如果貸款一共是29萬元，年限是20年的時(shí)間，等額本金供了一年的時(shí)間提前還款10萬元，那么你可以選擇不變年限，而月供減少，也可以選擇月供不變，然后縮短年限。提前還款。首先，我們要知道我們所說的“提前還款最佳時(shí)間點(diǎn)”是個(gè)偽命題！這是由于無論是等額本息還是等額本金，雖然總利息相差很多，但從實(shí)質(zhì)上并沒有區(qū)別，談不上哪種方式銀行多收了利息，多占了便宜。無論是公積金貸款還是商業(yè)貸款，是在第1年、第5年還是第10年、第20年提前還貸，只要利率不變，銀行都是公平計(jì)量，童叟無欺。不過，對(duì)于不想欠錢，覺得這樣長(zhǎng)期貸款給自己生活帶來壓力的人，選擇提前貸款也為何不可。畢竟，錢在你手怎么分配是你說的算。不過，這里我還要提醒那些貸款時(shí)間較長(zhǎng)的人，如果用款時(shí)間過久，導(dǎo)致貸款成本的驟增是毫無懸念的事情。那么，對(duì)于想要提前還房貸的人來說，“減少月供”和“縮短年限”，哪個(gè)好些？如果單從節(jié)省利息角度來講，肯定是縮短貸款期限最劃算。選擇哪個(gè)方式更省錢其實(shí)很簡(jiǎn)單，只要掌握一個(gè)規(guī)則“本金還得越多，利息越省”。 如果客戶選擇縮短貸款期限，而月供不變，那么客戶的還款周期會(huì)加快，因?yàn)榭蛻裘吭逻€款額沒有變化。但是，從購(gòu)房者的角度講，縮短貸款年限并不適合所有人，對(duì)于選擇等額本息還款的購(gòu)房人，還款年限超過貸款年限一半的時(shí)候，意味著近80％的利息已經(jīng)在這期限還清，剩下的月供基本都是本金了，縮短年限提前還款的意義就不大了。其實(shí)，減月供和減年限，其實(shí)是一回事，一個(gè)是降低每月的還款壓力，一個(gè)是縮短還款年限。前者效果立竿見影，下個(gè)月可能就只用還一半。后者你可能需要數(shù)年之后才能感受到，但到時(shí)候會(huì)非常痛快，因?yàn)槟銈鶆?wù)還清了。如果對(duì)收入波動(dòng)有預(yù)估，比如預(yù)感自己收入要降，那么比較好的選擇是降低一點(diǎn)月供，如果你只是有閑錢，那么這兩種都可以選擇。而且，對(duì)于提前還款的人來說，一般，月供控制在月收入的30％－40％為宜，最多不可超過50％。具體為收入的多少比例，你可對(duì)每月日常開支粗略的做下計(jì)算，即可確定月還款金額。知道了月供，結(jié)合總貸款資金便可測(cè)算出貸款期限怎樣安排最為合理。最后，還要提醒大家，有的銀行提前還款對(duì)還款時(shí)間和違約金有要求，有的則沒有，大家在簽訂貸款合同的時(shí)候，如果以后打算縮短還貸年限，最好咨詢一下銀行，了解相關(guān)規(guī)定，根據(jù)自己的實(shí)際情況做出選擇，免得以后麻煩。