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個人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》、《執(zhí)行與執(zhí)行異議疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》 ，法律出版社出版

房屋可帶抵押轉(zhuǎn)讓，這是《民法典》的一大“創(chuàng)新”。

《民法典》第四百零六條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償?！?/p>

對此規(guī)定，需要注意如下幾點：

1、抵押期間，抵押人原則上可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)

抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。即抵押期間，抵押人原則上可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但是如果抵押人和抵押權人明確約定抵押期間抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，從其約定。

如果抵押人和抵押權人明確約定抵押期間抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但抵押人違反該約定，法律后果如何呢？

（1）抵押人對抵押權人構成違約

抵押人違反其和抵押權人之間的約定，抵押人自然構成違約，需向抵押權人承擔相應的違約責任。

（2）受讓人可以取得抵押物所有權，但抵押權人的抵押權仍有效

a. 抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物給受讓人的債權行為和物權行為均有效

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物給受讓人的債權行為和物權行為均有效，因為：第一，抵押人是抵押物的所有權人，對抵押物享有占有、使用、收益、處分的權利，其轉(zhuǎn)讓抵押物符合法理；第二，鑒于抵押權具有追及力，即抵押物轉(zhuǎn)讓后，抵押權人對抵押物仍享有抵押權，抵押權人的權利基本沒有受到侵害，因此也不符合“惡意串通，損害第三人利益”等合同無效事由。

b.受讓人取得抵押物所有權是繼受取得，并非通過善意取得制度而取得。

抵押人是抵押物的所有權人，其有權處分自己的物，不存在無權處分的情況，因此，受讓人是通過買賣等普通的繼受取得所有權的方式取得抵押物的所有權，而非通過善意取得制度而取得抵押物的所有權。

c.抵押權人對抵押物仍享有抵押權

繼受取得物的所有權，物上的權利負擔（抵押權）仍有效，這是基本法理。因此，抵押權人對抵押物仍享有抵押權。

2、抵押權具有追及力

抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權不受影響，即抵押權具有追及力，這是《民法典》和之前的法律、司法解釋關于抵押物轉(zhuǎn)讓之規(guī)定最本質(zhì)的區(qū)別?！睹穹ǖ洹分暗姆?、司法解釋對于抵押物轉(zhuǎn)讓之規(guī)定都是建立在抵押權無追及力的基礎上，而《民法典》對于抵押物轉(zhuǎn)讓之規(guī)定是建立在抵押權有追及力的基礎上，既然抵押權有追及力，不論抵押物如何流轉(zhuǎn)，抵押權人對抵押物都一樣享有優(yōu)先受償權，抵押權人的權利基本不會因抵押物的轉(zhuǎn)讓而受到侵害，這就為抵押物在抵押期間的轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造了條件。

3、“通知”是履行附隨義務

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人。這里的“通知”是抵押人履行其附隨義務（抵押人和抵押權人約定抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)應通知抵押權人的，則是抵押人履行主合同義務），抵押人未履行此通知義務，不影響抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的債權效力和物權效力。

4、抵押權人對轉(zhuǎn)讓價款無優(yōu)先受償權

抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。對此，需要注意如下幾點：

（1）因抵押權人對抵押物仍享有抵押權，抵押權人的權利基本不會因抵押物的轉(zhuǎn)讓而受到不利影響，因此，抵押權人對于抵押物的轉(zhuǎn)讓價款不再享有優(yōu)先受償權，否則就“重復”優(yōu)先受償了。

（2）抵押權人要求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存的，抵押權人需舉證證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權。這也是因為按照一般法理和日常生活經(jīng)驗法則，抵押權人的權利基本不會因抵押物的轉(zhuǎn)讓而受到不利影響。

5、抵押物轉(zhuǎn)讓后，債務人不發(fā)生變更

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，受讓人取得抵押物的所有權，抵押權人仍對抵押物享有抵押權，但是債務人不發(fā)生變更——債務人仍是原債務人，而非抵押物的受讓人。抵押人（不一定是債務人）以轉(zhuǎn)讓價款清償債務的，轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，債務消滅，抵押權人有義務滌除抵押物上的抵押權；轉(zhuǎn)讓的價款不足債權數(shù)額的，不足部分由債務人清償，債務人未完全清償其債務前，抵押權人仍對抵押物享有抵押權。

通過以上的分析可以看出，“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”這一規(guī)定，從抵押擔保的角度看，其實就是換了一個抵押人，抵押財產(chǎn)沒有變。抵押權是物權，抵押權指向的對象是物，而非人，因此抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，只是抵押財產(chǎn)的所有權人發(fā)生變更，抵押權沒有發(fā)生變更。

6、與房屋管理部門政策的銜接

附：尤某芹與劉某梅、韓某房屋買賣合同糾紛案

裁判要旨：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。

案情簡介：2017年5月24日，尤某芹（購買方、乙方）與劉某梅、韓某（出售方、甲方）、案外人泉山區(qū)吳泰房產(chǎn)中介所（居間方、丙方）簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，之后又簽訂了兩份補償協(xié)議，約定劉某梅、韓某出售涉案房屋給尤某芹，合同并對房屋交易的其他事宜做了約定。合同簽訂后，尤某芹按約履行了合同義務。2020年10月29日，劉某梅、韓某以涉案房屋抵押貸款。尤某芹起訴要求劉某梅、韓某協(xié)助將涉案房產(chǎn)變更登記在尤某芹名下。庭審中，劉某梅陳述，因當?shù)叵奘壅?，涉案房?021年3月才能辦理網(wǎng)簽備案。2021年7月7日，一審法院向尤某芹釋明，因本案已涉及銀行抵押問題，如果尤某芹堅持訴請過戶，則意味著接受涉案房屋上的抵押權。尤某芹一方表示對此知情，并明確要求繼續(xù)履行合同。

裁判觀點【案號：江蘇省徐州市中級人民法院（2021）蘇03民終8368號】：2017年至2018年間，尤某芹與劉某梅、韓某之間簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》及房屋買賣《補充協(xié)議》，系雙方的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，依法成立并生效。劉某梅、韓某主張案涉房屋于2020年10月29日抵押給案外人，無法辦理房屋產(chǎn)權變更。民法典第四百零六條規(guī)定，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權不受影響。劉某梅、韓某在將房屋出售給他人的情況下，在涉案房屋上設立抵押權，不影響尤某芹與劉某梅、韓某之間的房屋買賣合同效力?，F(xiàn)涉案房屋已具備辦理網(wǎng)簽備案及產(chǎn)權變更登記條件，尤某芹主張繼續(xù)履行房屋買賣合同，要求劉某梅、韓某協(xié)助辦理涉案房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)，有事實和法律依據(jù)。一審法院判決劉某梅、韓某協(xié)助尤某芹辦理案涉房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)，并無不當。