隨著經(jīng)濟(jì)生活的快速發(fā)展，社會(huì)上的融資需求越來越多，房產(chǎn)抵押借款也成為一種普遍現(xiàn)象。然而，借款人到期不能還款后，出借人可否以房產(chǎn)抵債的形式直接將房屋據(jù)為己有？近日，深圳市坪山區(qū)人民法院審結(jié)一宗民間借貸糾紛案，認(rèn)定以房抵債的約定沒有法律效力，出借人只能就抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。
借款 800 余萬抵押房產(chǎn)，逾期未還清出借人欲占房子
2017 年 8 月，被告黎某向原告劉某借款 8428938 元，雙方簽訂《借款合同》，約定借款期限 2 年，被告同意將其名下位于深圳市龍崗區(qū)某花園的房產(chǎn)（現(xiàn)市價(jià) 300 萬元）過戶給原告，借款期限屆滿時(shí)，被告若還清所有借款，原告則將抵押房產(chǎn)過戶給被告；被告若未還清所有貸款，原告則將抵押房產(chǎn)按市場評(píng)估價(jià)格定價(jià)，自動(dòng)轉(zhuǎn)為抵扣被告所欠原告部分借款，未抵扣完部分被告 3 天內(nèi)必須全部清償。
2015 年 9 月，被告將涉案房屋過戶給原告，并于 2019 年 8 月實(shí)際交付。借款到期后，被告未能償還借款本金 8428938 元及利息。原告遂向坪山法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告支付原告借款本金 5428938 元及利息，涉案房屋歸原告所有。
庭審時(shí)，法院向原告釋明，原、被告在借款合同中約定的如果被告到期未清償債務(wù)則涉案房屋歸原告所有的合同條款無效。原告經(jīng)法院釋明后，將訴訟請(qǐng)求變更為要求被告立即償還借款本金 8428938 元及利息，對(duì)涉案房屋折價(jià)、變賣、拍賣價(jià)款在債權(quán)范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。
坪山法院判決 " 以房抵債 " 沒有法律效力
合法的民間借貸受到法律保護(hù)。原告提供的收據(jù)、《借款合同》、房產(chǎn)證、《借款明細(xì)》等證據(jù)能夠證明其與被告之間存在真實(shí)、有效的民間借貸法律關(guān)系。關(guān)于原告要求被告立即償還借款本金及利息的訴訟請(qǐng)求，符合雙方約定，法院予以支持。
根據(jù) 2019 年 11 月 8 日印發(fā)的《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中，" 債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人訂立合同，約定將財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期清償債務(wù)，債權(quán)人將該財(cái)產(chǎn)返還給債務(wù)人或第三人，債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人可以對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)償還債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。合同如果約定債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該部分約定無效，但不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人根據(jù)上述合同約定，已經(jīng)完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示方式轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)財(cái)產(chǎn)歸其所有的，人民法院不予支持，但債權(quán)人請(qǐng)求參照法律關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)優(yōu)先償還其債權(quán)的，人民法院依法予以支持 " 之規(guī)定，原告要求對(duì)涉案房屋折價(jià)、變賣、拍賣價(jià)款在上述債權(quán)范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，坪山法院予以支持。
法官說法：《民法典》重新解析流押條款，保護(hù)債權(quán)人利益
原告訴請(qǐng)的到期不能還款以房屋抵債，是法律禁止的 " 流押條款 "。所謂流押條款，是指抵押權(quán)人和抵押人在訂立合同中約定如果在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。《物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。這是物權(quán)法禁止抵押雙方當(dāng)事人設(shè)立流抵押條款的強(qiáng)制性規(guī)定。
在很多情況下，債務(wù)人因經(jīng)濟(jì)困難所迫，會(huì)自己提供或請(qǐng)求第三人提供高價(jià)值的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值較小的債權(quán)。如果抵押財(cái)產(chǎn)未經(jīng)折價(jià)或變價(jià)，預(yù)先約定抵押財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)于抵押權(quán)人 ，在多數(shù)場合下對(duì)于抵押人或其他債權(quán)人不利，也違背了抵押權(quán)是一種變價(jià)受償權(quán)的價(jià)值權(quán)屬性。
即將實(shí)施的《民法典》，不再認(rèn)定流押條款為無效條款，但是做了特別解釋。《民法典》第四百零一條規(guī)定：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。該條款將原來物權(quán)法中關(guān)于流押條款的禁止性規(guī)定改為了限制性規(guī)定，明確流押條款的法律后果：擔(dān)保權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與擔(dān)保人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，債權(quán)人只能依法就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?！睹穹ǖ洹返囊?guī)定有助于厘清實(shí)踐中因流押條款效力問題產(chǎn)生的爭議，也增加了交易行為后果的確定性，有利于更加平等地保護(hù)抵押權(quán)人和抵押人、其他債權(quán)人的合法權(quán)益。
本案中，原告不能直接要求法院認(rèn)定其對(duì)涉案房屋享有所有權(quán)，只能依法認(rèn)定就抵押的涉案房屋享有優(yōu)先受償。該抵押房屋在經(jīng)過依法評(píng)估、拍賣等清算程序后，所得款項(xiàng)依法優(yōu)先用于償還原告借款。