住房抵押貸款流程是什么?

  第一步,債務(wù)合同成立。債務(wù)人或者第三人將自己依法擁有的房地產(chǎn)作擔(dān)保。如商品房購(gòu)買(mǎi)人未支付全部房?jī)r(jià)款的,可向銀行申請(qǐng)貸款,并將該商品房設(shè)定抵押作為清償貸款擔(dān)保。

  第二步,抵押雙方簽訂抵押合同。這時(shí),抵押權(quán)人必定是債權(quán)人,而抵押人是債務(wù)人或第三人,債務(wù)不能履行時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物。用抵押貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的,購(gòu)買(mǎi)人先與商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位簽訂商品房出售合同,然后再與銀行簽訂貸款合同、抵押合同。

  第三步,抵押雙方持抵押合同、房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。抵押貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的,可以在申請(qǐng)辦理交易登記的同時(shí)申請(qǐng)辦理抵押登記、手續(xù)。

  第四步,抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明,抵押人保管已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。

  第五步,債務(wù)履行完畢,抵押雙方持注銷(xiāo)抵押申請(qǐng)書(shū)、房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)抵押手續(xù)。

  哪些房產(chǎn)不能用于抵押?

  1、未結(jié)清貸款的房產(chǎn)

  抵押消費(fèi)貸款的房產(chǎn)一定是要沒(méi)有進(jìn)行過(guò)抵押的房產(chǎn)。如果是有抵押的房產(chǎn)或這個(gè)房產(chǎn)是正處于按揭狀態(tài)的,說(shuō)明銀行已經(jīng)擁有此房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利,銀行不會(huì)允許再對(duì)此房產(chǎn)作抵押的。如果沒(méi)有還清貸款重新貸款叫做同名轉(zhuǎn)加按,目前我國(guó)已明令禁止。

  2、部分已購(gòu)公房

  在已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的公房中有兩種情況不能辦理抵押消費(fèi)貸款,一種是沒(méi)辦法提供購(gòu)房合同或購(gòu)房協(xié)議的已購(gòu)公房。假如在購(gòu)房合同中有原單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條款,銀行沒(méi)辦法取得他項(xiàng)權(quán)利,因此銀無(wú)法操作抵押消費(fèi)貸款。另一種是不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房,這樣的房產(chǎn)是不能上市進(jìn)行交易的,因?yàn)檫@樣銀行沒(méi)有抵押權(quán),因此無(wú)法操作這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

  3、未滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房

  回遷房按經(jīng)濟(jì)適用房管理的,或者是純經(jīng)濟(jì)適用房,根據(jù)目前的一系列政策,如果未滿(mǎn)5年是不允許上市交易的,銀行也以平是無(wú)法取得他項(xiàng)權(quán)利證,肯定是無(wú)法辦理抵押消費(fèi)的。

  4、未取得房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房

  對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)來(lái)說(shuō),在購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候應(yīng)該都不知道是不能抵押,不能上市交易的。對(duì)于這點(diǎn)應(yīng)該大家都能理解,無(wú)可厚非吧!