據(jù)“中國(guó)之聲”、揚(yáng)子晚報(bào)等媒體今天報(bào)道,蘇州樓市爆出一條大新聞:

從8月1日開(kāi)始,蘇州中行、農(nóng)行、工行和建行四大國(guó)有銀行在為個(gè)人辦理住房貸款業(yè)務(wù)時(shí),都會(huì)要求客戶簽署一份提前還款須知,這份提前還款須知中明確規(guī)定:從即日起,客戶若在60個(gè)月內(nèi)提前還款,將被收取一定比例的違約金。

上圖就是媒體披露的建行要求客戶簽署的“須知”。上面清晰地印著:

違約金=提前還款金額×月利率×6。

也就是說(shuō),罰息是6個(gè)月,基數(shù)是“提前還款額”。比如你在銀行貸款200萬(wàn),現(xiàn)在要全部提前還款,你的利率是上浮20%。那么銀行對(duì)你的罰息是:

違約金=200×(4.9%×120%÷12)×6=5.88萬(wàn)元

對(duì)于四大行在蘇州的舉動(dòng),媒體上出現(xiàn)了很多解讀。比較主流的解讀方式是:這是一種樓市調(diào)控措施,是收緊調(diào)控,相當(dāng)于限售。比如“揚(yáng)子晚報(bào)”就分析說(shuō):

業(yè)內(nèi)人士指出,違約金新規(guī)的執(zhí)行,或?qū)⒃黾淤I房人的購(gòu)房成本,打擊二手房市場(chǎng)交易的積極性。由于違約金新規(guī)主要針對(duì)8月1日后貸款的人群,特別是對(duì)急于出售房屋進(jìn)行套現(xiàn)的投資客,肯定會(huì)產(chǎn)生影響。同時(shí),也會(huì)影響到部分短期內(nèi)換房的改善性需求人群,房屋的轉(zhuǎn)手周期將會(huì)被拉長(zhǎng)。違約金新規(guī)雖不是限售,但一定程度上有類似于限售的作用。

其實(shí),這根本不是樓市調(diào)控措施。四大行的這個(gè)舉動(dòng),反而向市場(chǎng)透露了貸款額度寬松、未來(lái)利率或走低的重大信息!

毫無(wú)疑問(wèn),中國(guó)的貨幣政策、財(cái)政政策在今年6月中下旬以來(lái),已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)向。剛剛召開(kāi)的政治局會(huì)議、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,已經(jīng)明確要求“財(cái)政政策更加積極”。而貨幣政策,已經(jīng)開(kāi)始強(qiáng)調(diào)“流動(dòng)性的合理寬裕”,而之前是“合理穩(wěn)定”。此外,降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本,也提到了議事日程。

銀行在定向降準(zhǔn)、定向降息。此外,看起來(lái)國(guó)家在全力防范資金流入樓市,對(duì)此政治局會(huì)議提出了“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”和“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。”

但事實(shí)上,央行數(shù)據(jù)顯示:今年以來(lái),中國(guó)加杠桿最快的部門,仍然是“住戶部門”。住戶貸款增長(zhǎng)幅度,仍然是所有類別里最快的。住戶貸款,絕大部分是買房子。即便名義上不是,其實(shí)也是。這一點(diǎn),中國(guó)人都心知肚明。

上圖是“騰訊大蘇網(wǎng)”7月初統(tǒng)計(jì)的蘇州各銀行貸款利率上浮情況??梢钥闯?,四大行首套房貸款利率普遍上浮20%,二套房普遍上浮30%。

值得注意的是:根據(jù)上述表格,蘇州各銀行放款速度非???。在很多城市比如深圳,新房放款往往需要三四個(gè)月,二手房略微快一些也要一個(gè)多月。而蘇州普遍是1個(gè)月、數(shù)周。這說(shuō)明,蘇州的房貸比較寬松。

四大行是中國(guó)銀行業(yè)的“國(guó)家柱石”,他們肯定對(duì)貸款額度的松緊、利率走勢(shì)有著非常尋常的預(yù)見(jiàn)性。

如果四大行認(rèn)為,未來(lái)貸款額度會(huì)繼續(xù)緊張,而且越來(lái)越緊張,那么利率上浮的幅度會(huì)加大。這種情況下,他們會(huì)要求目前的客戶簽署“提前還款罰息”的協(xié)議嗎?不會(huì)!

很簡(jiǎn)單,以后貸款利率越來(lái)越貴,銀行貸款額度有限,巴不得此前客戶提前還貸,可以騰出額度,貸款給上浮幅度更大的客戶。

反之,如果他們認(rèn)為未來(lái)額度寬松,利率上浮幅度會(huì)降低,他們會(huì)怎么辦?當(dāng)然會(huì)要求現(xiàn)在的客戶簽署“提前還款罰息”的協(xié)議,以多賺一筆。

所以,四大行這個(gè)舉動(dòng),反而透露一個(gè)重要信息:至少在蘇州地區(qū),房貸利率上浮的空間幾乎沒(méi)有了,弄不好很快就會(huì)像廣州一樣,全面下調(diào)上浮幅度。

過(guò)去一個(gè)月,廣州下調(diào)了利率上浮幅度,深圳則上調(diào)了利率上浮幅度。同樣在廣東省,廣州和深圳是背向而行的。這是因城施策時(shí)期的現(xiàn)象,深圳樓市在回暖,有顯著上漲壓力,所以深圳出手抑制;而廣州認(rèn)為樓市可以更活躍一些,所以就做了“降息”的舉動(dòng)。

近期蘇州樓市有點(diǎn)冷,雖然7月新房成交環(huán)比略增,但土地拍賣市場(chǎng)比較淡靜。7月24日的一場(chǎng)土地拍賣中,出現(xiàn)了“3宗流拍、4宗底價(jià)成交、3宗溢價(jià)率為個(gè)位數(shù)”。“新華日?qǐng)?bào)”的報(bào)道,使用了“蘇州近期土拍有點(diǎn)涼,房?jī)r(jià)穩(wěn)篤篤”的標(biāo)題。

當(dāng)然,四大行要求客戶簽署“提前還款罰息”的協(xié)議,對(duì)當(dāng)前買房的客戶構(gòu)成了利空,有利于遏制短線購(gòu)房沖動(dòng)。但卻無(wú)意中傳遞了重大信號(hào):房貸利率或許已經(jīng)見(jiàn)頂,未來(lái)有較大概率走低,至少蘇州是這樣!