房產(chǎn)是當(dāng)代人最重要的資產(chǎn)之一，因此抵押貸款衍生出一個(gè)特殊的分支。
但在銀行的貸款產(chǎn)品中，“房產(chǎn)抵押貸款”和“房產(chǎn)證抵押貸款”是兩個(gè)不同的概念。一字之差，貸款的流程和細(xì)節(jié)都有很大的不同。
所以在貸款之前，分清“證”和“證”的區(qū)別是非常重要的。
第一，抵押內(nèi)容不同。
兩者都屬于抵押貸款，但沒有“證”的房產(chǎn)抵押貸款是真實(shí)抵押。如果借款人無力償還，銀行會(huì)拍賣房產(chǎn)，這也是拍賣行的重要來源；
有“證”的房產(chǎn)證抵押貸款是憑證質(zhì)押貸款。如果借款人無法償還，銀行要求將房產(chǎn)證過戶，這樣就可以省去拍賣過程，直接將產(chǎn)權(quán)從借款人處過戶到銀行或銀行指定的戶主處。
第二，對(duì)借款人條件的要求不同。
房產(chǎn)無“證”抵押貸款有兩種，一種是經(jīng)營(yíng)性貸款，一種是消費(fèi)貸款。但由于房產(chǎn)價(jià)值巨大，實(shí)際操作中很少有客戶利用房產(chǎn)進(jìn)行消費(fèi)貸款，往往進(jìn)行貸款額度更高、還款更靈活的商業(yè)貸款。這也需要借款人有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，或者作為公司的重要股東。具體情況各家銀行不一樣。但近年來對(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的頻率和真實(shí)的經(jīng)營(yíng)記錄有了更細(xì)化的要求，借款人需要做好充分的貸前規(guī)劃；
對(duì)于有“證”的房產(chǎn)抵押貸款，銀行在審核貸款條件時(shí)更傾向于“證”本身。證件產(chǎn)權(quán)清晰，有相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，房齡不超過40年。另外，房產(chǎn)周邊對(duì)借款人有一些要求：貸款所在地要有戶口，專業(yè)證明能保證穩(wěn)定收入。
第三，可貸資金和可貸期限的區(qū)別。
無“證”的房產(chǎn)抵押貸款，更多的是面向經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求較大的客戶。銀行看重的是借款人企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況、資金流向等。且貸款額度相應(yīng)靈活，對(duì)貸款期限和還款方式的要求也相對(duì)靈活。各銀行有所差異，但房產(chǎn)抵押貸款最高可達(dá)房產(chǎn)評(píng)估值的70%，期限為30年，后續(xù)還款也可以通過轉(zhuǎn)按揭的方式靈活操作。
有“證”房產(chǎn)證的按揭貸款，個(gè)人資金用途劃分相對(duì)寬松，借款人避開炒房、炒股等風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，放款過程會(huì)相對(duì)順暢。但基于個(gè)人需求，銀行貸款額度往往不是很高。
王晨邊肖提示：同樣，在通過房地產(chǎn)進(jìn)行貸款融資時(shí)，使用“證書”與否也有很大的區(qū)別。一切行動(dòng)都要從個(gè)人的需求出發(fā)。什么方案適合自己，需要仔細(xì)計(jì)算和規(guī)劃。