春節(jié)前后，上海和北京兩地的銀保監(jiān)局相繼“發(fā)聲”，表示要嚴(yán)查個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。
哪些是重點(diǎn)排查對(duì)象？
一般就是兩大類(lèi)：個(gè)人消費(fèi)貸，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸。
如果你比較關(guān)注買(mǎi)房，也許你會(huì)碰到過(guò)或聽(tīng)說(shuō)過(guò)這樣的場(chǎng)景：
買(mǎi)房先全款，后轉(zhuǎn)貸款。
聽(tīng)上去有點(diǎn)懵，是不是？
其實(shí)這里面一般就違規(guī)使用了經(jīng)營(yíng)貸資金。
全款：其實(shí)只有首付是自己的，剩下全是湊的，借來(lái)的資金，比如找機(jī)構(gòu)過(guò)橋一下，借個(gè)十天半個(gè)月。
貸款：等全款買(mǎi)下后，以房子做抵押，向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，還了之前的借款，自己再慢慢還經(jīng)營(yíng)貸。
為什么要這么做？
因?yàn)楹芏嗳耸嵌追?，房貸利率比較高，而經(jīng)營(yíng)貸利率能比房貸利率低1-2個(gè)百分點(diǎn)，月供壓力小很多。
以上只是簡(jiǎn)單的描述這個(gè)過(guò)程，但洋房姐姐還是要提醒大家，以上是違規(guī)操作！不要去嘗試！被查后會(huì)嚴(yán)懲，也影響到個(gè)人征信！
消費(fèi)貸，經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入樓市，其實(shí)這些年一直存在，每逢樓市進(jìn)入上升行情時(shí)，這種事就會(huì)增加。
在早幾年，中介自己就有過(guò)橋等金融服務(wù)，但現(xiàn)在基本上都停了。但是，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)多年的教育，“房抵經(jīng)營(yíng)貸”這一灰色產(chǎn)業(yè)鏈卻變得愈發(fā)高效，愈發(fā)隱蔽。
中介機(jī)構(gòu)能夠提供全套服務(wù)，他們諳熟各家銀行的貸款審批流程，在準(zhǔn)備材料時(shí)很有針對(duì)性。
通常情況下，“經(jīng)營(yíng)貸”是用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的，一般以抵押住房最常見(jiàn)，能申請(qǐng)到抵押物近7成左右的貸款，現(xiàn)在有的銀行還款周期長(zhǎng)達(dá)20年，這跟房貸已無(wú)差別。
而在“經(jīng)營(yíng)貸”過(guò)程中需要的公司，中介公司也能幫忙收購(gòu)，一般幾千塊錢(qián)就能搞定一家殼公司，然后就是為這家殼公司包裝流水，以便看上去一家在正常經(jīng)營(yíng)的公司。
以上所有的操作，都是針對(duì)性包裝的，銀行要什么，他們就能做出來(lái)什么。
銀行審核環(huán)節(jié)為什么不能甄別？
實(shí)際上銀行業(yè)也很糾結(jié)。
一方面，銀行是希望追查的，但這類(lèi)資金的流向經(jīng)過(guò)多家空殼公司的來(lái)回倒騰，追蹤資金實(shí)際用途的難度的確增加了。
另一方面，雖然現(xiàn)在鼓勵(lì)幫扶小微企業(yè)，但銀行也得考慮風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)于小微企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果這筆錢(qián)真的被用來(lái)買(mǎi)房了，還款風(fēng)險(xiǎn)一般要小得多，為了控制不良資產(chǎn)率，銀行也很難有十分的動(dòng)力去追查資金流向。
一位銀行信貸客戶(hù)經(jīng)理就曾跟洋房姐姐表示：“做貸款做得多了，客戶(hù)遞交過(guò)來(lái)的資金，打眼一看就知道是用來(lái)買(mǎi)房子的，但是人家提交的資料是符合我們的審批標(biāo)準(zhǔn)的，放貸也沒(méi)什么問(wèn)題”。
經(jīng)營(yíng)貸對(duì)樓市的影響大嗎？
怕的就是量變引起質(zhì)變。
前面說(shuō)了，經(jīng)營(yíng)貸，還有消費(fèi)貸，違規(guī)流入房地產(chǎn)的問(wèn)題，早就存在了，之所以現(xiàn)在出重拳監(jiān)管，是因?yàn)?strong>量變加速了。
2020年疫情基本得到控制后，深圳樓市率先反彈，而后是上海樓市加速回暖。這背后都有大規(guī)模經(jīng)營(yíng)貸資金流入房地產(chǎn)的影子。
資金和房?jī)r(jià)是互補(bǔ)的。房?jī)r(jià)有上漲的苗頭，各種資金就會(huì)涌入樓市；樓市熱了，資金的需求量就更大。房貸控制住了，其他的資金就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)入樓市。
最終，調(diào)控效果被削弱，深圳7.15之后，打新潮愈演愈烈，這里就有“房抵經(jīng)營(yíng)貸”的助力。真以為那些上千萬(wàn)幾千萬(wàn)的房子，眼睛眨都不眨一下就能全款買(mǎi)下么？背后都是各種融資罷了，越有錢(qián)的人，玩得越大，越依賴(lài)融資。
雖然洋房姐姐也不贊成用“房抵經(jīng)營(yíng)貸”炒房這種做法，但是真要查起來(lái)，其實(shí)難度很大的。銀行在明處，他們?cè)诎堤?，?guī)章制度永遠(yuǎn)都不能主動(dòng)出擊，只能被拆招。
已經(jīng)有多家銀行因?yàn)榇耸骂I(lǐng)到罰單，但不解決根本問(wèn)題。
真要打掉這類(lèi)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，歸根結(jié)底還在于，讓他們無(wú)利可圖。比如增加持有房產(chǎn)的成本，增加供應(yīng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)等，用疏不用堵。
如果只是單純遏制需求，壓得越狠反彈越猛，畢竟力的作用是相互的。