限購(gòu)等政策對(duì)住房按揭貸款需求有所壓制，但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體景氣度仍然較高，住房按揭貸款需求仍顯旺盛。
近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度維持高位。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)，2016年全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額同比增速分別為22.5%和34.8%，其中2016年1-4月同比增速觸及36.5%和55.9%的高點(diǎn)。2017年以來(lái)，由于調(diào)控政策加碼，全國(guó)商品房銷售面積和金額同比增速都略有下滑，但考慮到2016年的高基數(shù)，2017年增幅仍相當(dāng)可觀。2017年商品房銷售面積達(dá)到16.9億平方米，銷售額達(dá)到13.4萬(wàn)億元，雙雙創(chuàng)下歷史新高。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資10.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.0%，土地市場(chǎng)仍然“量?jī)r(jià)齊漲”。2018年1-2月，全國(guó)商品房銷售面積14633萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.1%，增速比去年全年回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額12454億元，增長(zhǎng)15.3%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。東方金誠(chéng)認(rèn)為，在宏觀政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持合理穩(wěn)步增長(zhǎng)的可能性較大，而個(gè)人按揭貸款需求亦有望維持景氣。
從金融機(jī)構(gòu)新增貸款結(jié)構(gòu)來(lái)看，個(gè)人住房按揭貸款需求較為旺盛。2016年以來(lái)，除個(gè)別月份為淡季外，以住房按揭貸款為主的居民中長(zhǎng)期貸款規(guī)模及占比均維持高位。2017年，新增居民中長(zhǎng)期貸款每月均在3000億元以上，其中1月份達(dá)到6293億元，占比亦保持在40%左右，最高觸及55%。
Number2
商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款供應(yīng)動(dòng)力較足，但受制于政策導(dǎo)向，增速有所控制，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)銀行按揭貸款投放仍將保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，增速預(yù)計(jì)小幅下降但仍超過(guò)其他類型貸款
近年來(lái)，商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量下行壓力較大，但由于個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)較低，不良率很低，商業(yè)銀行傾向于發(fā)放個(gè)人按揭貸款。同時(shí)，由于個(gè)人按揭貸款計(jì)算加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)時(shí)，權(quán)重為50%，低于企業(yè)貸款和其他類型個(gè)人貸款，資本占用較少亦使商業(yè)銀行具有較大的發(fā)放個(gè)人按揭貸款動(dòng)力。從四大國(guó)有銀行以及郵儲(chǔ)銀行按揭貸款規(guī)模來(lái)看，近年來(lái)上述銀行個(gè)人按揭貸款投放規(guī)模較大，且近兩年來(lái)增速整體遠(yuǎn)高于其他類型貸款投放增速；另一方面，由于國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控逐步升級(jí)，商業(yè)銀行按揭貸款業(yè)務(wù)受到較大的監(jiān)管約束，增速有所下滑。
Number3
受政策導(dǎo)向影響，房貸市場(chǎng)供需均受到一定壓制，房貸利率亦呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，同時(shí)市場(chǎng)利率上行亦為房貸利率上升提供支撐
從供需角度來(lái)看，個(gè)人按揭貸款供需端短期內(nèi)均維持景氣，主要影響因素來(lái)自于政策調(diào)控對(duì)供需兩端的壓制（供應(yīng)端主要通過(guò)MPA考核、合意貸款規(guī)模以及窗口指導(dǎo)等措施約束商業(yè)銀行信貸投放，需求端主要通過(guò)限購(gòu)、限售、限價(jià)等限制措施壓制購(gòu)房需求），但政策調(diào)控整體對(duì)供應(yīng)端的限制更為直接，力度更大，受此影響，房貸利率預(yù)計(jì)上行可能性較大；
從市場(chǎng)利率來(lái)看，由于2017年以來(lái)公開市場(chǎng)利率上行逐步向信貸市場(chǎng)傳導(dǎo)，房貸利率亦存在上行動(dòng)力；此外，由于負(fù)債端成本上升，商業(yè)銀行亦傾向于提升貸款利率定價(jià)以充實(shí)息差，因此，房貸利率預(yù)計(jì)將維持上行趨勢(shì)；
個(gè)人按揭貸款作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要抓手，監(jiān)管層預(yù)計(jì)也將通過(guò)合理引導(dǎo)房貸利率上行，以增加購(gòu)房成本，抑制投資性需求。因此，綜合考慮以上因素，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房貸利率將保持上行趨勢(shì)。