原本想昨天發(fā)的,這不突然之間來了個廣告...
本文比較細碎,主要分以下板塊
1. 對不同人群的影響
2. 出臺的背景以及上輪降息產(chǎn)生的副作用
3. 對未來的影響
先說結論
本輪降息大概屬于各位吃席上的老醋花生,不管是政策面還是實際的還房貸,有他沒他差不多,有他口感會好一點,其最大的意義,就是告訴各位,大菜快上了。
在2020年以前,銀行房貸記息,多數(shù)以基準利率+上浮(下調(diào))百分比計算,尤其是自2016年后,市面上的房貸幾乎均為上浮,讓銀行賺大錢了...
基準利率為4.9,上浮10%,實際利率=4.9+4.9*10%=5.39
在2020年8月,銀行推行浮動利率,即LPR后,為滿足利率保持不變,其計算方式變成LPR+加點的形式。
首先你要知道,改革參照的LPR是2019年12月的4.8%,你就別問LPR是啥了。你就記住這個數(shù)字就行了,4.8。
假如你原來的房貸是1.1倍的,就是5.39% 。5.39比4.8要高,5.39-4.8=0.59。這個0.59,就是你今后的房貸的固定加點數(shù),永遠伴隨著你。
你今后的房貸利率就是LPR+0.59。今年的LPR是4.8,你今年的利率就是4.8+0.59=5.39。
其中LPR是會根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的利率來隨之改變,但所增加(或減少)基點維持不變。
至于為什么搞LPR,一方面是降低各位的負債成本,另一方面是更好的貫徹政策,調(diào)節(jié)市場
8月22日,中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,2022年8月22日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR從3.70%下調(diào)至3.65%,5年期以上LPR從4.45%下調(diào)至4.3%(5年期以上的才是房貸)。
更關鍵的是,現(xiàn)在為了把錢放給韭菜,銀行從過去的加基點變成了減基點,即利率打折
所以對外宣傳的首套房利率=4.3%-20點(0.2%)=4.1%
所以,你會發(fā)現(xiàn),這里面受益最大的群體是新韭菜,既享受到了LPR的持續(xù)走低,還享受到了銀行的額外折扣。
在老客戶不如狗這塊,銀行做的著實不錯。
當然本次LPR下調(diào)之后,之前貸款的老韭菜也同時受益了。
比如前文的5.39的利率(4.8+0.59)就變成了4.89(4.3+0.59)
按照財經(jīng)媒體的計算,每100萬的房貸能節(jié)省3.18萬元的利息,合著每月88塊
可能很多人有疑問,為啥我這88塊的利息還沒省下來呢?
因為每年調(diào)整利息的日期在次年的1月1日
換句話說,如果在1月1日前,LPR不漲的前提下,你才能在明年享受到每月88塊的利息減免,當然如果LPR繼續(xù)下調(diào),沒準每個月能省100多塊呢。
拿固定利率沒改LPR的,怎么漲怎么降和你沒關系,看看新聞圖一樂就完了。
此次降息的出臺背景和7月28日的高規(guī)格會議是分不開的
會議指出:要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責任,保交樓、穩(wěn)民生。
實際上利率降低,也僅僅是助推一波金九銀十的小菜,對于很多城市而言,其主菜根本不是這個..
濟南并不是一個爛尾遍地的城市。
但外地為了保交樓穩(wěn)民生,相當多的地市出臺了紓困政策,歌詞大意是借助城投和銀行的力量,盤活眾多爛尾項目,先把房子交了。
比如正榮地產(chǎn)以1.02億出售項目公司51%的股權出讓給泉州市國資委,再比如鄭州建立紓困資金,等等一系列不一而足。
最夸張的是,南寧某爛尾盤在相關部門的協(xié)調(diào)下,真正的實現(xiàn)了TD一年,緩解購房者的壓力。
至于解開限購放松政策提高流通性更不算什么了,比如大濟南的帶押過戶,以及相關部門在統(tǒng)計濟南市內(nèi)困難項目困難房企的名單,估計紓困政策也在路上。
講這么多,只是告訴各位,降息僅僅是眾多政策包最不起眼的一個,但是輿論效果特別好...
之所以5月份降息引發(fā)眾多地產(chǎn)股漲停,而本次降息堪稱靜悄悄,其中有個相當大的原因就是韭菜躺平的情緒太濃烈了。
尤其是近兩年,利率和存款額以及地產(chǎn)銷售額呈現(xiàn)了嚴重的負相關效應。(注意坐標軸)
一個最牛逼的現(xiàn)象就是,利率放的越低,房子賣的越少,存款額越高,提前還貸的人越多...
在過去的十年中,我們被置業(yè)顧問開發(fā)商灌滿了一下論調(diào):
房貸是一個人這輩子能拿到最合適的款項,一定要上高杠桿高年限,能貸多少貸多少,晚貸不如早貸,考慮時間和資金使用率,房貸太便宜了云云..
近幾年的持續(xù)降息完全是給這種論調(diào)煽了一個大巴掌,順便踏上一萬只腳。
在經(jīng)濟衰退,疫情肆虐的大背景下,尤其是這幾天華為又開始演講了...
越來越多的人發(fā)現(xiàn),每年5-6%的房貸利息是太貴了...畢竟年收益6%足可跑贏炒股軟件70%的人...
原來的三大強勢行業(yè),互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)化,金融業(yè)限薪,房地產(chǎn)失業(yè)..
在被洗腦這么多年之后,驀然回首,提前還貸才是最好的理財...
有存款的開始還...沒存款的搞抵押D的也開始還...
我暫時沒發(fā)現(xiàn)銀行發(fā)布相關數(shù)據(jù),但是銀行方面的種種動作,側(cè)面也證明了。
提前還貸的人要遠比熱搜上的人多得多。
比如交通銀行出臺了提前還貸要繳納手續(xù)費的通告,被罵到刪除...
像這種敢頂風作案的機構還是少數(shù),更多的銀行開始玩起了騷操作,為提前還款設立阻礙。
再過去
這種情況都屬于很良心了,還有更操蛋的銀行,直接把線上還款入口關了,喊你去線下申請,少則30天,多則兩個月。
因為房貸利息是按日計息...你想少交利息都不成。
舉個簡單例子:
你想提前還款20000元,這20000元并不全是本金,20000=部分本金+按日計算的利息。
有很多提前還款的朋友很疑惑。1月1日扣房貸,為什么我預約1月2日,上面顯示的利息這么少,12月31日還房貸上面的利息這么多?
因為房貸利息是按日計算的,1月2日,意味著上個月的房貸利息在你1月1日中已經(jīng)扣除,2日只計算1天的房貸利息,當然顯示的少。
12月31日則正好相反,相當于你算了30天的房貸利息,當然顯示的多,相應的,你1月1日的房貸總額會減少。
但只要你是部分提前還款,雖然別看上面顯示的多,早還要比晚還占便宜(因為本金減少,日息變少,對于部分還款還得早還)
在小紅書上找了個筆記(野花姐)
有點拗口,不明白的問銀行客服。
所以我們回過頭看,雖然多數(shù)銀行沒有大張旗鼓的收取手續(xù)費,但是通過拉長預約時間,變相的多收取了各位的利息
而且還要求至少提前1個工作日把要還的錢存進去,合著連存款利息也收到位了。
在割老韭菜這塊,對于銀行只能頂禮膜拜
但即使這樣,據(jù)我的觀察,提前還貸的人是越來越多....
一方面,新老利息差越來越大,5.39的還好,很多6的7的如何自處?
另一方面,拿上面降低的利息來說,聽起來每月省88塊錢很多
但是實際上,你只要提前還款10000元,每月房貸同樣可以大概減少90元
傻子才不能提前還呢,等你降個6,雖然錢難賺,但是1年還1萬還是不難的吧?
也正是鑒于力度和之前產(chǎn)生的副作用,對于房地產(chǎn)行業(yè)的提振作用微乎其微。
對于未來的影響還是要提一下
短期影響:做一做輿論,幫助各位在接下來的金九銀十好好選房,其他的堪稱零影響
中長期影響:小菜都這樣了,大菜得成啥樣?
這輪新一波的救市政策,預示著我國樓市這位重病號進入了第二療程
第一療程用力過猛,副作用太過明顯,導致病患出現(xiàn)上吐下瀉,地賣不出去,房賣不出去,兩極分化,甚至產(chǎn)生了動不動就要躺平自殺的精神癥狀,新一輪政策大概率要先治精神問題,再治身體問題,正如任澤平先生所說的樓市不可能三角。
我一直主張,這輪救市什么時候把房價小漲的預期搞起來才算真正的結束。
看了一份數(shù)據(jù),14-15年,利率累計降低了上百個基點外加棚改才拉動的房價,這點動作算什么?
最后,朋友們,今天你還了嗎?