有人認為，與商業(yè)貸款相比，目前來看，公積金利息負擔低并沒有優(yōu)勢，因為辦理公積金貸款需要成本。對此，有關(guān)專家給出了全面客觀的評價，那么，今年買了——套房子。
隨著住房制度改革的深入和住房貸款制度的普及，住房貸款已成為一個熱門話題。最近很多報刊雜志都發(fā)表了一些文章，把住房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款做比較，我覺得有些值得進一步推敲。
文章稱，“如果僅考慮利息負擔，住房公積金貸款有一定優(yōu)勢，但考慮到貸款辦理過程中需要立即支付的費用，抵押貸款(銀行商業(yè)貸款)優(yōu)勢明顯。綜合考慮總支出，公積金貸款完全沒有優(yōu)勢?！笔聦嵣?，為了證明上述觀點，文章在比較兩種貸款成本時，只是以住房公積金貸款中即期成本最高的“房貸加購房綜合險”為例，并不能客觀說明住房公積金貸款相對于商業(yè)銀行貸款沒有優(yōu)勢。
公積金采取同樣的貸款方式優(yōu)勢明顯。
住房公積金貸款擔保方式有四種，抵押加連帶責(zé)任保證、抵押加購房綜合保險、質(zhì)押保證、連帶責(zé)任保證。最常用的是前兩種，即“房貸加連帶責(zé)任保證”和“房貸加購房綜合保險”。目前商業(yè)銀行貸款的擔保方式有三種：抵押加連帶責(zé)任擔保、質(zhì)押擔保和連帶責(zé)任擔保。一般采用抵押加連帶責(zé)任保證。在比較貸款成本時，住房公積金貸款的例子是“抵押加購房綜合保險”，銀行商業(yè)貸款(按揭貸款)的例子是“抵押加連帶責(zé)任保證”。對比一下，兩筆貸款費用如下：(借款人40歲，總房款60萬，貸款10年30萬)
需要注意的是，家保中的住房公積金貸款，按現(xiàn)行政策是每五年購買一次，可按貸款金額投保，所以房屋保險費為1147.2(38.2430)22294.4元。另外，中介費不是必須的，也不是公積金貸款獨有的。委托機構(gòu)辦理商業(yè)貸款也要付費。比如他們自己辦理貸款不需要支付中介費，目前也有開發(fā)商辦理住房公積金貸款不收費。
從上面可以看出，僅考慮成本，當公積金貸款和商業(yè)貸款都采用“抵押加連帶責(zé)任保證”擔保時，公積金還是有相當優(yōu)勢的。根據(jù)文中給出的例子，住房公積金貸款本息和費用之和比商業(yè)銀行貸款少17219.2元。這樣，當兩種貸款采用相同的擔保方式時，公積金貸款還是有相當大的優(yōu)勢的，購買綜合保險實際上是公積金貸款比商業(yè)貸款更有保障的方式。
公積金綜合保險和商業(yè)貸款全額保障各有利弊。
在公積金貸款中，購買購房綜合保險只是四種保障方式之一。另一方面，保險公司在收取保險費時，會承擔相應(yīng)的保險責(zé)任。從這個角度來看，保險成本不僅僅是貸款中要支付的成本，支付成本比單位擔保多，相應(yīng)降低了借款人未來的還款風(fēng)險。比如借款人失業(yè)、身故、殘疾，保險公司審核確認后為借款人支付剩余貸款本息。
在單位擔保的擔保模式下，一旦借款人不能償還貸款，擔保單位將還清貸款，但擁有相應(yīng)的追索權(quán)。借款人無力償還的，擔保單位可按法定程序處理借款人購買的房屋。
抵押登記越快，交的保費越少。
按照現(xiàn)行規(guī)定，借款人用所購房屋抵押貸款。完成抵押登記手續(xù)后，保險公司可以申請退保。按照規(guī)定，保險公司會在扣除一定手續(xù)費后，退還借款人剩余期限的壽險保費。比如借款人購買了五年的保險，第二年辦理抵押登記時，保險公司會扣除一定的手續(xù)費，退還剩余三年的保費。一般房貸都要交登記費，但費用不高，一般是每平方米建筑0.3元左右。如果借款人買一套100平米的房子，他的抵押登記費是0.310030元。抵押登記手續(xù)完成后，借款人實際上只使用抵押擔保，所以當借款人采用“抵押加購房綜合保險”的擔保模式時，最終的總費用取決于借款人的抵押登記。如果借款人貸款10年，5年后仍未辦理抵押登記手續(xù)，借款人仍需繳納剩余5年的保險費。目前抵押登記手續(xù)在房產(chǎn)局辦理，但各區(qū)縣房產(chǎn)局辦理的手續(xù)和速度不盡相同。
開發(fā)商只擔保商業(yè)貸款。他們何時為公積金貸款保駕護航？
需要注意的是，很多人認為住房公積金貸款必須購買綜合保險，這也和開發(fā)商的理解有關(guān)。事實上，所有商業(yè)貸款允許借款人購房的項目都是與銀行簽訂了協(xié)議的項目，開發(fā)商必須為向銀行貸款購房的人提供擔保。但是公積金貸款并沒有和開發(fā)商簽訂協(xié)議，即開發(fā)商可以提供擔保，也可以不提供擔保。如果開發(fā)商不提供擔保，借款人可以找自己的單位或其他單位為其貸款擔保或購買綜合保險。
另一方面，部分開發(fā)者對這方面的理解存在問題。同樣，客戶通過貸款買房，住房公積金貸款利率低，更有利于開發(fā)商賣房。開發(fā)商沒有理由僅僅因為一個貸款強制擔保和一個非強制擔保就區(qū)別對待。所以有些開發(fā)商對兩種貸款區(qū)別對待，這也是購房者對兩種貸款不完全了解的原因。是否與開發(fā)商簽訂協(xié)議也是住房公積金管理中心需要考慮的問題。
貸款中需要澄清的問題
以上是比較兩筆貸款的手續(xù)費和費用
出應(yīng)注意的問題，此外對貸款中其他一些問題，我認為也值得進一步探討。1.文章說部分按揭貸款（銀行商業(yè)貸款）允許借款人持有房屋產(chǎn)權(quán)證，銀行執(zhí)有《房屋他項權(quán)利證》。實際上，《房屋他項權(quán)利證》是抵押登記辦理完畢后，抵押登記部門發(fā)給抵押權(quán)人（銀行）的證明，銀行拿到《房屋他項權(quán)利證》后，原收押的借款人房屋產(chǎn)權(quán)證應(yīng)退還借款人。這個程序兩種貸款是一樣的，即抵押登記之前，銀行收押產(chǎn)權(quán)證，抵押登記之后銀行收押他項權(quán)利證，并將產(chǎn)權(quán)證退還借款人。
2.文章說住房公積金貸款可以支取個人住房公積金還款，而銀行商業(yè)貸款則不能。實際上，依據(jù)住房資金管理中心的有關(guān)規(guī)定，兩種貸款只要是用于個人購買房屋，還款都可以支取住房公積金。
3.文章說北京市連續(xù)幾個月貸款額超過了交存額，可能出現(xiàn)住房公積金貸款要等很長時間。但實際上，1999年北京市住房公積金管理中心月公積金凈增額在兩億元左右，月貸款發(fā)放額在一億元左右。仍有大量資金在銀行存放而尚未動用。
4.另外，貸款期限上，兩種貸款理論上均可以申請30年，銀行商業(yè)貸款一般實際貸款期限達不到30年，而住房資金管理中心有文件規(guī)定，除了考慮借款人年齡和償還能力外，任何管理中心分支機構(gòu)不得以其他理由拒絕發(fā)放任何期限的貸款。
5.文章說住房公積金貸款對外地戶口借款人貸款有一定限制，只能采用質(zhì)押或保證擔保。另外，銀行商業(yè)貸款更加簡捷方便。的確，因外地戶口在北京辦理不了失業(yè)證，所以外地戶口住房公積金貸款在購買綜合保險上存在問題，目前只能考慮保證擔?；蛸|(zhì)押擔保，而銀行商業(yè)貸款因不存在購房綜合保險，所以不存在這個問題。將來，北京市住房資金管理中心將考慮建立擔保公司來進一步解決借款人擔保問題，那時，外地人住房公積金貸款的擔保問題也迎刃而解了。而住房公積金貸款因為屬于委托貸款，借款人須跑的部門相應(yīng)要比銀行商業(yè)貸款多一些。一方面，兩者手續(xù)繁簡雖有差距，但差距不大。在借款人材料齊全情況下，也有借款人認為住房公積金貸款比銀行商業(yè)貸款更簡便的。另一方面，北京市住房資金管理中心也正著手進一步簡化貸款手續(xù)，如評估機構(gòu)已經(jīng)與管理中心合署辦公等。第三，目前已有很多住房公積金貸款的代辦機構(gòu)，只要花幾百元，整個貸款手續(xù)可以委托貸款代辦機構(gòu)辦理。