房貸有兩種還款方式：等額本息和等額本金
一、等額本息法
等額本息法最重要的一個(gè)特點(diǎn)是每月的還款額相同，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過(guò)半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小，其計(jì)算公式為：
每月還本付息金額 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數(shù) ] / [(1+月利率)還款月數(shù) - 1]
每月利息 = 剩余本金x貸款月利率
還款總利息=貸款額*貸款月數(shù)*月利率*（1+月利率）貸款月數(shù)/【（1+月利率）還款月數(shù) - 1】-貸款額
還款總額=還款月數(shù)*貸款額*月利率*（1+月利率）貸款月數(shù)/【（1+月利率）還款月數(shù) - 1】
注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會(huì)隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。等額本息適合的人群
等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開(kāi)支計(jì)劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會(huì)增加，生活水平自然會(huì)上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會(huì)非常大。
二、等額本金法
等額本金法最大的特點(diǎn)是每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額最多 ，然后逐月減少，越還越少，計(jì)算公式為：
每月還本付息金額=(本金/還款月數(shù))+(本金-累計(jì)已還本金)×月利率
每月本金=總本金/還款月數(shù)
每月利息=(本金-累計(jì)已還本金)×月利率
還款總利息=（還款月數(shù)+1）*貸款額*月利率/2
還款總額=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2+貸款額
注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。
從上面我們可以看出，在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長(zhǎng)，利息相差越大。等額本金適合的人群
等額本金法因?yàn)樵谇捌诘倪€款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點(diǎn)的人也比較適合這種方式，因?yàn)殡S著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少。
通過(guò)一個(gè)實(shí)例來(lái)說(shuō)明等額本金和等額本息的區(qū)別和優(yōu)劣。
例：李先生買了一套商品房，面積120平米，他向銀行貸款60萬(wàn)，還款期限為20年，年利率為6%(月利率為5‰)現(xiàn)在我們分別用等額本金和等額本息法進(jìn)行分析：
等額本息：每月還款金額=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元
等額本金：第一個(gè)月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500
第二個(gè)月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5
一、買房貸款申請(qǐng)：選擇貸款方式：一般來(lái)說(shuō)，買房有商業(yè)貸款和公積金貸款之分，如果借款人所在城市的公積金貸款額度不高，借款人可以考慮組合貸款的方式來(lái)申請(qǐng)房貸。確定好貸款方式后，可以根據(jù)房貸政策去選擇銀行。
二、申請(qǐng)房貸的條件： 個(gè)人住房貸款貸款基本條件
1、借款人要有穩(wěn)定的工作，和滿足月供的收入，個(gè)人征信記錄要好；
2、能夠提供銀行和貸款機(jī)構(gòu)認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；
3、提供有能力的單位或個(gè)人作為擔(dān)保，也能成為貸款申請(qǐng)的加分項(xiàng)；
4、申請(qǐng)?zhí)峁┵?gòu)房合同，并且房產(chǎn)的評(píng)估正常，符合標(biāo)準(zhǔn)。
5、符合貸款銀行規(guī)定的其他條件。
三、個(gè)人住房貸款貸款額度：一般來(lái)說(shuō)，銀行給貸款人發(fā)放的個(gè)人住房貸款額度，不會(huì)高于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值或者實(shí)際購(gòu)房費(fèi)用的八成。并且，個(gè)人住房貸款貸款的期限，最高是不會(huì)超過(guò)三十年的。
四、個(gè)人住房貸款貸款須提供的資料
1、填寫(xiě)一份個(gè)人住房貸款的銀行申請(qǐng)審批表;
2、提交借款人自己的身份證件，身份證和戶口本，或者其他的材料都可以;
3、借款人的收入證明和工作證明，證明有還款能力;
4、借款人的購(gòu)房合同，以及首付證明等等;
5、房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值證明;
6、有擔(dān)保人的，要出具擔(dān)保人相關(guān)的證明;
7、用自存存款作為貸款申請(qǐng)的資質(zhì)時(shí)，要提供存款證明;
8、申請(qǐng)公積金貸款的，需要提供公積金情況證明;
9、銀行要求提供的其它貸款文件或貸款資料。
五、個(gè)人住房貸款貸款流程
1、提出申請(qǐng)；
2、開(kāi)立賬戶；
3、支用貸款；
4、按期還款；
5、貸款結(jié)清。