對于房貸，無論還款方式是等額本金、等額本息還是自由還款，不可能每年還一樣的錢，因為在數十年的還款區(qū)間里，基準利率調整是極大概率事件。

在具體講三種還款方式之前，先講講房貸利率。 雖然理論上存在固定利率，即不論人行基準利率怎么變、你的房貸利率都不變，但實際房貸合同中一般不會約定固定利率，因為萬一基準利率漲了、銀行就虧了；萬一基準利率跌了、購房者就虧了。不論基準漲跌，總有一方吃虧，不能體現客觀精神，所以房貸利率一般都是浮動利率，即錨定基準利率、保持浮動比率不變，比如今年買房，人行基準利率是5%，和銀行談的房貸上浮比例是10%，那實際貸款利率就是5%X110%=5.5%，五年后基準變成6%，上浮比例不變還是10%,實際貸款利率就變成了6%X110%=6.6%。 下圖是1991~2017房貸基準利率變動情況: 不難看出，無論是15年還是30年還款期，這么長時段里、基準利率很有可能調整，而房貸又是浮動利率，所以你房貸還款金額肯定會變。 那哪種還款方式好一些呢？ 我們拋開基準利率變動這種大背景性質的因素來看: 等額本息 計算出本金和利息總額，然后平分到每個月中，就形成了每月固定還款額。每月雖然還的是固定金額，但其實每月還款額中的本金占比逐月遞增、利息占比逐月遞減。 這種還款方式對購房者而言操作簡單，方便提前安排收支。適合收入穩(wěn)定、前期不能負擔較多房貸的購房者，等額本息也是銀行主推的還款方式。 等額本金 先把本金分攤到每個月里，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。相比等額本息，等額本金總的利息支出較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負擔逐月遞減。 舉例，比如貸款100萬，下圖左下是等額本息、右下是等額本金，可以明顯感覺到等額本金利息少一些，但前期還款壓力比較大: 第三種：自由還款 一般多見于純公積金貸款，公積金管理中心根據購房者的借款金額、期限，估算出一個最低還款額，以后購房者每月還款額不低于最低還款額即可，購房者可根據自身經濟情況，靈活安排每月還款金額。只要還款額大于等于最低還款額即可，現在多還點以后就少還點利息~ 所以，講到這大家應該就很明白了~如果不考慮人行基準利率變動: 等額本息還款方式可以近似看做每月還款一樣、每年也一樣; 等額本金每月還款額逐月遞減，耗費利息最少; 自由還款就是還款可以很靈活，先多還、以后就可以少付利息。