涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)常見(jiàn)問(wèn)題及典型案例
9月中旬，北京門(mén)頭溝法院舉辦了涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)常見(jiàn)問(wèn)題及典型案例新聞通報(bào)會(huì)，就2016 - 2018年涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的基本情況，重點(diǎn)介紹涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的一般流程和注意事項(xiàng)，同時(shí)發(fā)布5起典型案例并進(jìn)行司法提示。
涉房產(chǎn)司法拍賣(mài)五個(gè)典型案例
案例一
法律提示
涉拍房屋系被執(zhí)行人系唯一住房，根據(jù)法律規(guī)定，執(zhí)行法院可以對(duì)該房屋進(jìn)行拍賣(mài)，但需要為被執(zhí)行人預(yù)留5-8年的房屋租金。被執(zhí)行人不要誤以為自己只有一套房，執(zhí)行階段，法院就不會(huì)對(duì)執(zhí)行該房屋。
案情介紹
某融資擔(dān)保有限公司申請(qǐng)執(zhí)行代某等一案，這個(gè)案件中，申請(qǐng)執(zhí)行人是融資擔(dān)保公司，代某系其中的一個(gè)被執(zhí)行人，在借貸過(guò)程中將房屋抵押給了擔(dān)保公司。案件執(zhí)行過(guò)程中，我院依法查封了代某名下位于昌平區(qū)天通苑的房屋，并且查明，代某名下僅有該一套房屋，沒(méi)有第二套房產(chǎn)，同時(shí)查明，代某與其母親、姥姥共同居住在該房屋之中，妻母親、姥姥均年事已高，屬于其所撫養(yǎng)的家屬，故在拍賣(mài)成交之后，考慮到附近及周邊房屋租賃的價(jià)格，在債務(wù)未得到全額清償?shù)那闆r下，為其預(yù)留了20萬(wàn)元房屋租金。
案例二
法律提示
案情介紹
某工貿(mào)公司申請(qǐng)執(zhí)行某建筑公司一案，執(zhí)行過(guò)程中，我院依法拍賣(mài)了被執(zhí)行人某建筑公司名下的一座商業(yè)大樓，在拍賣(mài)前，已查明：該大樓在裁定查封之前，已經(jīng)設(shè)定有租賃，有書(shū)面簽訂的合同，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，某商業(yè)酒店一直在此經(jīng)營(yíng)，且一直交納租金。該大樓最終成交，在法院主持下，競(jìng)買(mǎi)人與承租人達(dá)成一致：即租賃人繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，按照租賃合同向新房主（買(mǎi)受人）支付租金。
案例三
法律提示
涉拍房屋系被執(zhí)行人唯一住房時(shí)，法院會(huì)給被執(zhí)行人6個(gè)月的寬限期完成騰房工作，房屋拍賣(mài)成交后，無(wú)法立刻騰退房屋，競(jìng)買(mǎi)人需要容忍寬限期。
案情介紹
陶某申請(qǐng)執(zhí)行趙某一案，被執(zhí)行人趙某某名下僅有一套住房，沒(méi)有第二套住房。案件執(zhí)行的標(biāo)的是九十萬(wàn)元，所拍賣(mài)的房屋以180萬(wàn)元的價(jià)格成交，這種情況下，使可以退還被執(zhí)行人90萬(wàn)元的，就不再適用預(yù)留五到八年租金的條款。但是由于被執(zhí)行人名下沒(méi)有第二套住房，我們?cè)谂馁u(mài)公告中明確注明六個(gè)月的寬限期。在裁定拍賣(mài)成交后，向競(jìng)買(mǎi)人明確釋明，需要六個(gè)月之后才能交付房屋，競(jìng)買(mǎi)人對(duì)此表示認(rèn)同。
案例四
法律提示
案情介紹
某銀行申請(qǐng)執(zhí)行某家具裝修公司一案，我院依法查封、評(píng)估、拍賣(mài)被執(zhí)行人名下的一套房產(chǎn)，在該房屋拍賣(mài)成交之后，競(jìng)買(mǎi)人在約定時(shí)間內(nèi)將全部款項(xiàng)交至法院，法院出具了拍賣(mài)成交裁定，并未競(jìng)買(mǎi)人辦理了房屋過(guò)戶。在競(jìng)買(mǎi)人辦理完房屋過(guò)戶之后，我院責(zé)令被執(zhí)行人將房屋騰退交付競(jìng)買(mǎi)人。被執(zhí)行人未履行騰退交付義務(wù)，我院依法張貼了騰退房屋公告，并在公告中載明：騰退時(shí)不得損壞房屋及其附屬設(shè)施。現(xiàn)場(chǎng)勘查過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)房屋的實(shí)際控制人將房屋毀壞，在法院查清相關(guān)情況后，對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行了傳喚，告知因其行為對(duì)執(zhí)行工作造成了妨害，法院依法準(zhǔn)備對(duì)其拘留、罰款。實(shí)施破壞的人員認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，承認(rèn)錯(cuò)誤，就賠償問(wèn)題與競(jìng)買(mǎi)人積極的進(jìn)行協(xié)商，并最終達(dá)成了一致意見(jiàn)。
案例五
法律提示
案情介紹
在某資產(chǎn)公司申請(qǐng)執(zhí)行某酒店系列案件的執(zhí)行過(guò)程中。法院依法查封被執(zhí)行人的國(guó)有土地使用權(quán)及房屋，并依法評(píng)估、拍賣(mài)。該國(guó)有土地使用權(quán)及房產(chǎn)中有酒店、餐飲、健身等單位在營(yíng)業(yè)，拍賣(mài)成交后，被執(zhí)行人拒絕交付，經(jīng)過(guò)做大量的工作，競(jìng)買(mǎi)人和被執(zhí)行人進(jìn)行了協(xié)商，由于競(jìng)買(mǎi)人并不是專業(yè)經(jīng)營(yíng)酒店餐飲的單位，被執(zhí)行人也拿出了足夠多的誠(chéng)意，表明相關(guān)經(jīng)營(yíng)單位需要緩沖時(shí)間，最終，雙方簽訂了合同，就土地、房產(chǎn)交付問(wèn)題達(dá)成協(xié)議，由被執(zhí)行人向競(jìng)買(mǎi)支付租金，允許其經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，時(shí)間屆滿后，被執(zhí)行人搬走，通過(guò)此種方式最終完成交付。
涉房產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)常見(jiàn)問(wèn)題
1 . 唯一住房能否拍賣(mài)？
可以。很多被執(zhí)行人以為自己只有一套住房，法院是不會(huì)對(duì)唯一住房進(jìn)行處置，根據(jù)法律規(guī)定需預(yù)留5到8年的房屋租金。比如在門(mén)頭溝法院辦理的北京融資擔(dān)保有限公司申請(qǐng)執(zhí)行代某等一案中，在房屋拍賣(mài)成交之后，從拍賣(mài)款中為被執(zhí)行人預(yù)留了20萬(wàn)余元的房屋租金。
2 . 已處置房產(chǎn)設(shè)定有權(quán)利負(fù)擔(dān)（抵押權(quán)、租賃權(quán)）如何處理？
設(shè)定租賃權(quán)房屋。對(duì)于拍賣(mài)房產(chǎn)上已設(shè)定租賃權(quán)的，執(zhí)行程序中，執(zhí)行法院在拍賣(mài)前會(huì)對(duì)其租賃權(quán)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。如果租賃合同在查封之前簽訂，并且實(shí)際履行，已交付租金，這種情況下，租賃權(quán)可以得到保護(hù)，即適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”這一規(guī)定。
具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，上海市的某法院做了實(shí)踐性的探索，標(biāo)準(zhǔn)為在查封之前簽訂租賃合同、租賃人已經(jīng)繳納租金、承租人對(duì)房屋進(jìn)行了實(shí)際占有。在面對(duì)此問(wèn)題時(shí)，我院在實(shí)踐中會(huì)到物業(yè)公司或者居委會(huì)調(diào)查詢問(wèn)，部分小區(qū)物業(yè)公司或居委會(huì)對(duì)住戶的情況有一定的了解，能夠較為公正的提供房屋涉租賃情況。在某工貿(mào)公司申請(qǐng)執(zhí)行某建筑公司一案，某建筑公司名下的商業(yè)產(chǎn)權(quán)大廈在查封之前已經(jīng)租賃出去，查明之后，在拍賣(mài)公告中明確公示。拍賣(mài)成交后，執(zhí)行法院負(fù)責(zé)承租人與競(jìng)買(mǎi)人的對(duì)接，按照原租賃合同履行，合同履行之后法院再協(xié)助競(jìng)買(mǎi)人房屋騰退工作。
設(shè)定抵押權(quán)房屋。抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人往往到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)對(duì)房屋做抵押登記，在財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)后，抵押權(quán)則表現(xiàn)為優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定，有六個(gè)月的寬限期。在陶某申請(qǐng)執(zhí)行趙某一案中，拍賣(mài)成交且過(guò)戶完成之后，因房屋涉及抵押權(quán)，且被執(zhí)行人沒(méi)有第二套住房，給了六個(gè)月的寬限期。
3 . 拍賣(mài)房屋的交付問(wèn)題
房產(chǎn)拍賣(mài)成交后，在沒(méi)有法定理由的情況下（法定理由一般為：有效的租賃、六個(gè)月寬限期等），執(zhí)行法院應(yīng)負(fù)責(zé)將所拍賣(mài)的房屋交付給競(jìng)買(mǎi)人。但實(shí)踐存在一些極端情形，如房屋實(shí)際占有人以特殊理由相要挾的情形，需要法院去做大量工作完成交付。但也存在被執(zhí)行人拒絕交付的情形，需要法院?jiǎn)?dòng)強(qiáng)制騰退的程序，要張貼強(qiáng)制遷出的公告、找周轉(zhuǎn)住房等等。
在某銀行申請(qǐng)執(zhí)行某家具裝修公司一案中，在房屋拍賣(mài)成交后，被執(zhí)行人及房屋實(shí)際控制人拒絕交付房屋，并且對(duì)房屋進(jìn)行了破壞，在法官做了大量釋法明理的工作之后，最終通過(guò)強(qiáng)制騰退的方式成功交付該房屋。
就拍賣(mài)房屋的交付問(wèn)題，人民法院也在進(jìn)行探索。如大興法院，由專門(mén)的拍賣(mài)組負(fù)責(zé)拍賣(mài)全過(guò)程，包括騰退房屋；中山市第一人民法院按照“決策事務(wù)職業(yè)化、輔助事務(wù)社會(huì)化、強(qiáng)制事務(wù)警務(wù)化的”思路，把強(qiáng)制執(zhí)行的事務(wù)劃分給法警隊(duì)承擔(dān)；廣東高院專門(mén)針對(duì)拍賣(mài)成交后房屋交付問(wèn)題出臺(tái)意見(jiàn)。
盡管如此，實(shí)踐中的情況仍然十分復(fù)雜，如某非融資性擔(dān)保公司申請(qǐng)執(zhí)行張某一案，擬進(jìn)行拍賣(mài)的房屋中有被執(zhí)行人和家屬居住，家屬情況是，被執(zhí)行人之母患有癌癥，且八十多歲，被執(zhí)行人的其中一個(gè)子女，雖已成人，但智力殘疾、肢體殘疾，這種情況在拍賣(mài)成交后，騰退房屋就存在很大的難度。所有對(duì)于有意競(jìng)買(mǎi)法院拍賣(mài)房屋的人，一定要事先權(quán)衡利弊得失。
競(jìng)買(mǎi)人在競(jìng)拍法拍房屋中應(yīng)注意的問(wèn)題
簡(jiǎn)單講就是：認(rèn)真讀，親自看，仔細(xì)問(wèn)，深入思
讀：讀拍賣(mài)公告、讀拍賣(mài)流程。公告方面，主要看房屋瑕疵，組織拍賣(mài)的法院會(huì)把拍賣(mài)標(biāo)的的瑕疵在拍賣(mài)公告上標(biāo)注清楚，作為有意競(jìng)買(mǎi)人，應(yīng)對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的的瑕疵有足夠了解之后，作出利益權(quán)衡，決定是否購(gòu)買(mǎi)。
拍賣(mài)對(duì)象的瑕疵包括：設(shè)定有合法的抵押權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，騰房有六個(gè)月的寬限期；設(shè)定有合法租賃權(quán)，要容忍的租賃權(quán)期無(wú)法騰房；實(shí)踐中存在房屋被實(shí)際占有、居住的情形，競(jìng)買(mǎi)人對(duì)于此要有足夠的認(rèn)識(shí)，并非辦理完過(guò)戶，就可以立刻把房子交付拍賣(mài)的房屋，此類房屋瑕疵在拍賣(mài)公告中會(huì)有詳細(xì)的介紹，所以一定要認(rèn)真讀。另外，拍賣(mài)平臺(tái)都會(huì)將具體拍賣(mài)流程詳細(xì)在平臺(tái)上公開(kāi)，對(duì)于如何拍賣(mài)、如何繳納保證金等問(wèn)題可以閱讀平臺(tái)上的具體拍賣(mài)流程。
看：看樣問(wèn)題。目前部分法院將組織看樣工作進(jìn)行外包，有的法院是親自集中組織看樣。拍賣(mài)公告所公示的信息不如實(shí)際看樣生動(dòng)、形象，就是我們通常所講的親歷性。比如孫某執(zhí)行許某一案中，我院將被執(zhí)行人名下位于朝陽(yáng)區(qū)惠新西街的房屋拍賣(mài)，拍賣(mài)成交后，競(jìng)買(mǎi)人來(lái)院表示：因?yàn)槠鋹?ài)人沒(méi)有看，但是看樣的時(shí)候，他去看了，拍了視頻，其愛(ài)人表示可以購(gòu)買(mǎi)，但是拍賣(mài)成交后去看，發(fā)現(xiàn)公攤面積太大，其愛(ài)人不同意購(gòu)買(mǎi)，以此為由要悔拍。
思：根據(jù)前期的詢問(wèn)、閱讀、看樣后，進(jìn)行理性思考，而后再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。在拍賣(mài)成交后，以“沒(méi)想好”、“家里人不同意”等作為理由悔拍，法院是不能支持的，除了暫不予退還保證金之外，法院還會(huì)對(duì)其訓(xùn)誡。如果被認(rèn)定成惡意悔拍，根據(jù)法律規(guī)定可以對(duì)相關(guān)人員采取拘留、罰款措施。
大慶中院曾對(duì)一惡意競(jìng)買(mǎi)人作出處罰，一男子在沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)意愿、明知資金不足、無(wú)力支付拍賣(mài)款的情況下，在競(jìng)買(mǎi)人中惡意抬高價(jià)格，連續(xù)出價(jià)16次將起拍價(jià)11萬(wàn)元的拍品抬高至460萬(wàn)元，網(wǎng)絡(luò)成交后以沒(méi)有支付能力為由拒絕繳納拍賣(mài)余款，被法院拘留并罰款。
涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)基本情況及一般流程
自2016年門(mén)頭溝法院開(kāi)始通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的方式進(jìn)行財(cái)產(chǎn)處置起，三年來(lái)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)處置被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)共337件，成交108件，成交額2.1億元，溢價(jià)率為109.52%。其中拍賣(mài)房產(chǎn)共88件，成交52件，成交額2.08億元，有18名被執(zhí)行人因?yàn)樵诰W(wǎng)絡(luò)上看到其房屋的拍賣(mài)公告，在正式開(kāi)拍前履行生效文書(shū)義務(wù)，成功兌現(xiàn)申請(qǐng)人勝訴權(quán)。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)具有公開(kāi)透明、便捷高效、成本低廉、廣泛參與等優(yōu)勢(shì)，與普通動(dòng)產(chǎn)以及傳統(tǒng)拍賣(mài)方式相比，涉房產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)具有如下特點(diǎn)：
一是房產(chǎn)價(jià)值大，成交率高，最大化被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。2016年至今，門(mén)頭溝法院通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的方式拍賣(mài)動(dòng)產(chǎn)的成交率為42%，成交金額為0.91億元，拍賣(mài)房產(chǎn)的成交率為59%，成交金額為2.08億元。一般而言，普通動(dòng)產(chǎn)的拍賣(mài)金額從幾塊到幾萬(wàn)塊不等，對(duì)于一些幾十萬(wàn)至上百萬(wàn)的大標(biāo)的案件，即使動(dòng)產(chǎn)處置成功，也很難將申請(qǐng)人的權(quán)益全部?jī)冬F(xiàn)。與普通動(dòng)產(chǎn)相比，房產(chǎn)價(jià)值大、成交率高，房產(chǎn)處置成功后，意味著申請(qǐng)人能夠拿到更多的錢(qián)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)拍賣(mài)房產(chǎn)，是提高財(cái)產(chǎn)處置效率，保障當(dāng)事人合法權(quán)益的有效手段。此外，由于房產(chǎn)的價(jià)值大，若對(duì)其依法進(jìn)行處置，也能夠?qū)Ρ粓?zhí)行人形成有效威懾，有效發(fā)揮強(qiáng)制措施的作用，促使被執(zhí)行人盡快履行義務(wù)。
三是房產(chǎn)拍賣(mài)成功后過(guò)戶交接程序復(fù)雜，部分房屋騰房困難。普通動(dòng)產(chǎn)交易成功后，直接交付即可，房產(chǎn)拍賣(mài)成功后，競(jìng)買(mǎi)人需要親自前往相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行過(guò)戶；在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，房屋過(guò)戶費(fèi)用種類多，稅費(fèi)復(fù)雜，比如土地增值稅、契稅、出讓金以及房產(chǎn)涉及的物業(yè)費(fèi)、水、電等費(fèi)用，需要競(jìng)買(mǎi)人對(duì)房屋過(guò)戶涉及稅費(fèi)有一定了解；部分案件中，還會(huì)出現(xiàn)被執(zhí)行人讓家里老人或小孩住在房?jī)?nèi)，給騰房工作制造困難，又或者所拍房產(chǎn)涉及被執(zhí)行人唯一住房，被執(zhí)行人采取暴力手段拒絕騰房，不配合財(cái)產(chǎn)處置工作的，此類法拍房屋即使交易結(jié)束完成過(guò)戶，后續(xù)騰房仍面臨騰房難的問(wèn)題。
為最大化發(fā)揮房產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)的作用，保護(hù)申請(qǐng)人、被執(zhí)行人、競(jìng)買(mǎi)人的合法權(quán)益，我們從以下措施著手，暢通涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)工作流程，加強(qiáng)工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，有效解決拍賣(mài)房屋騰退和交付等影響效率的問(wèn)題：
一是窮盡措施調(diào)查信息，保證涉拍房產(chǎn)信息完整準(zhǔn)確。房屋上拍前，對(duì)涉拍房屋進(jìn)行詳盡調(diào)查,對(duì)包括但不限于房屋的權(quán)屬、權(quán)利負(fù)擔(dān)、占有使用、欠繳費(fèi)稅、質(zhì)量瑕疵等事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查。以我院一套目前正在拍賣(mài)公告期的房產(chǎn)為例（展示京東網(wǎng)拍賣(mài)的某房產(chǎn)），1.對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，對(duì)房屋戶型、朝向、樓層等競(jìng)買(mǎi)人最為關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查，同時(shí)將房屋實(shí)際情況拍照記錄，進(jìn)行公告，便于競(jìng)買(mǎi)人直觀了解房屋情況。對(duì)于被執(zhí)行人不配合看房的，通過(guò)向居委會(huì)、物業(yè)等進(jìn)行基層調(diào)查，了解戶型、朝向，對(duì)相關(guān)信息予以登記；2.對(duì)房屋權(quán)屬的調(diào)查，特別是對(duì)是否設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)金額多少的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查；3.對(duì)房屋居住情況的調(diào)查，對(duì)于是否有鑰匙、是否設(shè)定租賃（若存在租賃，詳細(xì)了解租賃的時(shí)間）、居住情況、能否看樣等問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查。
三是法院全流程參與，暢通房產(chǎn)過(guò)戶交接程序。為保證涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)工作各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接順暢，我院執(zhí)行局全程參與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的各個(gè)流程，從房屋查封、信息調(diào)查、議價(jià)評(píng)估、拍賣(mài)公告，到網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)、成交確認(rèn)、過(guò)戶裁定，均有執(zhí)行法官或法官助理進(jìn)行推動(dòng)與跟進(jìn)。房屋成交后，競(jìng)買(mǎi)人在處理繳納稅費(fèi)、房產(chǎn)過(guò)戶和被執(zhí)行人房屋騰退等問(wèn)題時(shí)，若有需要，經(jīng)競(jìng)買(mǎi)人申請(qǐng)，法院也會(huì)參與配合，輔助競(jìng)買(mǎi)人完成上述工作。
在辦理執(zhí)行案件的過(guò)程中，人民法院會(huì)依法對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有房產(chǎn)的，法院會(huì)到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行查封，防止財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移；同時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定，須到被執(zhí)行人房屋處張貼查封公告，進(jìn)行公示；也要對(duì)房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查和實(shí)地調(diào)查，查看房屋有無(wú)人居住、居住人員情況、有無(wú)設(shè)定租賃等情況。
當(dāng)執(zhí)行法院為房產(chǎn)的首先查封法院的情況時(shí)，法院可依法啟動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格確認(rèn)程序。按照現(xiàn)行《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》，當(dāng)事人雙方可就房產(chǎn)進(jìn)行議價(jià)；議價(jià)不成的可由執(zhí)行法院定向詢價(jià)；定向詢價(jià)不成的，可進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)，現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)平臺(tái)有三家，包括京東網(wǎng)、淘寶網(wǎng)以及工商銀行，在系統(tǒng)內(nèi)錄入相關(guān)房產(chǎn)相關(guān)信息后，三個(gè)平臺(tái)會(huì)根據(jù)大數(shù)據(jù)信息給出詢價(jià)價(jià)格，拍賣(mài)價(jià)格取詢價(jià)價(jià)格的平均值，網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)速度快、價(jià)格低，是確認(rèn)財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)格的一種有效方式；網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)不成的，或當(dāng)事人一致要求委托評(píng)估以及法律規(guī)定必須要委托評(píng)估的，法院會(huì)通過(guò)電子搖號(hào)確認(rèn)評(píng)估公司，請(qǐng)?jiān)u估公司對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。
拍賣(mài)成交并且將全部尾款交納后，執(zhí)行法院會(huì)出具拍賣(mài)成交裁定書(shū)，該裁定書(shū)為競(jìng)買(mǎi)人辦理過(guò)戶時(shí)需要提供的材料，出具裁定書(shū)后，競(jìng)買(mǎi)人可持裁定書(shū)辦理過(guò)戶，并按照規(guī)定到稅務(wù)局繳納相關(guān)稅費(fèi)。
競(jìng)買(mǎi)人辦理完房屋過(guò)戶后，面臨的房屋的實(shí)體交付問(wèn)題。按照現(xiàn)行的拍賣(mài)政策，房屋的交付和騰退由執(zhí)行法院負(fù)責(zé)，一直以來(lái)，房屋拍賣(mài)后，過(guò)戶與交接工作都是法院執(zhí)行工作的難點(diǎn)，我院引入行為類案件的騰房方法，采取“六到位工作法”，從前期準(zhǔn)備、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、執(zhí)行預(yù)案、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)、案件留痕、安置保障六個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，確保騰退工作順利進(jìn)行。