二手房交易時(shí)，經(jīng)常交易的房子貸款還沒(méi)還清。購(gòu)房者擔(dān)心這樣的房子可以交易嗎？貸款未還清的房子處于抵押狀態(tài)，抵押權(quán)在銀行。需要還清貸款，解除抵押才能正常買賣。如果在沒(méi)有調(diào)查房屋抵押狀況的情況下就簽了合同交了首付，賣方毀約不肯賣房，或者在解除抵押的過(guò)程中，業(yè)主因?yàn)槠渌驘o(wú)法正常辦理抵押。這些都是可能的情況。對(duì)于貸款未還清的房子，最好做好以下準(zhǔn)備工作：1、合同中明確違約責(zé)任
是合同雙方交易最有力的證明，所以最好明確房屋的產(chǎn)權(quán)，解除抵押的期限，違約責(zé)任等。在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，而且一旦出現(xiàn)問(wèn)題更容易取證和維權(quán)。
除了購(gòu)房合同之外，還有一種方式也具有同樣的法律效力。2、預(yù)告登記
預(yù)告登記是指買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的當(dāng)事人簽訂的協(xié)議。為了保證將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，他們可以根據(jù)約定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。103010第二十條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。是指預(yù)告登記后，未經(jīng)出賣人同意，出賣人不得隨意處分房產(chǎn)，包括將房屋出售給他人、進(jìn)行抵押等。即使抵押合同是與第三人簽訂的，該合同也是無(wú)效的。
房屋登記后，出賣人可以繼續(xù)居住或出租房屋獲取收益，直至房產(chǎn)過(guò)戶正式完成，同時(shí)保護(hù)買賣雙方的權(quán)益。
但法律也規(guī)定：“預(yù)告登記后，自可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)，債權(quán)消滅或者未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記無(wú)效”，也就是說(shuō)預(yù)告登記有期限，三個(gè)月內(nèi)完成不動(dòng)產(chǎn)登記，否則登記無(wú)效。如果時(shí)間確實(shí)來(lái)不及，可以一次次申請(qǐng)預(yù)告登記，因?yàn)槟壳斑€沒(méi)有預(yù)告登記次數(shù)的規(guī)定。
既然貸款還沒(méi)還完的房子可以在貸款還完之后再買賣，那怎么還貸款呢？1、用買家的首付或者全款還貸，注意資金監(jiān)管
比較常見(jiàn)的方法是用購(gòu)房人支付的房款償還剩余貸款。全款買家最好直接向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，解除房屋抵押。如果買家也需要貸款，就要考慮首付是否足夠還貸，賣家是否會(huì)接受買家申請(qǐng)貸款的時(shí)間，因?yàn)榉趴顣r(shí)間是受借款人資質(zhì)影響的。如果賣家急著拿房款，最好考慮這個(gè)。
另外，還款資金盡量打入銀行的資金監(jiān)管賬戶，不要直接打給賣家。在資金解凍前，這種資金監(jiān)管方式可以督促賣方盡快配合解除抵押，然后在賣方解除抵押后，資金解凍并支付給賣方。2、將貸款轉(zhuǎn)移到買家身上
這個(gè)很好理解，就是賣方向銀行申請(qǐng)變更借款人、貸款期限或抵押物，將房屋剩余貸款過(guò)戶給買方。但需要征得貸款銀行的同意。而且，如果買家想通過(guò)其他銀行申請(qǐng)房貸，就會(huì)涉及到“銀行間轉(zhuǎn)貸”。隨著信貸政策的收緊，出售貸款未還清的房子再融資有一定的限制。3、賣家自己籌錢還貸
如果以上兩種方法都不行，賣家只能籌錢還貸。這種方法比買方安全，但需要買賣雙方協(xié)商。
一般來(lái)說(shuō)，買賣雙方應(yīng)該采取交易的態(tài)度。如果涉及到誰(shuí)先還貸，他們應(yīng)該利用好中介和銀行的中介作用，不要只是把錢轉(zhuǎn)到個(gè)人賬戶