按揭貸款利率6.37%，抵押貸款4.65%，轉(zhuǎn)貸可行嗎？

程世鵬 | 武漢銀行金融服務(wù)第一自媒體

我有一個(gè)朋友，前幾年在武漢買(mǎi)的房子，房產(chǎn)總價(jià)200萬(wàn)，按揭貸款貸了7成140萬(wàn)，當(dāng)時(shí)貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮30%，就是6.37%，無(wú)論是相比以前還是現(xiàn)在，當(dāng)時(shí)的按揭貸款利率都還是相對(duì)比較高的。

我記得四五年前做按揭貸款一般利率都是4.9%，有時(shí)銀行還會(huì)有些折扣，而現(xiàn)在武漢按揭貸款利率相比前年有所降低為5.68%，近一年也基本保持不變，主要是基于LPR變化而變化。

這個(gè)朋友前幾天跟我說(shuō)，說(shuō)聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在有銀行抵押貸款利率只有4.65%，居然低了1.72%，相比一年就少了24080的利息，10年就少了240800的利息，想想都不平衡，所以就來(lái)問(wèn)我可不可以結(jié)清貸款之后再轉(zhuǎn)抵押貸款。

從數(shù)學(xué)上來(lái)講，做抵押貸款當(dāng)然是更劃算些，畢竟年化利率相差了1.72%，10年20年省下來(lái)的利息也不少，從數(shù)學(xué)上來(lái)講，這是可行的。

朋友貸款140萬(wàn)，年化利率6.37%，貸款30年，每期月供8729.60元。

如果同樣是貸款140萬(wàn)，年化利率4.65%，貸款20年，每期月供8970.85元。

那么這里問(wèn)題來(lái)了，按揭貸款一般可以最長(zhǎng)做到30年，但是抵押貸款卻很少有銀行能做到30年，能純做20年的都屈指可數(shù)。

以上以20年來(lái)算，雖然利率低了很多，但實(shí)際上因?yàn)橘J款年限縮短，所以月供并沒(méi)有降低，反而增加了241.25元。

雖然這里相差并不多，但是隨著貸款額度的增加，或者貸款年限相差越大，所以每月月供就會(huì)越高。自己收入能否跟月供相匹配，我想這是不得不考慮的問(wèn)題，特別是一些上班族。

市場(chǎng)上面更多銀行抵押貸款年限其實(shí)也并不長(zhǎng)，一般一年期居多，然后就是10年期，20年30年的相對(duì)很少，即使有，也許利率也就沒(méi)這么低了。

所以要想年限長(zhǎng)，又要利息低，月供低，還是沒(méi)那么容易的。

按揭貸款一般可以貸7成，但是抵押貸款即使是住宅也只有6-7成，沒(méi)有準(zhǔn)7成。

這就意味著，如果在房產(chǎn)沒(méi)有升值的情況下，同樣是價(jià)值200萬(wàn)，那么能夠貸到140萬(wàn)的可能性是比較小的。并且辦理過(guò)程中肯定會(huì)產(chǎn)生其他的費(fèi)用，所以很有可能是要貼錢(qián)進(jìn)去的。

而這個(gè)朋友的房產(chǎn)很明顯，武漢這2年的房?jī)r(jià)基本變化不大，雖然已經(jīng)還了2年貸款，但是貸款初期，基本上大多數(shù)都是還的利息，所以在沒(méi)有資金進(jìn)去的情況下，肯定是沒(méi)有可行性的。

但是如果房產(chǎn)升值比較多，比如30%以上，或者當(dāng)時(shí)按揭貸款首付比例比較高有50%，那么還是有可行性的。

除了以上幾點(diǎn)要考慮的情況以外，還需要考慮房產(chǎn)的區(qū)域，房產(chǎn)屬性，因?yàn)樯唐贩慷伎梢宰霭唇屹J款，但并不代表所有的房產(chǎn)銀行都接受做抵押貸款的。比如武漢的新洲、漢南等地的房產(chǎn)銀行的準(zhǔn)入就比較少，又或者房產(chǎn)性質(zhì)是商業(yè)住宅等。

綜上所述，從我朋友面臨的情況來(lái)講，雖然從數(shù)學(xué)上來(lái)講是非?？尚械模菑钠渌麕讉€(gè)方面綜合來(lái)講，是不可行的。

但也不是說(shuō)每個(gè)人都不可行，因?yàn)椴煌娜说那闆r也有所不一樣，只有通過(guò)綜合評(píng)估，首先從銀行準(zhǔn)入要求，然后到可貸額度，月供，利息等方面綜合評(píng)估以后才能最終確定轉(zhuǎn)貸方案是否可行。而不是簡(jiǎn)單地做數(shù)學(xué)題，這是一道綜合題。

銀貸是杠桿，經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值，投資有風(fēng)險(xiǎn)，貸款需謹(jǐn)慎。

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