假設(shè)你有100萬現(xiàn)金，到底全款買房還是貸款買房劃算？這個(gè)問題的本質(zhì)是這100萬升值的速度是否能戰(zhàn)勝其他理財(cái)產(chǎn)品，包括銀行的利息，當(dāng)然我們是從投資的角度看。

我來幫你論證一下： 在不同的房價(jià)條件下，這個(gè)問題的答案也是不一樣的，比如在2005年北京的房價(jià)只有6000多一個(gè)平方，一套120平方的房子只要72萬，100萬可以全款買一套，同時(shí)還可以把裝修，家具家電都買齊。 13年后的今年，當(dāng)初北京6000元一平的房價(jià)應(yīng)該到8萬一平方，那么價(jià)值應(yīng)該是1000萬(現(xiàn)在是否能賣出去不在討論范圍)，升值了14倍，這是全款買房的結(jié)果。 我們換一個(gè)方式，當(dāng)初以20%的首付買5套房（那時(shí)不限購，而且可以用親人朋友的名義買），每套付14.4萬，五套房總共也是72萬，5套房到現(xiàn)在是5000萬，比全款買房高了5倍，毫無疑問應(yīng)該貸款買房。 關(guān)鍵因素是什么？房價(jià)的高低和房租回報(bào) 房價(jià)的高低決定了你的資產(chǎn)升值的速度和你貸款的成本，比如： 在房價(jià)為6000元一個(gè)平方的時(shí)候，貸款20年的一個(gè)月應(yīng)該是3500元月供，開始的時(shí)候可能房租達(dá)不到月供的水平，但是房租和房價(jià)同時(shí)在漲， 上圖是2005年北京房價(jià)和房租上漲的例子，房價(jià)年復(fù)合增長為17.3%，房租的平均漲幅9.5%，所以根本不用擔(dān)心房租是否能覆蓋銀行房貸的問題，很快房子就變成了你的印鈔機(jī)。結(jié)果就是買5套房子就類似于有5個(gè)不用發(fā)工資的員工為你賺錢，賺錢的速度按照初始的100萬現(xiàn)金作為基礎(chǔ)，每年增長17.3%，同時(shí)房租還每年增長9.5%，但如果只買一套房子那么就只有一個(gè)這樣的員工幫你賺錢，差別可想而知。 但現(xiàn)在能這么干嗎？肯定不行了，（即使政策允許可以買5套房子），但房價(jià)在8萬一平方的基礎(chǔ)上，首付20%就是200萬，每個(gè)月的月供高達(dá)3.5萬，而房租最多1萬多一個(gè)月，每個(gè)月要倒貼銀行2萬，而且房價(jià)也不具備上漲空間了，這就是一筆不劃算的投資。 所以結(jié)論就是在房價(jià)比較低的時(shí)候就應(yīng)該盡量貸款買房，而在房價(jià)高的時(shí)候如果是投資就不要買房，如果是自己住就全款買。這里有幾個(gè)問題： 1房價(jià)到底多高才適合貸款？一個(gè)公式我多次和大家分享過，叫做房租與房價(jià)比，一年的房租如果大于等于5%，就可以貸款買，比如上面舉得例子比例，一年房租是4.2萬，房價(jià)是72萬，比例為5.8%，房價(jià)足夠低，同時(shí)意味著房價(jià)和房租上漲空間大。 而當(dāng)房價(jià)漲到8萬一個(gè)平方，房租一年是18萬，除以1000萬的總房價(jià)等于1.8%，遠(yuǎn)低于5%的要求。 2如果1000萬買理財(cái)產(chǎn)品，比如買上證指數(shù)基金，這是以市場里的幾百上千家公司的漲跌作為基礎(chǔ)的指數(shù)，沒有什么風(fēng)險(xiǎn)，長期年化回報(bào)率應(yīng)該在10%-12%，每年有100萬的資本性收入，就遠(yuǎn)比買房每個(gè)月還有倒貼2萬元?jiǎng)澦愕亩唷?