回看十一黃金周，被無(wú)數(shù)開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”，并未給鄭州樓市帶來(lái)多少“真金白銀”。

根據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，10月1日-10月7日鄭州新房共計(jì)成交約726套房源，較2019年降低了44%，較2020年銷量下降了63%。 可見今年鄭州黃金周成交熱度明顯不如預(yù)期，據(jù)樂居河南統(tǒng)計(jì)，今年開盤項(xiàng)目數(shù)量也有所減少，綜合去化率持續(xù)低迷。

二手房則更加慘淡。360房產(chǎn)網(wǎng)顯示，10月5日-10月7日鄭州二手房日成交量在十套左右，部分城區(qū)零成交。據(jù)天貓好房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，國(guó)慶期間鄭州調(diào)價(jià)房源2099套，未調(diào)價(jià)房源2442套，其中降價(jià)房源1346套，占比64.13%。

小長(zhǎng)假過去，縱觀全國(guó)，并非只有鄭州樓市如此不景氣。

9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，釋放維穩(wěn)信號(hào)。會(huì)議明確表示接下來(lái)將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)合理購(gòu)房需求的信貸支持以及對(duì)穩(wěn)健型房企經(jīng)營(yíng)的金融支持，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

近段時(shí)間，停貸沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商的錢袋子也受到很大影響。很多業(yè)內(nèi)人士解讀，“兩個(gè)維護(hù)”提出后，房地產(chǎn)金融端會(huì)有所松動(dòng)，對(duì)于整體市場(chǎng)來(lái)說(shuō)趨向利好。“兩個(gè)維護(hù)”之后，市場(chǎng)走向會(huì)如何？老百姓最關(guān)心的房貸利率會(huì)放松嗎？

01

“兩個(gè)維護(hù)”后，部分城市開啟了“救市”。

10月10日，哈爾濱市住建局聯(lián)合財(cái)政局等多個(gè)部門制訂了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》。哈爾濱此次共出臺(tái)十六條實(shí)施意見，也包含公積金政策的放寬，具體如放寬二手房公積金貸款年限，允許異地公積金貸款買房，放寬部分女性公積金個(gè)人貸款年齡，放寬靈活就業(yè)人員建戶繳存公積金政策、放寬住房公積金組合貸款業(yè)務(wù)等。

哈爾濱不僅放寬了公積金貸款政策，還在財(cái)政、金融、稅收、補(bǔ)貼、人才落戶等方面提出了諸多保障，此舉可以說(shuō)非常有利于提振樓市信心。

近日，鄭州住房公積金管理中心公布了2021年第二季度業(yè)務(wù)指標(biāo)運(yùn)行情況。

從貸款類型來(lái)看，純公積金貸款金額占比88.76%，組合貸款金額占比11.24%。從購(gòu)房面積來(lái)看，公積金貸款主要用于90~120平方米的購(gòu)房，金額占比達(dá)39.84%。其次是90平方米以下的購(gòu)房，占比27.44%。

由此可見，鄭州市場(chǎng)依然是剛需市場(chǎng)，組合貸依然不是主流。

7月16日，鄭州公積金中心發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知，總體來(lái)看政策進(jìn)一步收緊。

首先，繳存時(shí)間由6個(gè)月延長(zhǎng)到了12個(gè)月，直接將公積金貸款的門檻提高了一倍。其次，還貸能力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了調(diào)整，由月還款額應(yīng)不超過家庭月收入的60%下調(diào)至50%，公積金貸款額度直接降低。除此之外，還加強(qiáng)了個(gè)人征信管理，調(diào)整了部分提取政策，同時(shí)貸款的發(fā)放并沒有根據(jù)房?jī)r(jià)的不同區(qū)別對(duì)待。

雖然鄭州公積金政策還未放寬，但使用公積金貸款哪怕組合貸，購(gòu)房成本都能降低很多，畢竟公積金貸款的利率只有3.25%。不過現(xiàn)在繳存時(shí)間延長(zhǎng)到了12個(gè)月，如果想要使用公積金購(gòu)房，還需要早做準(zhǔn)備。

雖然，使用公積金貸款和組合貸能省不少錢，但是，公積金門檻提升，也說(shuō)明了公積金池子并不富裕，也限制了很多人使用公積金。

02

一邊是門檻越來(lái)越高的公積金貸款，一邊是已經(jīng)破6%的房貸利率，鄭州剛需購(gòu)房者表示：以前還想著湊首付，現(xiàn)在直接被月供“勸退”。

王女士國(guó)慶節(jié)期間去了趟售樓部，看中一套首付60萬(wàn)左右的房子，貸款需要貸140萬(wàn)。置業(yè)顧問告訴她，目前項(xiàng)目合作的幾家銀行貸款利率都是6.37%，按30年還款周期，等額本息計(jì)算，每月還款大約在8700元以上，還款總額將近314萬(wàn)。

融360數(shù)字科技研究院對(duì)全國(guó)42個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房貸利率整體水平已經(jīng)連漲8個(gè)月，但9月份的漲幅有所變緩，上漲的城市數(shù)量也有所減少。

10月份，廣州和佛山房貸利率較9月有所下調(diào)，光大銀行廣州支行的降幅最大，首套房利率下調(diào)至5.60%，直接下降了40BP。

據(jù)網(wǎng)友爆料，鄭州房貸利率政策也有所松動(dòng)，放款速度加快，新房7-15天，二手房不超過2個(gè)月。

不過，比起放款時(shí)間，大家更關(guān)心的應(yīng)該是利率會(huì)不會(huì)下調(diào)？貸款有沒有額度？

自今年三月份起，鄭州房貸利率從5.63%到5.88%，再到6.125%，如今鄭州主流銀行的首套房貸利率已漲至6.37%（上浮30%），二套房貸利率6.615%。此外，中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、光大銀行、興業(yè)銀行等已暫停二手房貸款業(yè)務(wù)，未暫停貸款的銀行貸款額度也很緊張。

截止目前，鄭州房貸利率還沒出現(xiàn)下調(diào)的跡象。

03

從黃金周鄭州樓市遇冷可以看出，購(gòu)房者觀望心態(tài)仍然比較濃厚，主要有以下幾個(gè)原因：

1.房貸利率攀高。今年房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，不僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)置了三條紅線，也對(duì)銀行設(shè)置了兩條紅線。僅僅半年時(shí)間，利率就從5.63%上漲到現(xiàn)在的6.37%。相比半年前，貸款總利息多了十幾萬(wàn)，每月月供要多還幾百塊錢，直接影響購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

2.市場(chǎng)下行，房?jī)r(jià)走低。鄭州經(jīng)歷“澇疫”之后，“降價(jià)潮”也隨之而來(lái)。和去年相比，今年黃金周降價(jià)幅度也更大，還解鎖了“限時(shí)降價(jià)”“連夜降價(jià)”等降價(jià)新方式，但優(yōu)質(zhì)的改善房產(chǎn)價(jià)格并沒有下降。俗話說(shuō)，買漲不買跌，此時(shí)不少購(gòu)房者也“躺平”了。

3.房企信任度下降。今年以來(lái)，有不少百?gòu)?qiáng)房企甚至千億房企跌落神壇，深陷困局。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，期房和準(zhǔn)現(xiàn)房都存在著延期交付甚至房企暴雷爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

今年的“金九銀十”基本垮掉，由此無(wú)論是改善購(gòu)房者還是剛需群體，目前大多以觀望情緒為主，整體購(gòu)房意愿不強(qiáng)烈。

期待未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境能夠更加穩(wěn)定健康，購(gòu)房者的合法權(quán)益能夠得到保障，真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

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