【案例】王某想買套房子,幾番尋找、比較之后,看中了劉某手里的一套二手房。經(jīng)過協(xié)商,劉某以600萬元的價格將該套二手房出售給王某,王某則支付購房款460萬元作為首付,后劉某當(dāng)月即向王某交付了房屋鑰匙。由于此前該房屋已被兩次用于抵押,可在房屋交易中,劉某僅解除了該房產(chǎn)兩處抵押登記中的一處,另一處抵押登記因債務(wù)始終無法清償而未注銷,結(jié)果抵押權(quán)人申請了強(qiáng)制執(zhí)行,法院隨后查封了涉案房屋,最終導(dǎo)致劉某遲遲未能將房屋向王某過戶。王某于是到法院起訴劉某,要求辦理房屋過戶手續(xù),并支付逾期過戶違約金83萬元。

【說法】法院認(rèn)為,因劉某拖欠他人債務(wù),導(dǎo)致房屋被查封,被禁止辦理買賣、過戶、轉(zhuǎn)讓等手續(xù),王某要求過戶的請求客觀上不具備履行條件,法院難以支持。同時,劉某的違約行為導(dǎo)致王某未能取得產(chǎn)權(quán)證,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。最終法院判決劉某支付逾期過戶違約金56萬余元。

當(dāng)前,二手房買賣可能存在權(quán)屬爭議,加之市場行情變化、參與者契約精神不足、逐利心理和法律知識欠缺等因素,容易成為糾紛的易發(fā)多發(fā)區(qū)。

法官提醒,購買二手房屋前,一定要核實(shí)房屋性質(zhì)、權(quán)屬和代理授權(quán)情況,提前防范風(fēng)險。對房屋性質(zhì)和權(quán)屬,買受人可通過查詢不動產(chǎn)信息后區(qū)分情況予以處理:不購買已被查封等不可交易的房屋,限制交易的房屋應(yīng)在符合上市條件后購買,購買普通商品房時應(yīng)盡到善意注意義務(wù),對于設(shè)定多重抵押的房產(chǎn),應(yīng)慎重簽約。

賣方也應(yīng)誠信守法,在合同簽訂前應(yīng)如實(shí)告知房屋共有、抵押、購買資格等有關(guān)情況;在合同簽訂后,要依約及時履行合同,防止因違約可能導(dǎo)致的高昂訴訟成本和嚴(yán)重后果。

《 人民日報 》( 2019年06月13日 19 版)