)居?。浑m說動(dòng)遷房也在限購(gòu)范圍內(nèi)，但在沒有網(wǎng)簽的情況下，再購(gòu)買房子還是首套房；一旦網(wǎng)簽過，即使沒有辦理過戶也沒有拿到房產(chǎn)證，也會(huì)被限購(gòu)。
新征信系統(tǒng)上線要注意哪些：
人群覆蓋范圍不廣
個(gè)人征信有待完善
不過,個(gè)人征信業(yè)的發(fā)展還存在諸多不足。
蘇寧金融研究院特約研究員何南野稱,央行征信中心的個(gè)人征信系統(tǒng),其覆蓋人群、覆蓋維度仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。數(shù)據(jù)顯示,央行個(gè)人征信記錄覆蓋率為35%,而美國(guó)個(gè)人征信滲透率則達(dá)92%。從征信人均查詢來(lái)看,美國(guó)人均5.79次,我國(guó)0.35次,查詢量?jī)H為美國(guó)的1/17。因此,建設(shè)更加完善的個(gè)人征信業(yè),是一道亟待破解的難題。
首先是傳統(tǒng)征信涉及人員不夠廣泛。比如,有效的征信信息并不充足,即以前征信涉及的人群、信息的維度比較少；
據(jù)尹振濤介紹,國(guó)外的征信體系也是以銀行行為為基礎(chǔ)建立起來(lái)的,進(jìn)而不斷完善,但國(guó)外的征信體系覆蓋人群足,關(guān)鍵在于信用卡。國(guó)外信用卡普及率高,與之相比,我國(guó)信用卡普及率還存在一定的差距。在此背景下,監(jiān)管部門不斷改進(jìn)創(chuàng)新。今年5月即將面世的新版征信報(bào)告,對(duì)銀行來(lái)說,能查詢到的信息更全面；對(duì)用戶來(lái)說,能隱藏的信息越來(lái)越少,個(gè)人金融信息越來(lái)越透明化、公開化。
新版征信精準(zhǔn)全面
個(gè)人信息并非透明
隨著個(gè)人征信市場(chǎng)的不斷發(fā)展和完善,央行征信報(bào)告內(nèi)涵也將豐富。
據(jù)央行副行長(zhǎng)陳雨露披露,央行牽頭設(shè)立的征信中心數(shù)據(jù)庫(kù)已經(jīng)接入了3500多家銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的信用信息數(shù)據(jù)、9.9億自然人的信用信息,還有2600多萬(wàn)戶的企業(yè)和其他法人組織的信用信息。目前每天通過該系統(tǒng)查詢的個(gè)人信用報(bào)告達(dá)到555萬(wàn)人次,企業(yè)信用報(bào)告30萬(wàn)人次。
一方面,國(guó)家信息系統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得長(zhǎng)足進(jìn)步,在很多方面實(shí)現(xiàn)了全國(guó)聯(lián)網(wǎng)與互聯(lián)互通,使得個(gè)人重要信息歸集成為可能；
另一方面,互聯(lián)網(wǎng)金融、金融科技的發(fā)展,讓個(gè)人信息更趨完善,征信維度具備了多元化基礎(chǔ)。
專家稱,新時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)個(gè)人征信報(bào)告提出了新要求。如何快速構(gòu)建一個(gè)完善高效的信用社會(huì),成為征信行業(yè)當(dāng)前的重要任務(wù)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,新版?zhèn)€人征信報(bào)告與舊版相比,更細(xì)化、更全面、更精準(zhǔn)。從目前看,新版征信報(bào)告試運(yùn)行較為理想,未出現(xiàn)較大問題。整體內(nèi)容和欄目在試運(yùn)行階段應(yīng)該變動(dòng)不大,至多在一些小問題上根據(jù)試運(yùn)行的情況進(jìn)行相應(yīng)修訂。
“對(duì)于這一點(diǎn),我的理解是個(gè)人的金融信息,其實(shí)并不存在公開化和透明化,只是針對(duì)部分機(jī)構(gòu)公開透明,這一點(diǎn)要明確區(qū)分。與一些個(gè)人信息更加公開透明的說法相反,個(gè)人的信息應(yīng)該變得更加隱藏,隱私得到更好保護(hù),這也是下一步工作十分重要的一點(diǎn)?！币駶f。
“未來(lái)征信工作中的重點(diǎn)還包括哪些信息需要納入,對(duì)哪些機(jī)構(gòu)開放,還包括信息納入的流程和授權(quán)。此次發(fā)布的新版征信報(bào)告,僅僅只是一個(gè)報(bào)告的形式,但是圍繞這個(gè)報(bào)告,信息獲取、發(fā)布和共享等,肯定需要一個(gè)配套的監(jiān)管體系和框架來(lái)支撐。”尹振濤說,個(gè)人征信目前已經(jīng)有了征信管理?xiàng)l例,圍繞征信管理?xiàng)l例如何更進(jìn)一步,是最大的問題,即信息安全。要加快個(gè)人信息安全法出臺(tái),國(guó)家應(yīng)該進(jìn)一步協(xié)調(diào)征信的監(jiān)管條例和國(guó)家的法律框架。
在個(gè)人信用信息保護(hù)方面,中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院副院長(zhǎng)董希淼稱,一個(gè)良好的信用記錄,可以提高個(gè)人獲得金融服務(wù)的可能性和便利性,價(jià)格上還能有優(yōu)惠。消費(fèi)者一是要保護(hù)好個(gè)人身份證件,不隨意出借,防止個(gè)人身份被盜用；二是合理安排金融消費(fèi),透支消費(fèi)量力而行,不參與非法集資,少?gòu)男≠J公司、網(wǎng)貸平臺(tái)借貸；三是正確使用信用卡,不惡意透支,不“以卡養(yǎng)卡”,不虛假交易、違規(guī)套現(xiàn)；四是要養(yǎng)成好的信用習(xí)慣,平時(shí)注意細(xì)節(jié),按時(shí)足額還款,避免造成信用報(bào)告中的負(fù)面記錄。
以卡養(yǎng)卡將被遏制
借款買房均為負(fù)債
據(jù)了解,新版征信報(bào)告的還款信息更全面、記錄時(shí)間跨度更大。此前,還款記錄為兩年,逾期記錄保存5年。在新版切換之后,還款記錄與逾期記錄都統(tǒng)一到5年。
在目前的個(gè)人征信報(bào)告中,已銷戶的都不會(huì)顯示還款記錄。而新版征信報(bào)告中,銷卡也有還款記錄。據(jù)悉,以往部分客戶在發(fā)生嚴(yán)重違約后,最終采取銷戶的方式來(lái)“洗白”征信報(bào)告。未來(lái),新版征信報(bào)告會(huì)讓這些“黑歷史”無(wú)處遁形。
此外,新版征信報(bào)告新增“還款金額”,增加展示“最近半年月均應(yīng)還金額”,意味著“拆東墻補(bǔ)西墻”“以卡養(yǎng)卡”的日子一去不復(fù)返。
對(duì)此,何南野稱,舊版?zhèn)€人征信報(bào)告反映信息的維度、跨度都較短,由此催生了很多鉆規(guī)則漏洞的行為,如以“以卡養(yǎng)卡”行為,未來(lái)這種行為將得到一定抑制；同時(shí),在房屋購(gòu)買時(shí),舊版征信報(bào)告只在主貸方體現(xiàn)負(fù)債,而新版征信規(guī)則下,如果夫妻雙方共同買房,作為共同的借款人,雙方都體現(xiàn)負(fù)債。
“此次民眾談到的新增‘還款金額’,使得‘拆東墻補(bǔ)西墻’‘以卡養(yǎng)卡’的日子一去不復(fù)返,還有一些人談到的離婚、買房問題,這正是體現(xiàn)了征信報(bào)告的新內(nèi)容,也是適應(yīng)現(xiàn)在新的商業(yè)模式,適應(yīng)現(xiàn)在存在的新風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),對(duì)這些情況進(jìn)行的新補(bǔ)充,這正是適應(yīng)當(dāng)前更加豐富的金融體系特征和特點(diǎn)的表現(xiàn)。”尹振濤說,此次央行新版征信報(bào)告也能推動(dòng)網(wǎng)貸平臺(tái)更加完善,但關(guān)鍵在于如何進(jìn)一步推動(dòng)網(wǎng)貸平臺(tái)納入征信體系。
尹振濤認(rèn)為,可以通過兩種方式解決:一是直接納入征信；二是通過“信聯(lián)”,也就是互金協(xié)會(huì)的百行征信,再納入央行的征信體系中。
“現(xiàn)在看來(lái),國(guó)家很可能選擇后者制定方案,這肯定會(huì)促進(jìn)網(wǎng)貸的健康發(fā)展,為網(wǎng)貸營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境?！币駶f。
在采訪中,公眾詢問最多的問題是:新版征信要上線了,買房人該怎么辦?
可是,真的是這樣嗎?
“對(duì)于新版征信上線之后新購(gòu)房的夫妻雙方來(lái)說,參貸人的按揭貸款記錄會(huì)上征信。因?yàn)槎餍啪褪且{入夫妻共有負(fù)債信息,這點(diǎn)毫無(wú)質(zhì)疑?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣分析稱,央行新版征信影響最大的是那些至今有首房首貸資格的年輕人,這些人可以盡可能在婚前以單身個(gè)人名義買房再結(jié)婚,這樣就能解決參貸人上征信的問題。
“對(duì)于那些已經(jīng)用過按揭買房的夫妻,最近一兩年內(nèi)不用太擔(dān)心參貸人上征信的問題。但是大家心里要有根弦,不能確保新版征信一定不會(huì)補(bǔ)錄信息?！濒斏秸f。