房子最開始是用過來住的,但是現(xiàn)在房子不僅僅可以用來住,還可以通過房子的金融屬性做杠桿,發(fā)揮出意想不到的效果。房子放著不動是資產,拿到銀行抵押就是現(xiàn)金了。但是抵押的門路其實非常多,如果沒有選擇好銀行,沒有準備好資料,往往跑斷腿都不一定辦的下來。下面我來給大家詳細的介紹一下抵押的總體流程,學會了辦抵押完全可以自己去辦理了。

第一步,選擇銀行。根據(jù)自己的情況和自己的需求去選擇合適的銀行,比如說你是上班的就做消費抵押;有公司就去做經營抵押。還有就是你追求成數(shù)高就可以選擇農商行、浙商銀行,如果說你要利息低就是中國銀行、農業(yè)銀行、興業(yè)銀行等等那種3厘2、3厘3的。如果說你要隨借隨還那就可以選擇建設銀行、民生銀行。你如果你想要選擇期限長可以選擇平安銀行、中信銀行、招商銀行等等(以前有段時間專門寫抵押貸銀行的選擇相關的貸款知識,有興趣的朋友可以去翻翻)。

第二步,帶齊資料,銀行面簽。 資料清單包括:夫妻雙方身份證;房產證復印件;戶口本原件;婚姻證明(結婚證或者離婚證加離婚協(xié)議);近半年流水;營業(yè)執(zhí)照正副本;租賃合同;公司章程;公章、私章、財務章;對公賬戶。像部分銀行的話還要提供其他資料 比如說農商行還要提供:夫妻詳細個人簡介;近六個月的水電費單據(jù),工資表之類、還要有近幾年的審計報告,財務報表(資產負債表、利潤表)及科目明細(應收賬款,應收票據(jù),應付賬款,應付票據(jù),原材料庫存),公司簡介及公司備案章程(股東必須簽字)及驗資報告或是詢征函;上下游前五大客戶清單,交易量前5家上下游企業(yè)的訂貨及購銷合同;其他銀行(或其他機構)的貸款合同復印件。

第三步,評估公司上門評估。銀行簽單之后會安排評估公司上門去拍照出具評估報告,收取評估費;報告會直接發(fā)送到客戶經理的系統(tǒng)里。(如果評估價太低可以溝通換一家評估公司)。

第四步,提前還款申請:去原按揭貸款銀行辦理提前還款申請手續(xù)(很多銀行要提前一個月去做申請,同時拿證還是會拖,一般買個理財保險之類可以溝通)。部分銀行提前還款是有違約金的這個必須注意一下。

第五步,補交資料。這個時候需要補齊一點資料,還需要提供購銷合同,貸款用途。這個特別關鍵,目前銀保監(jiān)會的監(jiān)管還是很嚴格的,國家政策是禁止貸款資金流入投資(炒房、炒股之類還有其他投資以及一些違法違規(guī))。查到了是會要求結清、回收貸款的。購銷合同的話必須注意對口做關聯(lián)企業(yè),就是營業(yè)執(zhí)照范圍內的,比如說,你說開工廠的可以購買相對應的生產設備或者生產原料,開美容店的可以采購美容設備、用品,但是千萬注意了別開工廠的買了一堆化妝品,做美容的買了一臺模具機。同時必須盡量真實,千萬別刻“蘿卜章”,購銷合同可以假,但是刻假章是違法行為,一旦被查到,后果很嚴重,騙貸、刻假章是犯法行為。

很多銀行是第三方個人收款的話,必須提供賣方公司的授權書、在職證明。而且這個人必須是可靠的人,不然一旦錢到賬,就真成別人的錢了,必須規(guī)避相應的風險。

對公收款的話,那就必須先開對公賬戶了,對公賬戶目前必須兩個客戶經理上門考察拍照才可以開戶,所以必須提前做好準備。這個時候找專業(yè)人士可以縮短時間,有關系好辦事。

第六步,審批出批復。銀行上報分行進行貸款審批,一般來說5個工作日出預審批批復意見。這個時候批復出來了,基本上就是確定的額度、利息。有了批復這個抵押基本就穩(wěn)了

第七步,公證贖樓。按揭的房產如果說自己有錢就自己去贖樓拿回紅本,如果說自己沒有錢的話就必須找贖樓公司拿錢去贖樓,贖樓費一般是按天計算,費用看公司一般萬4-萬1之間,所以說選擇一個正規(guī)靠譜的贖樓公司也很重要。因為贖樓資金一般來說比較大,相差個萬一,幾百萬下來十幾天下來也是好幾千快錢,同時一般贖樓公司為了保障資金的回籠,會要求押客戶的身份證、銀行卡、還要知曉銀行卡的密碼。正規(guī)的公司有會簽正規(guī)的合同,相對來說更安全一些。

委托贖樓公司辦理的話一般得去公證處做一個授權公證。公證一般需要的資料:身份證、戶口本、原銀行抵押合和借款合同(或者手機查檔單),房產證復印件,結婚證。以上均帶原件,除了房產證復印件。營業(yè)執(zhí)照復印件,公章。

第八步,取證注銷抵押。去銀行拿房產證原件(4-5個工作日),到國土局(不動產權登記中心)辦理注銷抵押登記,注銷抵押之后,房子就是紅本在手了。

第九步,辦理抵押。到不動產權登記中心與新的貸款銀行辦理房產抵押登記,把房產證交給現(xiàn)在簽約抵押的銀行。目前的話大部分銀行可以在線辦押了,就是線上辦理抵押就可以了,紅本可以自己拿在手上。

第十步,銀行放款。辦理了抵押之后銀行一般在3個工作日內放款。銀行放款兩種方式大部分銀行是放款到第三方個人賬戶上面,到時就可以直接自由支取,但是也有銀行是放款到對公賬戶上,比如說建設銀行,對公賬戶,公轉公,公轉私都會有限制,必須控制轉賬金額,比如說公轉私的話每天限額20萬,如果金額巨大也是有辦法一次性提取的,這個時候可以找客戶經理簽字做貸款用途開出來,但是一般最多一次性提取80%。

總體流程的如上所述,部分細節(jié)操作,有興趣可以翻翻我以前寫的貸款知識。我以前有段時間專門都是在寫抵押貸的相關知識。