二手房交易的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)交易的房子貸款還沒(méi)還清，買(mǎi)房人就擔(dān)心這樣的房子能交易嗎？貸款沒(méi)還清的房子處于抵押狀態(tài)，抵押權(quán)在銀行那里，需要還清貸款，解除抵押后才能正常買(mǎi)賣(mài)。
如果沒(méi)調(diào)查清楚房子的抵押狀況就簽了合同付了首付，賣(mài)家對(duì)價(jià)格反悔拒絕賣(mài)房，或者是在解除抵押的過(guò)程中，房主由于其他原因不能正常辦理解押，這些都是有可能發(fā)生的情況。
對(duì)于貸款未還清的房子，最好做好以下準(zhǔn)備工作：
1、合同中明確違約責(zé)任
合同是雙方交易的最有力的證明，所以在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候最好明確房子產(chǎn)權(quán)、解押期限、違約責(zé)任等，一旦出現(xiàn)問(wèn)題較容易取證維權(quán)。
除了購(gòu)房合同，還有一種方式同樣具有法律效力。
2、預(yù)告登記
預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定：“登記預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。意思就是預(yù)告登記后，賣(mài)房子的人不能不經(jīng)過(guò)賣(mài)房人的同意就隨意處置房產(chǎn)，包括將房子賣(mài)給別人、做抵押等即使是跟第三方簽了抵押合同，合同也無(wú)效。
預(yù)告登記后的房子，賣(mài)房人還可以繼續(xù)居住或者出租獲取收益，直到正式辦理完房產(chǎn)過(guò)戶，同時(shí)保護(hù)了賣(mài)房人和買(mǎi)房人的權(quán)益。
不過(guò)法律還規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”，意思就是預(yù)告登記有期限限制，3個(gè)月之內(nèi)就要完成不動(dòng)產(chǎn)登記，否則登記就失效了。如果時(shí)間真的來(lái)不及，可以反復(fù)申請(qǐng)預(yù)告登記，因?yàn)槟壳皼](méi)有規(guī)定預(yù)告登記的次數(shù)。
既然貸款沒(méi)還清的房子，還清了貸款就能買(mǎi)賣(mài)了，那么具體該怎么還貸呢？
1、用買(mǎi)家的首付或者全款還貸，注意資金監(jiān)管
比較常見(jiàn)的方法就是用購(gòu)房人支付的房款償還剩余貸款，全款的買(mǎi)家最好辦，直接向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，解除房子抵押。如果買(mǎi)房人也需要貸款，就要考慮首付款夠不夠償還貸款，還有就是賣(mài)家是否接受買(mǎi)房人申請(qǐng)貸款的時(shí)間，因?yàn)榉趴顣r(shí)間受借款人資質(zhì)影響，要是賣(mài)房人著急拿房款，最好考慮這一點(diǎn)。
另外，還款資金要盡量打入銀行的資金監(jiān)管賬戶，不要直接打給賣(mài)家，在資金解凍之前，這種資金監(jiān)管的方式能督促賣(mài)家盡快配合解押，待賣(mài)家解押后再將資金解凍支付給賣(mài)家。
2、將貸款轉(zhuǎn)移到買(mǎi)家身上
這很好理解，就是賣(mài)房人跟銀行申請(qǐng)變更借款人、借款期限或變更抵押物，把房子剩下的貸款轉(zhuǎn)給買(mǎi)房人。但是這就需要取得貸款銀行的同意才行，而且，如果買(mǎi)房人想通過(guò)其他銀行申請(qǐng)房貸，會(huì)涉及“跨行轉(zhuǎn)按揭”，隨著信貸政策不斷收緊，通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方法出售貸款未還清的房子有一定局限性。
3、賣(mài)家自己籌錢(qián)還貸
假如上面兩種方法都行不通，就只能由賣(mài)家自己籌錢(qián)還貸了。這種方法相對(duì)買(mǎi)家更為穩(wěn)妥，不過(guò)具體需要買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商。
總的來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方要拿出交易的態(tài)度，涉及誰(shuí)先付錢(qián)還貸的，要利用好中介和銀行的居間作用，不要隨便把錢(qián)打到個(gè)人賬戶，通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)妥些。