8月1日，某國有大型銀行發(fā)布公告稱，將于11月1日起，對個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費標準進行調(diào)整。調(diào)整后，提前還款補償金收取具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。在合同約定基礎(chǔ)上，各地分行具有補償金優(yōu)惠減免權(quán)限。
公告一經(jīng)發(fā)出，便引發(fā)市場熱議。有專家直言，今年以來，受經(jīng)濟下行和疫情反復(fù)等多重沖擊，我國居民工作不穩(wěn)定性加大，在這種情況下，金融管理部門多次要求銀行加大對實體經(jīng)濟支持服務(wù)，采取切實措施積極為企業(yè)和個人紓困解難，銀行應(yīng)提高站位，提高認識，在服務(wù)實體經(jīng)濟、服務(wù)普羅大眾等方面展現(xiàn)出應(yīng)有作為和擔(dān)當(dāng)。
“客戶可通過手機銀行或者到銀行網(wǎng)點來辦理個人按揭類貸款提前還款，并且不需要支付任何費用?！迸d業(yè)銀行一位工作人員介紹說。
杭州銀行北京分行一位客戶經(jīng)理表示：“目前我行的按揭貸款合同里，沒有關(guān)于收取補償金的條款，這些年也沒有收過補償金?！?/p>
值得注意的是，各家銀行對于個人按揭類貸款提前還款是否有違約金（補償金）的情況，不同地區(qū)有不同規(guī)定。
“有的銀行提前還款需要收取6個月的貸款利息，有的銀行是收取3個月貸款利息，也有部分銀行規(guī)定，若貸款滿3年或1年，則不會收取相關(guān)費用?！币晃毁Y深觀察人士表示。
為何部分銀行調(diào)整房貸提前還款補償金收費標準？
在談及為何部分銀行調(diào)整房貸提前還款補償金收費標準時，董希淼分析稱，一是今年以來個人貸款有效需求不足，增長緩慢，銀行以收取補償金方式遏制客戶提前還款行為；二是近年來由于加大向?qū)嶓w經(jīng)濟讓利，費用減免較多，中間業(yè)務(wù)收入下滑明顯，通過收取補償金增加中間業(yè)務(wù)收入。
“一般來說，客戶提前還款，資金回籠，釋放了部分個人房貸額度，拓展了銀行放貸空間；但同時，銀行目前面臨的房貸利率整體較之前明顯下降，因此銀行還是希望鎖定長期的、利率較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”上述研究人士稱。
貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月份103個重點城市的主流首套房貸利率為4.35%，二套房貸利率為5.07%，整體房貸利率創(chuàng)2019年以來新低。
不過采訪中業(yè)內(nèi)專家普遍認為，從整體上看，由于銀行總體房貸金額大，提前還房貸并不普遍，預(yù)計實質(zhì)影響偏有限。
“一些購房者若是還房貸的利率支出比較高，這個時候會抵觸還房貸，勢必會有一些提前還房貸的做法。銀行也需要提前預(yù)警此類事件，做好預(yù)案和應(yīng)對措施，比如說做好解釋工作或者說做好提前還房貸的排隊工作?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。
提前還款是否劃算？
作為“房貸一族”，當(dāng)前提前還款到底是否劃算？多位受訪的業(yè)內(nèi)專家表示，提前還款實際上有利有弊，需根據(jù)個人實際情況判定?！袄笔强梢怨?jié)省房貸利息，減輕日后還貸壓力，“弊”則是會占用現(xiàn)有資金，失去其他投資機會。
據(jù)銀行人士觀察，目前提前還房貸的客戶主要是2019年之前辦理房貸的購房者，那時的房貸利率普遍偏高，有的利率甚至超過6%。雖然目前LPR已有所下行，但有些購房者仍然選擇的是固定利率，即使是選擇LPR，也需要等到約定的日期才可下調(diào)房貸利率。
“判斷是否提前償還房貸最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利率。如果可以覆蓋，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分償還貸款?！倍ｍ到ㄗh。
“對普通個人提前還房貸是否劃算，這與房貸償還方式、剩余年限、房貸利率等方面因素有關(guān)，而且提前還房貸也可能存在機會成本等。”上述股份制銀行研究人士表示。
上述研究人士建議，以下四種情況可以考慮不提前還款：“一是等額本息還款已到中期的；二是等額本金還款期超過三分之一的；三是通過公積金貸款的；四是有更好理財投資渠道的?！?/p>