最近,正當(dāng)有些人以為,今年樓市調(diào)控可能放松的時候,一些漲幅比較大的城市再度出手了。3月1日,昆明發(fā)布通知,明確了3個區(qū)域的商品住宅進行限售,同時要求完善差別化的住房信貸政策。昆明的限售區(qū)域為:主城二環(huán)路以內(nèi),呈貢新區(qū)以及船房河、廣福路、彩云路、鮮花大道至滇池圍合區(qū)域內(nèi),限售期限為三年。昆明同時還下調(diào)了公積金貸款的最高額度,并提高公積金貸款購房的首付比例。二套房的首付比例上調(diào)到了45%

武漢的征求意見也出來了,加大了對于開發(fā)商的監(jiān)管,對已經(jīng)封頂并已支付完封頂施工進度款的新建商品房項目,重點監(jiān)管資金要達到項目總預(yù)售款的15%;對只蓋了1/2,并已支付相應(yīng)施工進度款的,重點監(jiān)管資金為項目總預(yù)售款的20%;以上兩個條件都不符合的,重點監(jiān)管資金為項目總預(yù)售款的25%。這無疑會進一步緊繃開發(fā)商的資金鏈條,逼著他們盡快推出新盤。

還有海南,三亞要求已達到預(yù)售條件的新建商品住房,備案價格不能超過2017年2月的水平。之前備案價格超過以上標(biāo)準的,須重新申請價格備案。據(jù)悉海南已經(jīng)強行將新房價格按到了2萬以下。

綜合來看,多地同時行動,應(yīng)該不是個案,很明顯是有意為之,也就是說今年仍將繼續(xù)執(zhí)行房住不炒的原則,對于重點城市的房價調(diào)控并不會放松。住建部會同多個部委也多次表態(tài),對于樓市調(diào)控的態(tài)度,估計在3月還將有進一步的統(tǒng)一行動出臺。無論是金融端,土地端,政策端,還是各個城市,都會相應(yīng)跟進,3月是一個房地產(chǎn)政策的重要觀察窗口,每年都是在這個月出臺重要的樓市政策,從而決定一年的市場走向。

今年的最大看點有這么幾個。

首先,限售,去年開始越來越多的城市開始新房限售,這就是徹底鎖死流動性的表現(xiàn),限售之后炒房成本大增,不確定性更大,所以炒房團將徹底退場,最后就留下了居住屬性,但凡限售堅決的城市,特別是二手房也限售的城市,能起到一定的效果。在限購已經(jīng)普遍執(zhí)行之后,限售將是另一大解決問題的思路。

其次,金融去杠桿, 現(xiàn)在銀行的貸款利率已經(jīng)大量上浮,中信銀行也暫停了房抵貸,未來貸款利率繼續(xù)上浮的概率極大,隨著美聯(lián)儲繼續(xù)加息,央行很可能跟隨加息,之后存量房貸也會受到影響。增量房貸將更少更貴,所以一貸難求會愈演愈烈。不排除在央行和銀監(jiān)會的指導(dǎo)排查下, 越來越多的股份制商業(yè)銀行暫停房抵貸,那樣整個房地產(chǎn)市場就會大量失去流動性。你想再賣房換新房基本不太可能了。這種可能性很大,特別是如果美元開始反彈,中國金融很可能進入這種備戰(zhàn)狀態(tài)。

第三,棚改轉(zhuǎn)移,去年我們轉(zhuǎn)變了思路,開始因城施策,這給了一些地方賣地的機會,在棚改和貨幣化安置的掩護下推升了房價,很難想象一個小縣城地級市,人口大量流出,房價瞬間漲了50-100%,這是一種怎樣的感受,很明顯就是金融推動的。不可能需求突然爆發(fā),所以金融推動的后果必然是一地雞毛,有市值,但卻沒有流動性,隨著該地區(qū)棚改完成,貨幣化安置結(jié)束,你會發(fā)現(xiàn),你竟然上當(dāng)了被耍了,成了那個最高價的接盤者。雖然價格還沒落下來,但你已經(jīng)找不到后面的接盤俠。所以今年開始很多狐貍精要露出狐貍尾巴了。