在生活中，總會出現(xiàn)急需用錢的情況，往往這時人們就會想著利用房產(chǎn)去抵押貸款。那么，房產(chǎn)抵押貸款的條件有哪些？如何辦理房產(chǎn)抵押貸款？如何防范房產(chǎn)抵押貸款風險？北京市盈科（徐州）律師事務所張智勇律師解析。
房產(chǎn)抵押貸款的條件有哪些?
(一)貸款人要滿足的條件
貸款人要在中國境內(nèi)有固定住所、有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口、具有完全民事行為能力，并且沒有違法行為和不良信用記錄。
(二)辦理房產(chǎn)抵押的房產(chǎn)要滿足的條件
對于可辦理抵押貸款的房產(chǎn)來說，首先要要求其產(chǎn)權(quán)清晰、證件齊全而且建筑物的年限也要符合標準。一般情況下，所要辦理貸款的房產(chǎn)建筑年限最好控制在20年以內(nèi)。
(三)房產(chǎn)抵押獲得的貸款要滿足的條件
通常在申請貸款時需要向銀行說明資金的用途，而這樣做的目的就是為了加強資金的流向管理，防止可能出現(xiàn)的騙貸或貸款資金進入股市等不良資金用途的發(fā)生。其中滿足條件的用途一般包括：購房、購車、留學及購買大型耐用消費品等，也可擁有經(jīng)營性用途，比如企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、創(chuàng)業(yè)等。
張智勇律師補充：
如何辦理房產(chǎn)抵押貸款?
(一)借款人需提供的材料有：
1、借款人本人的身份證、戶口本、結(jié)婚證以及借款人配偶身份證、戶口本;
2、借款人的個人收入證明(加蓋單位公章);
3、房屋所有權(quán)證、原購房協(xié)議正本和復印件;
4、房屋所有人及共有權(quán)人同意抵押的公證書及貸款用途證明。
(二)貸款金融、年限及利率：
房產(chǎn)抵押消費貸款起點金為5000元，較高額度不得超過抵押房產(chǎn)評估價值的70%，貸款期限一般不超過5年，最長可到十年。貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期商業(yè)貸款利率執(zhí)行，有利隨本清，按月還本付息等方式。
(三)辦理貸款的流程：
1、辦理現(xiàn)房抵押貸款：首先，借款人要找評估機構(gòu)進行房產(chǎn)價值評估，取得評估機構(gòu)出具的《房產(chǎn)評估報告》。其次，夫妻雙方到場提交上面的資料并簽訂房地產(chǎn)抵押合同。再次，借款人與銀行簽訂借款合同。第四，銀行審核通過后發(fā)放貸款。較后，借款人分期或一次性償還貸款并取消房產(chǎn)抵押拿回房產(chǎn)證。
2、辦理期房抵押：借款人憑購房預售合同、房預交款收據(jù)的原件及復印件、夫妻結(jié)婚證原件及復印件，到銀行簽訂購房借款合同，銀行審核通過后發(fā)放貸。
張智勇律師提醒：
如何防范房產(chǎn)抵押貸款風險?
(一)進行抵押貸款前做好調(diào)查工作
銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認真做好貸前調(diào)查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。
1、對房產(chǎn)“先租后抵”請看的檢查。
如果出現(xiàn)“先抵后租”的情形，即抵押人在設定抵押權(quán)后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán)，銀行可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。
2、對房產(chǎn)是否屬于“一物多押”的檢查。
如果屬于“一物多押”，銀行要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，銀行應要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。
(二)土地的性質(zhì)和使用期限要明確
銀行辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，銀行應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時補交土地出讓金。
(三)貸后檢查須加強，防止土地用途變更
銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致?如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，銀行也應在貸款發(fā)放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時采取有效措施。
(四)共有財產(chǎn)抵押要求所有財產(chǎn)共有人簽字
銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，應通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細了解房產(chǎn)的實際所有權(quán)情況。對共有財產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個財產(chǎn)共有人?財產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款?只有經(jīng)財產(chǎn)共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時還應要求所有財產(chǎn)共有人共同簽字。
中國法學會會員，2000年起從事法律工作，擁有律師、經(jīng)濟師、建造師執(zhí)業(yè)資格或職稱證書，執(zhí)業(yè)于北京市盈科（徐州）律師事務所。