李文江 李文江
微釋《民法典》新規(guī)則（160）
典型案例
葛先生從法院拍賣中競買到一個門市房，而該門市房已經(jīng)被原房主租賃給奚女士，租期還剩有五年。葛先生以房主身份要求奚女士騰退門市房。奚女士拒不騰退，奚女士是否能獲得法律支持？
法律條文
第四百零五條 抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
法律由來
1. 《民法典》刪除了“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”的內(nèi)容。
2. 《民法典》增加“并轉(zhuǎn)移占有”的內(nèi)容。
法律釋義
1、抵押不破租賃
已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的租賃物，不論動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，均仍可以對外抵押，且原租賃關(guān)系不受影響。
2、抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突
當(dāng)?shù)盅簷?quán)人為實現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押物時，就關(guān)系到承租人能否繼續(xù)租賃的問題，導(dǎo)致抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突。根據(jù)《民法典》本條規(guī)定，租賃關(guān)系不受影響，但前提條件是抵押前已經(jīng)租賃，并轉(zhuǎn)移占有。
3、為何增加“占有”
因為占有作為一種物權(quán)公示方式能夠?qū)⒆赓U關(guān)系予以公示，從而使抵押權(quán)人知悉租賃關(guān)系的存在。這也涉及法律實務(wù)中判斷租賃合同是否真實并實際履行的問題。
4、抵押后租賃
《民法典》雖然刪除了“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”的內(nèi)容。但這一結(jié)論仍然是正確的。不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時設(shè)立，動產(chǎn)抵押權(quán)登記后可以對抗善意第三人。抵押權(quán)是物權(quán)，租賃權(quán)是基于租賃合同的債權(quán)。因而，“租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”。
司法解釋
2020年12月29日頒布的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2020）》規(guī)定：“第十四條 租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！?/p>
這是對“抵押不破租賃”規(guī)則作了進一步的規(guī)范。
案例解析
上述案例中，奚女士已經(jīng)租賃并占有使用門市房，完全可以依據(jù)上述法律以及司法解釋的規(guī)定主張租賃關(guān)系不受影響！