假設(shè)首付30萬，貸款35萬，10年期商業(yè)貸款還利息9.34萬，10年后共計支出約80萬，漲到140萬才能保本，即10年賺60萬。若是這樣的前提，有很大的投資收益，故很多人急著買。但現(xiàn)階段已不太可能出現(xiàn)這么大的漲幅。

1.若10年漲到140萬，我們來算算大賬，看賺不賺？ 10年后140萬賣掉房子，我們計算一下收入與支出，看看到底是賺是賠？ 支出：首付30萬，貸款35萬，還貸利息9.34萬，30萬及還利息的資金成本，以年化利率5%計算，30萬*5%*10=15萬，共計95萬。 收入：賣房140萬，每年租金算2萬，即租金收入20萬，共計160萬。 那么10年賺了160-95=65萬，平均一年賺6.5萬。30萬投入，每年6.5萬，20%收益率，賺大了，所以大家會爭相買房。核心是，未來10年可以漲到140萬嗎？ 2.以史鑒今，過去20年投資房產(chǎn)如何賺錢的？ 過去買房的人，幾乎沒有虧本的，買的越早賺的越多，并且造富了一代人。過去買房是通過加杠桿實現(xiàn)的。 舉個簡單的例子，房價100萬，首付30萬，杠桿率3.33倍。當(dāng)房子快速長到200萬，不考慮其他因素，賣掉，賺了100萬，本金30萬，賺了70萬，即2.5倍，有什么能與之前房價上漲更賺錢？ 3.投資房產(chǎn)青銅期都過去了，建議遠(yuǎn)離投資房市。 過去20年，投資房產(chǎn)給大家的印象就是穩(wěn)賺不賠，甚至可以發(fā)家致富，走過路過不要錯過！但這個時代在2016年開始在一線城市宣告結(jié)束，2018年開始逐步會在全國范圍內(nèi)更多城市出現(xiàn)。 在國家房住不炒，因城施策的大背景下，未來短期內(nèi)房價大跌不太可能出現(xiàn)，但大漲更不可能出現(xiàn)。 總體而言，投資房產(chǎn)穩(wěn)賺不賠的時代已經(jīng)落幕了，接下來房產(chǎn)更多的是實現(xiàn)保值的作用，能夠穩(wěn)定保值就已經(jīng)很不錯了。