一、案例：
甲公司為承包工程需要資金周轉，從乙公司處借款，為保證債權的實現(xiàn)，甲公司與乙公司簽訂了15套房屋的《商品房買賣合同》，并在相關部門辦理了預告登記。甲公司并未收到乙公司的購房款。后甲公司將乙公司訴至法院請求確認甲公司與乙公司簽訂的房屋買賣合同無效。
二、本案焦點問題
1、本案中雙方真實的意思表示是民間借貸還是房屋買賣；
2、案涉房屋買賣合同是否有效。
三、法院裁判觀點
經核實甲公司與乙公司之間不存在真實的房屋買賣合同關系，雙方當事人簽訂案涉《商品房買賣合同》系對借款的擔保?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條規(guī)定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償?！币狼耙?guī)定，案涉《商品房買賣合同》存在二個層面的法律關系。一個是在房屋買賣層面的非真實意思表示，一個是用房屋予以擔保的真實意思表示。法院對當事人訴求的考量，應結合當事人請求權基礎、訴的目的、訴的利益及以上二個層面法律關系的關聯(lián)、立法宗旨等因素進行綜合分析。
首先，在房屋買賣層面雙方均認可非真實意思表示，應歸于無效。在此層面上雙方無請求權基礎上的對抗，無訴的利益，法院對此層面確認無效沒有法律意義。其次，在雙方均認可爭議在房屋擔保層面情況下，如不考慮此層面因素徑行確認合同無效，會使《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條第2款被架空，縱容一方濫用無訴的利益判決，實現(xiàn)其他訴的目的。
其次，《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條第2款立法宗旨表明雙方在民間借貸進行清結前，以房屋進行擔保是有其存在法律意義的，法院在對合同效力評判時必須對該層面的法律價值予以維護。綜合以上情況，在本案雙方訴辯對抗不同于其他已生效判決、甲公司未舉證證明案涉民間借貸已經清結前提下，本案應駁回甲公司起訴。
1、從該案例中我們看到法院并未支持甲公司要求確認雙方簽訂的《房屋買賣合同》無效的請求。也就是說在借款人以簽訂《房屋買賣合同》的方式為借款提供抵押擔保的，借款人不能通過訴訟途徑請求確認《房屋買賣合同》無效。
2、那么在借款人不能還本付息時，出借人能否要求借款人將抵押的房屋進行過戶以抵償借款呢？答案是不能。根據(jù)《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條第2款之規(guī)定，出借人只能通過訴訟途徑確定其與借款人之間的債權，然后通過對房屋折價或者以拍賣、變賣該房屋所得價款的方式償還債務，也就是說出借人僅取得形式上的所有權，房屋真正的所有權依然屬于借款人所有。法律這樣規(guī)定目的在于防止出借人利用借款人的危困地位謀取暴利，損害借款人或第三人的合法權益，因此才需要清算程序來實現(xiàn)擔保標的物的真實價值從而更好的橫平當事人之間的利益。
3、實踐中用房屋擔保借款或者以房屋抵償債權的情形較多，在債務人提供擔保時建議按照房屋當時的市場價格確定擔保金額，避免在對房屋折價或者以拍賣、變賣時價格出現(xiàn)不合理的低價。在房屋拍賣變賣時一般情況下房屋都會升值，此時債務人往往不想將房屋拍賣、變賣，債權人往往也想取得房屋，雙方之間很容易產經糾紛，因此，不建議用房屋擔保債權。