房產(chǎn)抵押貸款作為銀行貸款中非常普遍的擔(dān)保措施被廣泛運(yùn)用,銀行抵押權(quán)因抵押登記而產(chǎn)生。但銀行享有房產(chǎn)的抵押權(quán)并不能代表抵押權(quán)一定能夠?qū)蛊渌麢?quán)利人的合法權(quán)利。齊精智律師提示在本文第一種、第五種、第七種、第八種情況中,銀行因貸款而抵押房產(chǎn)所產(chǎn)生的抵押權(quán)不能對(duì)抗其他權(quán)利人。


本文不惴淺陋,分析如下:


一、房屋購(gòu)買者的居住權(quán)優(yōu)先于銀行房產(chǎn)貸款抵押應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條。


裁判要旨:交行陜西分行認(rèn)為,本案應(yīng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十七條,其對(duì)案涉房產(chǎn)享有對(duì)抗案外人李驪昕的優(yōu)先受償權(quán),二審法院適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條系適用法律錯(cuò)誤。本院認(rèn)為,《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十七條規(guī)定:“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán),人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持,但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?!睆脑摋l規(guī)定來看,原則上申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的,人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持,但同時(shí)規(guī)定了例外情況,即“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。


換言之,申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有優(yōu)先受償權(quán)的,其對(duì)抗案外人的執(zhí)行異議不是絕對(duì)的,如果法律、司法解釋另有規(guī)定的,申請(qǐng)執(zhí)行人即使對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有優(yōu)先受償權(quán),也不能對(duì)抗案外人的執(zhí)行異議。


本院認(rèn)為,《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條就是第二十七條規(guī)定的“但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”中的司法解釋,第二十九條與第二十七條并不矛盾,因?yàn)樗堑诙邨l的但書。第二十九條之所以作為第二十七條的但書,是為了優(yōu)先保護(hù)符合相關(guān)情形的房屋購(gòu)買者的居住權(quán),因?yàn)閺膬r(jià)值衡量來看,該種情形下的居住權(quán)與抵押權(quán)相比,居住權(quán)優(yōu)先。據(jù)此,在李驪昕的行為符合第二十九條規(guī)定的情形下,即使交行陜西分行在案涉商品房上設(shè)定有抵押權(quán),李驪昕也享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。本案中,李驪昕已承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任,提供的證據(jù)足以證明其符合《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形,二審法院參照適用該規(guī)定,根據(jù)《民事訴訟法司法解釋》第三百一十二條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定,認(rèn)定李驪昕享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益,適用法律正確。此外,交行陜西分行認(rèn)為,適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條的前提條件是辦理商品房預(yù)售登記。該主張沒有法律依據(jù),本院不予支持。


案件來源:交通銀行股份有限公司陜西省分行、李驪昕申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書,最高人民法院民 事 裁 定 書(2018)最高法民申1615號(hào)。


二、銀行對(duì)用已銷售的房屋抵押審查有過失的,抵押登記無效。


裁判要旨:永州農(nóng)商行作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu),在審查辦理貸款擔(dān)保時(shí),理應(yīng)對(duì)云天公司房屋銷售情況進(jìn)行認(rèn)真詳細(xì)的調(diào)查了解。涉案樓盤項(xiàng)目房屋早已建成發(fā)售,云天公司也曾用多種形式廣告宣傳促銷樓盤,用于抵押的商鋪也已實(shí)際出租使用。


在此情況下,永州農(nóng)商行不僅應(yīng)當(dāng)預(yù)料用于抵押的商鋪存在業(yè)已售出的可能,而且完全有能力了解到商鋪已經(jīng)售出的客觀事實(shí)。原審判決由此認(rèn)定永州農(nóng)商行對(duì)于抵押商鋪未予審慎審查存在過失,因而不屬善意取得情形的意見,具有相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)。永州農(nóng)商行認(rèn)為商鋪銷售情況并非辦理貸款抵押必須審查的內(nèi)容,其亦無從知道商鋪實(shí)際銷售情況,故其已盡審慎審查義務(wù),屬于善意取得的意見,理?yè)?jù)不足,不予采信。


案件來源:(2011)民提字第29號(hào)]大連羽田鋼管有限公司與大連保稅區(qū)弘豐鋼鐵工貿(mào)有限公司、株式會(huì)社羽田鋼管制造所、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍王塘街道辦事處物權(quán)確認(rèn)糾紛案,轉(zhuǎn)載于《最高人民法院公報(bào)》2012年第6期(總第188期)


三、父母以未成年人子女房產(chǎn)對(duì)外設(shè)立抵押擔(dān)保,有效。


裁判要旨:現(xiàn)行法律對(duì)抵押人的身份并無限制,限制民事行為能力人的母親以監(jiān)護(hù)人的身份代其簽署抵押合同并不違反法律的禁止性規(guī)定。即使監(jiān)護(hù)人代為簽署合同的行為損害了被監(jiān)護(hù)人的利益,也應(yīng)當(dāng)由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)賠償責(zé)任,并不能因此否定合同的效力。


案件來源:黃韻妃與華夏銀行股份有限公司深圳天安支行、昶皓照明股份有限公司、上赫股份有限公司、黃恒燊、溫小喬一般擔(dān)保合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴?[最高人民法院(2014)民申字第308號(hào)]


四、未經(jīng)審批抵押劃撥土地上的自有房屋,并不必然導(dǎo)致抵押無效。


裁判要旨:根據(jù)最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》第三條的規(guī)定,如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上,將該建筑物與土地一并設(shè)定抵押的,對(duì)土地使用權(quán)的抵押須履行法定的審批手續(xù),否則,應(yīng)認(rèn)定抵押無效。


當(dāng)事人在簽訂抵押合同時(shí),如果僅僅約定以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押并辦理房屋抵押登記,并未將該房產(chǎn)所附著的、以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)一并抵押的,不適用上述規(guī)定。


案件來源:中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理有限公司濟(jì)南辦事處與山東濟(jì)南醫(yī)藥采購(gòu)供應(yīng)站、山東省醫(yī)藥集團(tuán)有限公司、山東省醫(yī)藥公司借款擔(dān)保合同糾紛二審案[最高人民法院(2006)民二終字第153號(hào),《中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)》2008年第1期,總第135期]。


五、抵押權(quán)人同意銷售抵押房產(chǎn),抵押登記雖未注銷,抵押權(quán)已消滅。


裁判要旨:抵押權(quán)人同意繼續(xù)銷售抵押房產(chǎn),應(yīng)視為放棄抵押權(quán),其只能對(duì)買受人支付的購(gòu)房款行使價(jià)金代位權(quán),而不能再追及于物上抵押權(quán),即使抵押權(quán)登記尚未注銷,抵押權(quán)仍消滅。至于抵押人未將售房所得款項(xiàng)用于償還借款,系抵押權(quán)(出借人)與抵押人(借款人)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)另行主張。


案件來源:(2016)最高法民申887號(hào)。


六、房產(chǎn)抵押登記范圍記載不清,在后買受人可對(duì)抗“抵押權(quán)人”。


裁判要旨:本案中,不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的抵押財(cái)產(chǎn)是克拉瑪依市白堿灘區(qū)芙蓉花園的2220.01㎡商鋪,但芙蓉花園第58-1號(hào)商鋪是否包括其中,由于登記簿上對(duì)此沒有記載,視為抵押登記不具體、特定、明確,對(duì)丁維生而言,就不能產(chǎn)生其購(gòu)買的商鋪在其購(gòu)買之前已經(jīng)被抵押給了聚鼎公司的效果,丁維生就案涉商鋪享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。


案件來源:(2017)最高法民申2274號(hào)。


七、銀行以抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)為由,主張開發(fā)商在抵押登記后出售商品房的行為無效,最高法不予支持。


裁判要旨:依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定,抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。該規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性法律規(guī)定,并非《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,交行陜西分行主張李梓瑜與瑞麟公司未經(jīng)抵押權(quán)人同意所簽訂的《商品房買賣合同》無效,其理由不能成立。


案件來源:(2018)最高法民申843號(hào)。


八、銀行抵押房產(chǎn)在前,開發(fā)商出售抵押房產(chǎn)在后,買受人可排除抵押權(quán)的優(yōu)先受償。


裁判要旨:房屋買受人與房屋賣售人在簽訂買賣合同時(shí),標(biāo)的房屋雖然有抵押,但是買受人符合“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”這一要件,買受人享有排除強(qiáng)制執(zhí)行案涉房屋的權(quán)利。


《2015年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第39規(guī)定:“取得了房屋預(yù)售許可或者銷售許可的房地產(chǎn)開發(fā)商以在建工程抵押取得銀行貸款后,又同買受人簽訂了房屋買賣合同,買受人依約支付了全部或大部分購(gòu)房款,房地產(chǎn)開發(fā)商不能償還銀行貸款,抵押權(quán)人向人民法院請(qǐng)求行使抵押權(quán)的請(qǐng)求,不予支持;對(duì)于買受人向人民法院請(qǐng)求確認(rèn)其購(gòu)買房屋的權(quán)利優(yōu)先于銀行抵押權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持?!?/p>

案件來源:最高人民法院(2018)最高法民申171號(hào)民事裁定。


九、若抵押人的配偶沒有在登記簿或權(quán)屬證書上顯示出來,抵押權(quán)人主張自己善意時(shí),要盡合理的查詢和注意義務(wù),對(duì)真實(shí)權(quán)利狀況不知情應(yīng)不存在重大過失。


裁判要旨:在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,夫妻一方未經(jīng)配偶同意,擅自以夫妻共有房屋作為抵押物與金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押借款合同,且其配偶事后未予追認(rèn)的,屬于擅自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn),系無權(quán)處分。但在簽訂抵押借款合同時(shí),金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)審核了夫妻一方提交的無配偶、其系抵押房屋所有權(quán)人的證明材料,已經(jīng)盡到了合理審查義務(wù),主觀系善意。同時(shí),金融機(jī)構(gòu)亦按照合同約定發(fā)放了貸款,即支付了抵押合同的合理對(duì)價(jià),故金融機(jī)構(gòu)的行為構(gòu)成善意取得。


律師提示《擔(dān)保法司法解釋》第五十四條的規(guī)定,按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的,抵押有效。共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,未經(jīng)其他共有人的同意,抵押無效。但是,其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意,抵押有效。


案件來源:王X訴李X、中國(guó)民生銀行股份有限公司天津分行確認(rèn)合同無效糾紛案,(2013)津一中民二終字第0069號(hào)。 備注:該案被最高人民法院《人民司法·案例》2015年第08期(總第715期)收錄。


十、房產(chǎn)已抵押登記,土地另抵押他人,雖登記也無抵押權(quán)。


裁判要旨:借款人將自己的房屋抵押給銀行,該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)視為一并抵押,在該房屋抵押抵押登記期間,即使案涉房屋所占用土地的土地使用權(quán)又被抵押給其他債權(quán)人并辦理了抵押登記,對(duì)該土地使用權(quán)的抵押權(quán)并不能有效設(shè)立。


案件來源:(2017)最高法民申3643號(hào)。


綜上,銀行貸款房產(chǎn)抵押權(quán)并不能對(duì)抗在后的符合《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條的房屋購(gòu)買者的居住權(quán)。來源:法商之家