套上“馬甲”，支持實體經(jīng)濟(jì)的低息“抵押經(jīng)營貸”竟搖身一變成為房貸。

心照不宣

王先生最近接到一個令他無法拒絕的貸款報價——最低年息3.85%，最長可貸20年。這一利率較他的房貸利率足足低了近200個基點。王先生現(xiàn)有房貸300萬元，這意味著，若能成功置換，每月能少還約4000元，20年就能節(jié)省約100萬元的利息支出。王先生心動不已。

那么，怎樣才能從銀行拿到低息的“抵押經(jīng)營貸”呢？

辦理“抵押經(jīng)營貸”需要一個殼公司，最好不要是最近注冊成立的，同時要求借款人為法定代表人、實控人或者大股東。然后通過對公司進(jìn)行包裝，以經(jīng)營項目為理由向銀行申請貸款。而前述低息“抵押經(jīng)營貸”產(chǎn)品主要是針對“一抵”（房屋抵押時無未結(jié)清貸款）客戶，客戶一般需要一筆過橋資金還清現(xiàn)有房貸并解押，之后再將房屋作為抵押資產(chǎn)向銀行申請貸款。

目前，通過中介機(jī)構(gòu)獲取“抵押經(jīng)營貸”已形成一條成熟的流水線。中介機(jī)構(gòu)可以提供全套服務(wù)，如果自己沒有殼公司，貸款中介可以提供殼公司、公司流水包裝、申請貸款，以及最終提款的全流程服務(wù)。

“把關(guān)人”怎么了

“抵押經(jīng)營貸”為何成為信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市的通道？較長的期限和審批漏洞是主要原因。

以往經(jīng)營性貸款期限較短，短期內(nèi)還款壓力很大。目前不少銀行推出了長達(dá)20年的“抵押經(jīng)營貸”，期限已經(jīng)與按揭貸款接近，每月還款壓力變小。這為“抵押經(jīng)營貸”變身房貸提供了可能性。

另一方面則是銀行的審批漏洞。而審批漏洞是不是銀行內(nèi)部人有意為之，業(yè)內(nèi)人士看法不同。

他認(rèn)為，銀行如此操作，可能主要有資產(chǎn)規(guī)模和資產(chǎn)質(zhì)量兩方面的動機(jī)?！澳壳氨O(jiān)管部門對各家銀行的小微企業(yè)貸款余額占比有最低要求。這意味著，小微企業(yè)貸款余額達(dá)到一定規(guī)模，銀行才能開展其他業(yè)務(wù)。長期以來，銀行的模式都是‘傍大戶’，于是各家都開始搶著做小微企業(yè)貸款，因為做大小微企業(yè)貸款才可能繼續(xù)‘傍大戶’。因此不排除有些銀行通過這種方式做增量做規(guī)模。另一方面則是出于資產(chǎn)質(zhì)量的考慮。小微企業(yè)貸款不良率相對較高，考驗的是銀行風(fēng)險定價能力。而房貸則是銀行質(zhì)量最好的資產(chǎn)之一，逾期率極低。有些銀行尚未接受‘賺辛苦錢’的觀念，不排除通過將少量‘抵押經(jīng)營貸’變身房貸的做法來保持整體小微業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定。”

監(jiān)管出重拳

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“抵押經(jīng)營貸”進(jìn)入樓市是個老問題，以往這類業(yè)務(wù)實際門檻不低，規(guī)模有限，對樓市影響有限。但目前值得警惕的是，一般企業(yè)經(jīng)營性貸款利率與個人房貸利率大比例倒掛，金融套利的風(fēng)險不容忽視。

違規(guī)信貸資金進(jìn)入樓市一直是監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)打的領(lǐng)域。2020年4月，中國人民銀行深圳市中心支行曾進(jìn)行審查，要求轄內(nèi)商業(yè)銀行自查房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。2020年4月23日，央行上?？偛空匍_上海房地產(chǎn)信貸工作座談會，要求堅持“房住不炒”定位，嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險抵押，通過個人消費貸款和經(jīng)營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購房者提供資金，影響房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

今年以來，在不到一個月的時間內(nèi)，已有廈門銀行、工行衢州分行、江西德興農(nóng)商行等多家銀行因存在資金違規(guī)進(jìn)入樓市問題而收到罰單。其中，經(jīng)營性貸款被挪用于購房成為重點打擊方向。

1月11日，銀保監(jiān)會嘉興監(jiān)管分局發(fā)布的行政處罰信息公開表顯示，浙江稠州銀行股份有限公司嘉興分行因信貸管理不審慎，個人經(jīng)營性貸款資金被挪用于購房，被處罰款人民幣30萬元。1月19日，廈門銀行和工行衢州分行均因信貸資金違規(guī)流入樓市等被當(dāng)?shù)乇O(jiān)管分局處罰。其中，廈門銀行因個人經(jīng)營性貸款資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域被廈門銀保監(jiān)局罰款20萬元。工行衢州分行因信貸資金違規(guī)流入房市、股市等被銀保監(jiān)會衢州監(jiān)管分局罰款95萬元。