先說答案，銀行通過房貸獲得的利息遠(yuǎn)超貨幣貶值速度。

　　真實(shí)通貨膨脹率可以看做廣義貨幣M2年增速減去國(guó)民生產(chǎn)總值GDP增速，近年來達(dá)到平均8%左右。

　　房貸對(duì)于銀行來說是非常穩(wěn)定，壞賬率低的貸款產(chǎn)品。可以這么說，只要銀行不作死，不肆意發(fā)放住房貸款，尤其是給信用低收入低收入不穩(wěn)定的家庭放貸，就可以獲得穩(wěn)定的高收益。

　　一筆住房貸款一個(gè)人貸按基準(zhǔn)利率4.90%來看，似乎是不多的，但是多數(shù)人出于還款壓力考慮都會(huì)選擇等額本息的還款方式，也就是每個(gè)月還款額一樣的那種。等額本息還款方式是先還利息，后還本金，這樣銀行就能提前鎖定收益。

　　還房貸的人每個(gè)月還款，還的錢銀行又可以直接放貸，這樣循環(huán)放貸，收益率是極其驚人的，這就是貨幣乘數(shù)效應(yīng)。

　　以貸款100萬元，20年時(shí)間，利率4.90%來看，等額本息的還款方式20年本息合計(jì)157萬元，每月還款6544元。

　　這樣還款意味著銀行還可以每個(gè)月拿著6544元去繼續(xù)放貸，還能獲得至少4.90%的收益，20年后本息合計(jì)269.5萬元。

　　但是問題顯然沒這么簡(jiǎn)單，一邊購房者在還錢，一邊銀行持續(xù)不斷的放貸，在貨幣乘數(shù)效應(yīng)下銀行就可以輕松獲得遠(yuǎn)高于5%的回報(bào)。

　　實(shí)際上，銀行的加權(quán)凈資產(chǎn)收益率是相當(dāng)高的，僅以上市銀行2018年公布的數(shù)據(jù)來看，普遍高于8%，這個(gè)也是一個(gè)必然的情況了吧。