最近一段時(shí)間在整體市場(chǎng)流動(dòng)性增加的背景之下，貸款利率有了明顯的下降，目前五年期LPR利率已經(jīng)下降到4.45%。
在利率下降之后，之前辦理房貸的朋友可能比較扎心了，因?yàn)楝F(xiàn)在的存量房貸利率基本都是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上加基點(diǎn)，有一些朋友加點(diǎn)比較高，甚至加40個(gè)基點(diǎn)，所以房貸實(shí)際利率可能達(dá)到5.2%以上。
相當(dāng)于大家的利率比現(xiàn)在的房貸利率要高出0.75個(gè)百分點(diǎn)以上，大家不要小看這0.75個(gè)百分點(diǎn)，折算下來要多還的利息可不在小數(shù)目。
正因?yàn)榭吹椒抠J利率差距這么大，所以有些人就想著，能不能通過一些方式把現(xiàn)有的房貸轉(zhuǎn)化成新的房貸，從而減少房貸利息呢？
大家有這種心思，其實(shí)有一些中介也會(huì)有類似的心思。
最近一段時(shí)間，相信有些朋友已經(jīng)接到了一些“銀行”打來的電話，告訴大家可以轉(zhuǎn)貸，比如原來房貸利率是5.88%的，可以下降到4.6%，相當(dāng)于下降了1.3個(gè)百分點(diǎn)左右的利率，這樣一下子就可以省很多錢。
那這種轉(zhuǎn)貸到底靠不靠譜呢？首先可以肯定地告訴大家，十有八九不靠譜。
銀行可沒有那么多閑工夫給他家主動(dòng)打電話叫大家轉(zhuǎn)貸，如果大家平時(shí)接到一些電話，肯定是一些中介打過來的。
而這些中介之所以這么積極推銷轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，說白了，因?yàn)榭蛻艮k理轉(zhuǎn)貸之后，他們可以獲取一筆豐厚的收益。
目前中介的收費(fèi)都是按照貸款的額度一定的比例進(jìn)行收取，大多數(shù)中介收費(fèi)的比例基本上都是在2%~5%之間，有個(gè)別中介收費(fèi)比較狠的，甚至可以達(dá)到10%以上。
我們就按照3%的平均水平來計(jì)算，如果辦理100萬的轉(zhuǎn)貸，要給中介的服務(wù)費(fèi)就高達(dá)3萬。
除了服務(wù)費(fèi)之外，如果大家房子還有按揭貸款，你得提前把按揭貸款還清才能把房子拿出來抵押，所以還會(huì)產(chǎn)生一筆贖樓費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、公證費(fèi)等等，這些費(fèi)用加起來也是在3%~5%之間。
將各種亂七八糟的費(fèi)用加起來，100萬的轉(zhuǎn)貸估計(jì)要支付6萬以上的手續(xù)費(fèi)。
也正因?yàn)橛欣蓤D，所以這些中介才這么積極叫大家轉(zhuǎn)貸，而且他們?cè)谛麄魉^轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)的時(shí)候，都把轉(zhuǎn)貸吹得天花亂墜，好像只有好處沒有壞處一樣，有一些不明就里的人以為看到轉(zhuǎn)貸的利率比較低，一糊涂就被中介給忽悠了。
大家要弄清楚，轉(zhuǎn)貸跟正常的房貸是有很大區(qū)別的。
中介所宣稱的轉(zhuǎn)貸，可能有兩種方式，一種是申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款，還有一種是申請(qǐng)經(jīng)營性貸款。
但是個(gè)人消費(fèi)貸款的額度一般比較低，如果大家個(gè)人能力有限，一般額度不會(huì)超過30萬。
所以正常情況下中介的操作方式是給客戶打造一個(gè)空殼公司，然后打造6個(gè)月的假流水用來騙取銀行的經(jīng)營性貸款，這樣才有可能申請(qǐng)到比較高的貸款額度。
但是經(jīng)營性貸款跟住房貸款是有很大區(qū)別的。
正常的房貸最長可以辦理30年時(shí)間，而且一旦利率固定下來之后，基本上不會(huì)有太大的變化，目前的房貸利率基本上都是在LPR的基礎(chǔ)上加一個(gè)差點(diǎn)，這個(gè)差點(diǎn)是不會(huì)有任何變化的。
而且房貸具有一定的政策保護(hù)，正常情況下銀行不敢隨便對(duì)房貸做出調(diào)整，除非貸款人連續(xù)6個(gè)月以上還不上錢了。
經(jīng)營貸則不一樣，經(jīng)營貸跟房貸的區(qū)別主要有幾點(diǎn)：
1、期限不一樣。
房貸最長可以達(dá)到30年，但是按照當(dāng)前監(jiān)管政策的規(guī)定，經(jīng)營貸基本上不會(huì)超過10年時(shí)間，尤其是新企業(yè)申請(qǐng)的經(jīng)營貸期限更短。
2、利率不一樣。
在當(dāng)前利率水平比較低的背景下，我們不排除經(jīng)營貸的利率確實(shí)有可能比存量房貸利率更低，比目前有些銀行經(jīng)營貸利率就可以做到4.6%左右，假如大家的房貸利率是5.8%以上，那轉(zhuǎn)化成經(jīng)營貸利率確實(shí)可以大幅下降。
但是經(jīng)營貸的利率也并不是固定的，假如遇到政策出現(xiàn)比較大的變動(dòng)，經(jīng)營貸的利率隨時(shí)有可能出現(xiàn)上漲，比如遇到銀行資金比較緊張的時(shí)候，貸款利率就會(huì)有明顯的上浮。
3、審核標(biāo)準(zhǔn)不一樣。
個(gè)人去銀行申請(qǐng)房貸手續(xù)比較簡單，大家只需要提供身份證，婚姻證明，個(gè)人征信報(bào)告，6個(gè)月以內(nèi)的銀行流水，工作證明就可以，不需要提供復(fù)雜的資料。
而申請(qǐng)經(jīng)營貸需要提供的資料就非常多，除了我們前面所提到的這些資料之外，你還要額外提供經(jīng)營方面的資料，比如企業(yè)主體、企業(yè)經(jīng)營收入證明、購銷合同證明等等。
所以整體算下來，經(jīng)營貸的審核門檻要比房貸高出很多，而且辦理的手續(xù)也相對(duì)更加復(fù)雜。
4、額度不一樣。
至于最終經(jīng)營貸能夠申請(qǐng)多少額度，要看申請(qǐng)人的條件，如果申請(qǐng)人自身?xiàng)l件比較好，確實(shí)能夠申請(qǐng)下比較高的額度，但如果申請(qǐng)人條件一般般，就算你有房子抵押，也不一定能夠申請(qǐng)到足夠多的額度。
很多中介在宣傳轉(zhuǎn)貸的時(shí)候，只說好處不說壞處，這相當(dāng)不負(fù)責(zé)任，實(shí)際上轉(zhuǎn)貸潛在的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的，這里面的風(fēng)險(xiǎn)主要有幾個(gè)地方。
1、利率風(fēng)險(xiǎn)。
經(jīng)營貸的貸款期限一般比較短，正常情況下在五年到十年之間，至于能夠辦理多長期限，要看客戶自身的條件。
假如大家將20年甚至二十幾年的房貸轉(zhuǎn)化為經(jīng)營貸，那他只能按5年或者10年為一個(gè)周期申請(qǐng)貸款，但是5年之后10年之后，經(jīng)營貸款的利率有可能出現(xiàn)較大幅度上漲，到時(shí)大家會(huì)承擔(dān)更高的成本。
2、政策風(fēng)險(xiǎn)。
目前我國堅(jiān)決“房子是用來住的不是用來炒的”基調(diào)不會(huì)改變，在這種背景之下監(jiān)管部門三番五令要求銀行消費(fèi)貸、經(jīng)營貸不能違規(guī)進(jìn)入樓市。
假如大家把原來的按揭貸款還清之后，再拿去抵押辦理經(jīng)營性貸款，這種操作可能涉嫌經(jīng)營性貸款違規(guī)進(jìn)入樓市，一旦被監(jiān)管部門查到，隨時(shí)有可能被抽貸。
所謂抽貸就是讓大家提前還款，比如大家申請(qǐng)了100萬的貸款，還了幾個(gè)月之后監(jiān)管部門發(fā)生違規(guī)了，你就要自己籌集資金把這100萬提前還清，到時(shí)如果不能拿出來，房子就有可能被拍賣掉，這是得不償失的。
3、審核風(fēng)險(xiǎn)。
雖然各種中介在建議轉(zhuǎn)貸之前他們會(huì)熟悉銀行的貸款要求，基本上是在客戶條件符合銀行的要求之下，才建議客戶這么做。
但有些中介非常不負(fù)責(zé)，他們根本不了解銀行的審核條件，就一股腦地鼓動(dòng)用戶去轉(zhuǎn)貸。
但是客戶要轉(zhuǎn)貸，你首先要找一筆過橋資金把原來的按揭貸款還清，把樓贖回來，這個(gè)過程當(dāng)中大概產(chǎn)生3%左右的贖樓費(fèi)。
但如果客戶把樓贖回來之后，去銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸款或者經(jīng)營性貸款，因?yàn)闂l件不符合被拒絕了，或者因?yàn)檎叩淖儎?dòng)導(dǎo)致貸款申請(qǐng)不下來，那就會(huì)處于非常被動(dòng)的局面。
到時(shí)用戶貸款申請(qǐng)不下來就得欠一些擔(dān)保公司或者民間機(jī)構(gòu)的墊資費(fèi)，這種短期借款費(fèi)用非常高，一般都是按日收取，日息大約是1‰~2‰之間，我們就按照1.5‰來計(jì)算。
假如把樓贖出來以后經(jīng)營貸款申請(qǐng)不下來，導(dǎo)致客戶欠了擔(dān)保公司100萬墊資費(fèi)6個(gè)月時(shí)間，那產(chǎn)生的費(fèi)用就有可能達(dá)到27萬以上，這可不是開玩笑的。
4、可能涉嫌貸款詐騙罪。
前面我們也提到了，現(xiàn)在很多中介做轉(zhuǎn)貸的通常做法是注冊(cè)一個(gè)空殼公司以及制造假流水幫客戶申請(qǐng)經(jīng)營貸。
這種就是通過虛假資料騙取銀行貸款，假如被發(fā)現(xiàn)了，不僅貸款要提前還款，還有可能因?yàn)樯嫦域_取貸款罪而被判刑。
所以綜合各種因素以及風(fēng)險(xiǎn)之后，建議大家不要輕易轉(zhuǎn)貸，當(dāng)前的房貸利率其實(shí)總體相對(duì)比較低，不要為了貪圖便宜而承擔(dān)過高的風(fēng)險(xiǎn)。