NO.1即使是等額還款，還款金額也會(huì)發(fā)生變化。即使是等額還款，還款金額也會(huì)發(fā)生變化；很多人認(rèn)為貸款還款利率是合同約定的，選擇等額還款是為了方便，所以每月還款應(yīng)該是一樣的。這恰恰是一種誤解。其實(shí)每年的還款額可能都不一樣。

住房貸款利率一般由兩個(gè)因素決定：基準(zhǔn)利率和優(yōu)惠利率；

如果上一年的基礎(chǔ)利率調(diào)整，第二年1月的月還款額也會(huì)調(diào)整；

如果之前一年的優(yōu)惠房貸利率已經(jīng)調(diào)整，比如從30%調(diào)整到20%，那么每月還款額也會(huì)調(diào)整。

NO.2如何選擇銀行

如果需要提前還款，比如有的銀行同意20%以上允許還款，太苛刻了。最好選擇還款要求不那么苛刻的銀行，比較一下。這個(gè)7折，工行是2月份才給客戶的，收了一個(gè)月更高的利率；小銀行一般比較快，但是需要辦理信用卡等。銀行之間是有差異的，你需要做好選擇。

3提前還款的方式和意義

道：

一次性付款：非常理解，歸還全部剩余貸款本金；

保持還款金額不變，縮短期限：節(jié)省利息；

期限不變，額度減少，每月壓力減輕，基本不存利息；

增加還款額，縮短期限：最省利息，銀行一般不做。

第四，預(yù)付款的基本流程

部分還款：先去銀行預(yù)約，填個(gè)申請(qǐng)表，約定還款時(shí)間，把錢存進(jìn)去，再去銀行還款；

全額還款，進(jìn)入辦理房產(chǎn)證，退保險(xiǎn)，取消房屋抵押等流程。

第五種還款方式選擇

對(duì)于有提前還款計(jì)劃的人，建議選擇等額利息還款，第一個(gè)月最多，因?yàn)楸窘疬€得多，會(huì)大大節(jié)省利息。如果選擇等額還款，前兩年的大部分利息已經(jīng)還完了，那么提前還款就沒有意義了。如果有雙周還款的方式，當(dāng)然會(huì)節(jié)省利息。

第六期每月還款額的計(jì)算

貸款中會(huì)有這個(gè)公式：引入等額還款公式：

月還款額=貸款本金月利率(1月利率)還款月冪/[(1月利率)還款月冪-1]

月利率=年利率12

有一種特殊情況，就是在1月份，如果已經(jīng)調(diào)整了上一年的基準(zhǔn)利率，如何計(jì)算1月份的還款額。由于跨月情況，一部分利率是上一年的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。

這時(shí)候就要先根據(jù)剩余本金查看每月還款額，按天計(jì)算利息。估計(jì)這一次，12月肯定是按照31天來算的。所以調(diào)整利息會(huì)被銀行狠狠宰一頓。

7號(hào)本月還款利息的計(jì)算

本月還款利息的計(jì)算：

本月利息=剩余本金月利率

本月償還本金=月還款額-本月利息；

NO.8不要選擇大月份提前還款。

當(dāng)月31日，按日計(jì)算提前還款利息，算天數(shù)時(shí)多算一天；

日利率=年利率360

但一年有365天，按日多付幾天利息；

還有一個(gè)問題需要提一下。比如你的貸款發(fā)放日不是還款日，貸款發(fā)放日和還款日之間的日期也需要計(jì)算利息。

9號(hào)房貸是最優(yōu)惠的融資方式。

合理負(fù)債有利于個(gè)人理財(cái)規(guī)劃，房貸是最便宜的融資方式。在能拿到房貸的情況下，盡量用好，讓自己的資金投入到投資回報(bào)率更高的領(lǐng)域。大膽投資對(duì)個(gè)人來說確實(shí)很重要，同時(shí)房貸可以有效降低通脹風(fēng)險(xiǎn)，參與瓜分別人的存款。

10號(hào)開始還全部利息。

有的人一個(gè)月還2000，還了20年，還了5萬

現(xiàn)行基準(zhǔn)利率為年利率6.60%(五年期以上)，八五折利率為5.61%；上浮10%的利率為7.26%；上浮20%的利率是7.92%。

基準(zhǔn)利率是年利率，由央行統(tǒng)一制定，要求各商業(yè)銀行統(tǒng)一執(zhí)行?；鶞?zhǔn)利率為6.60%，即每1萬元貸款，年利率為660元。

2.客戶詢價(jià)

客戶征信是房貸業(yè)務(wù)的第一步，良好的征信是貸款的前提。應(yīng)提供所有借款人(已婚夫婦)的姓名和身份證號(hào)碼，以便進(jìn)行信用查詢。

3.房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)抵押消費(fèi)支付

按揭是指借款人基于購房需要，以所購房屋作為抵押，向銀行申請(qǐng)的有優(yōu)惠政策的貸款。執(zhí)行首次購房優(yōu)惠利率。

抵押貸款是指借款人以其全部財(cái)產(chǎn)作為抵押，以消費(fèi)為貸款目的的貸款。執(zhí)行利率一般是基準(zhǔn)利率或浮動(dòng)利率。