1月20日,中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)顯示,5年期以上LPR為4.65%,連續(xù)9個(gè)月未動(dòng)。與此同時(shí),根據(jù)貝殼研究院最新房貸報(bào)告顯示,開(kāi)年多地房貸利率在底部微升。
業(yè)內(nèi)人士表示,一方面,春節(jié)前市場(chǎng)資金面趨緊,房貸放款周期加速拉長(zhǎng);另一方面,在房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下,央行引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長(zhǎng),預(yù)計(jì)未來(lái)房貸利率總體觸底??紤]到局部市場(chǎng)過(guò)熱,不排除采用差別化房貸利率工具進(jìn)行調(diào)節(jié),房貸利率難有下降空間。
“房住不炒”信號(hào)進(jìn)一步明確
20日,中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布LPR為1年期LPR3.85%,5年期以上LPR4.65%。這也意味著,自2020年5月起,LPR連續(xù)9個(gè)月保持穩(wěn)定。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示,MLF利率持續(xù)未變,表明當(dāng)下的利率水平是與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本相適宜,貨幣政策沒(méi)有繼續(xù)寬松的必要,在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回溫的預(yù)期之下,逆周期調(diào)節(jié)政策有序退出。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青也表示,在今年上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)修復(fù)延續(xù)與外部不確定性猶存相交織、國(guó)內(nèi)物價(jià)水平有望整體保持溫和的背景下,貨幣政策將持續(xù)處于“觀察期”,MLF利率調(diào)整的可能性很小,LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)有望保持穩(wěn)定。
在LPR保持穩(wěn)定的同時(shí),“房住不炒”信號(hào)也進(jìn)一步明確。中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示,“堅(jiān)持‘房住不炒’定位,租購(gòu)并舉,因城施策,保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,加大住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的金融支持,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
住建部方面也表示,將完善政策協(xié)同機(jī)制,建立住房與土地、金融聯(lián)動(dòng)機(jī)制,加強(qiáng)住宅用地管理,完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理體系。
“在房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下,央行引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長(zhǎng),購(gòu)房信貸環(huán)境寬松觸底?!痹S小樂(lè)說(shuō)。
銀行房貸投放略有“收緊”之勢(shì)
值得注意的是,在“房住不炒”的基調(diào)下,銀行房貸投放也略顯“收緊”之勢(shì)。
2020年12月31日,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布房地產(chǎn)金融監(jiān)管新政,明確劃定銀行“房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房按揭貸款占比”兩道紅線。“新規(guī)至今已實(shí)施半月有余,在信貸‘開(kāi)門(mén)紅’的影響下,年初銀行個(gè)人房貸投放暫未受到較大影響,個(gè)人住房按揭額度較為充足。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦表示,但長(zhǎng)期來(lái)看,銀行今年的房貸投放總規(guī)模有收緊預(yù)期,或?qū)⒓哟髤^(qū)域性房貸額度差異化調(diào)整,壓降利率較低利潤(rùn)空間較小的城市房貸額度。
光大證券研究所金融業(yè)首席分析師王一峰表示,2020年以來(lái),銀行個(gè)人住房貸款一直“供需兩旺”。未來(lái),銀行房地產(chǎn)廣義貸款的增量空間將下降,從而帶動(dòng)存量增速也下降。未來(lái),銀行房地產(chǎn)廣義貸款增速將向銀行整體貸款的平均增速收斂。尤其一些中小銀行出于經(jīng)濟(jì)回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)考核和資本節(jié)約的原因?qū)€(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)積極性較高。在新政影響下,預(yù)計(jì)中小銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)增量增速將有所下降。
值得一提的是,在新規(guī)背景下,房貸放款周期已有明顯延長(zhǎng)。貝殼研究院1月房貸報(bào)告顯示,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的36個(gè)城市房貸平均放款周期已自去年9月開(kāi)始經(jīng)歷“五連升”達(dá)到53天,較上月再度延長(zhǎng)5天,回到去年4月水平。
具體來(lái)看,36城中超8成平均房貸放款周期環(huán)比拉長(zhǎng)。廊坊、哈爾濱、寧波、南通等城市,環(huán)比延長(zhǎng)10天以上。珠三角方面,雖然局部城市放款周期在年初有所緩和,但惠州、東莞、佛山、中山等放款周期高達(dá)2個(gè)月以上。
房貸利率現(xiàn)觸底跡象
研究數(shù)據(jù)顯示,在房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下,房貸利率也現(xiàn)觸底跡象?!叭绻?年期LPR不調(diào)整,房貸利率的主要下行階段已經(jīng)基本結(jié)束。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示。
貝殼研究院報(bào)告也顯示,2021年1月,貝殼研究院監(jiān)測(cè)的36個(gè)城市的主流首套房貸利率為5.23%,二套房貸利率為5.52%,環(huán)比均微增1個(gè)基點(diǎn),且從2020年12月開(kāi)始已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月上升。
具體來(lái)看,1月36城房貸利率環(huán)比普遍平穩(wěn),房貸利率提升的城市主要是珠三角部分城市,例如,東莞從去年底的首套房貸利率5.25%上調(diào)至5.45%,二套房貸利率則從5.45%上調(diào)至5.65%;中山方面首套房貸利率從去年底的5.05%上調(diào)至5.15%,二套房貸從此前的5.25%上調(diào)至5.35%。
融360大數(shù)據(jù)研究院報(bào)告顯示,在房貸上漲的城市中,除中山外,杭州和哈爾濱漲幅較大,均上漲4個(gè)基點(diǎn)。而二線城市房貸利率下降的數(shù)量有所增加,且環(huán)比降幅差異縮小,都在1-5個(gè)基點(diǎn)之間?!?021年開(kāi)年房貸利率走勢(shì)與2019年、2020年類(lèi)似,且不同于2017、2018年的房貸大幅增長(zhǎng)的走勢(shì)情況,側(cè)面反映了全國(guó)房貸利率大幅變動(dòng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期?!崩钊f(wàn)賦表示。
沈昕還表示,從2020年四季度來(lái)看,首套房貸平均利率不再持續(xù)下行,住戶(hù)部門(mén)加杠桿明顯得到控制。她指出,2020年前三季度,首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降,利率持續(xù)下行會(huì)對(duì)刺激居民貸款購(gòu)房產(chǎn)生一定作用,住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速自3月創(chuàng)下階段性低點(diǎn)以來(lái),連續(xù)半年震蕩上行。但2020年四季度,住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速小幅下行,說(shuō)明下半年房地產(chǎn)融資政策收緊后,以住房按揭貸款為主的住戶(hù)部門(mén)貸款增長(zhǎng)已經(jīng)得到了較好的控制。
許小樂(lè)表示,預(yù)計(jì)房貸利率總體觸底??紤]到局部市場(chǎng)過(guò)熱,不排除采用差別化房貸利率工具進(jìn)行調(diào)節(jié)的可能。