為什么是10年后漲到140萬才能保本？這個(gè)算法有誤會吧。我們重新來梳理一下，10后房價(jià)多少才能保本？

1、你持有房子10年的成本是多少？ 第一、30萬首付在10年中可以產(chǎn)生的利息，因?yàn)檫@30萬你不用來買房你可以用來做投資理財(cái)，過去的10年，每年獲得4%的投資理財(cái)收益是正常的吧，那么10年總收益就是：30萬*4%*10年=12萬； 第二、35萬房貸的利息，過去10年的房貸利率此起彼伏，有高有低，我們就簡單的按照5.5%的年利率來計(jì)算吧，那么10年的利息成本就是：35萬*5.5%*10年=19.25萬；（對于這個(gè)結(jié)果很多人可能會有疑問，因?yàn)榘唇沂堑阮~本息和等額本金兩種方式，怎么會是這樣的計(jì)算方式？其實(shí)都是一樣的，說起有點(diǎn)復(fù)雜，不展開了） 總成本就是：12萬+19.25萬=31.25萬。（對于這個(gè)結(jié)果很多人是有質(zhì)疑的，怎么會有這么高的成本？65萬的房子，10年怎么會有這么高的成本？其實(shí)大家換個(gè)思路去思考：你用65萬去投資理財(cái)，每年的收益率是5%，連續(xù)10年，你是不是也能獲得65萬的50%的收益金額，也就是32.5萬。這樣就不驚訝了吧） 2、你持有房子10年的收益是多少？ 持有房子會有收益嗎？當(dāng)然了啊，你的房子是可以出租的啊，出租會產(chǎn)生現(xiàn)金流的，無論是你自主還是出租都是一樣的，自住的本質(zhì)就是租給你自己了！ 我們知道當(dāng)前中國的房屋租金收益率大概是3%，一線城市普遍在1.5%-2%，其他城市普遍在2.5%-3.5%之間，65萬的房子，通常不會在一二線，租金收益率會高一點(diǎn)，我們假設(shè)租金收益率是3.5%（因?yàn)榭紤]到房價(jià)會漲，所以在計(jì)算的時(shí)候假設(shè)房價(jià)不漲，但是租金收益率提高一點(diǎn)）。 那么10年的租金收益就是：65萬*3.5%*10年=22.5萬。 3、持有房子10年總的成本是多少？ 資金成本是31.25萬，租金收益是22.5萬，再假設(shè)你首次買房以及買房的交易費(fèi)用由自己承擔(dān)的部分大概是房價(jià)的2%，也就是1.3萬。那么總的成本就是：31.25萬+1.3萬=32.52萬； 房子總的收益就是：22.5萬-32.52萬=-10萬。也就是說如果房價(jià)不漲價(jià)，那么你就是虧10萬，所以房價(jià)至少是要漲10萬，也就是賣75萬，你才能保本。 如果你的房子不出租，也不自己住，那么你虧損的就更多了，直接就是虧損31.25萬了。 4、為什么還有這么多人買房子？ 上文我們知道了房子虧損與否的過程，那么為什么還有這么多人去買房子呢？這是因?yàn)榉孔邮窃跐q價(jià)的啊，過去10年房價(jià)上漲了150%是最基本的吧？上漲200%甚至300%的也不在少數(shù)！我們就按照保守的上漲150%來計(jì)算，65萬的最終市價(jià)是162.5萬（其實(shí)10年前65萬買房的人，現(xiàn)在的房子一般都在200萬左右了，甚至兩三百了），比上面的保本價(jià)75萬要高將近90萬，上面的分析我已經(jīng)考慮了理財(cái)?shù)氖找娴?。如果你買房子的話，比正常的保守的理財(cái)收益還是要高不少的，這個(gè)就是這么多人購買房子的原因。 當(dāng)然還有一個(gè)很重要的原因就是，因?yàn)榉孔硬粔蜃?，所以必須要買，這個(gè)是剛需，而越是不夠住，買的越多，價(jià)格上漲也越多。