我國(guó)LPR保持平穩(wěn)，連續(xù)13個(gè)月未作調(diào)整，而房貸執(zhí)行連續(xù)上升，普通百姓最關(guān)心的是選擇浮動(dòng)房貸利率是否吃虧了？其實(shí)，LPR傳導(dǎo)性并未失靈，反映出監(jiān)管層穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，抑制樓市復(fù)燃的政策信號(hào)。同時(shí)，LPR保持穩(wěn)定可以降低企業(yè)實(shí)際貸款利率，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
一、 LPR報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)MLF保持不變
5月20日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新LPR報(bào)價(jià)：1年期品種報(bào)3.85%，5年期以上品種報(bào)4.65%，兩項(xiàng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率均連續(xù)13個(gè)月保持不變。
圖表1：近年LPR報(bào)價(jià)圖
來(lái)源：Wind，新華財(cái)經(jīng)
由于1年期MLF操作利率是1年期LPR的參考基礎(chǔ)，5月MLF利率不動(dòng)，意味著當(dāng)月LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)未發(fā)生變化。5月17日，央行公告稱，開(kāi)展1年期中期借貸便利（MLF）操作1000億元，利率為2.95%，與上期保持一致。此外，央行當(dāng)日還開(kāi)展7天期逆回購(gòu)操作100億元，利率仍為2.2%。這也是自去年3月以來(lái)，MLF利率連續(xù)14月保持不變。這意味著5月LPR報(bào)價(jià)的參考基礎(chǔ)未發(fā)生變化。從2019年9月以來(lái)，1年期LPR報(bào)價(jià)與1年期MLF招標(biāo)利率始終保持同步調(diào)整，點(diǎn)差固定在90個(gè)基點(diǎn)（0.9個(gè)百分點(diǎn)）。這段時(shí)期宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)性較大，中期政策利率對(duì)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率發(fā)揮了穩(wěn)定的指引作用。
二、近期房?jī)r(jià)漲幅總體擴(kuò)大 房貸利率收緊
5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，整體來(lái)看，4月份70城房?jī)r(jià)漲幅總體擴(kuò)大。北京、上海、廣州、深圳等四個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.4% ，漲幅比上月均擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。前4月住宅銷售額總體增長(zhǎng)73.2%。
以上數(shù)據(jù)表明，一線城市房?jī)r(jià)上漲，部分二、三線城市二手房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，有從一線城市向周邊城市擴(kuò)散的趨勢(shì)。近期，為防止房產(chǎn)熱再度復(fù)燃，監(jiān)管層對(duì)樓市掀起新一輪調(diào)控收緊，調(diào)控政策多管齊下，針對(duì)房企、金融機(jī)構(gòu)、中介、炒房客都推出了相應(yīng)的調(diào)控手段。
圖表2：房貸利率走勢(shì)
來(lái)源：Wind，新華財(cái)經(jīng)
近期，廣州、深圳、寧波、杭州、蘇州等全國(guó)多個(gè)城市上調(diào)了房貸利率。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等國(guó)有大行，在今年2月份上調(diào)房貸利率的基礎(chǔ)上，從5月20日起再次上調(diào)按揭貸款最低利率。首套房的最低執(zhí)行利率較之前提高10BP，上調(diào)至5.45%，即最低執(zhí)行LPR+80BP；二套房貸款利率也較之前提高10BP，上調(diào)至5.7%，即最低執(zhí)行LPR+105BP。其中，杭州地區(qū)最新的首套房最低執(zhí)行利率由此前的5.2%上調(diào)至5.4%，即執(zhí)行LPR+75BP；二套房貸款利率由此前的5.38%上調(diào)至5.5%，即LPR+85BP。
根據(jù)對(duì)全國(guó)42個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年4月20日-5月18日，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.33%，環(huán)比上漲2BP；二套房貸款平均利率為5.61%，環(huán)比上漲2BP。一線城市中，北京和上海地區(qū)繼續(xù)維持原來(lái)的水平不變，廣州和深圳地區(qū)上調(diào)房貸利率水平。
強(qiáng)監(jiān)管政策效果初顯，樓市熱度有所降溫，多個(gè)城市住宅成交量下跌。目前房貸政策監(jiān)管方向是優(yōu)先支持首套剛需自住購(gòu)房需求，貫徹落實(shí)“房住不炒”的要求下，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較高的城市將在房貸利率方面進(jìn)行收緊。
三、 房貸執(zhí)行利率上漲 選擇浮動(dòng)房貸利率是否吃虧？
從上文可見(jiàn)，為防止樓市過(guò)熱，今年以來(lái)房貸執(zhí)行利率已經(jīng)連續(xù)上漲，而LPR連續(xù)不變。普通百姓最關(guān)心的是，去年在“利率換錨”的時(shí)候，將房貸執(zhí)行利率轉(zhuǎn)變?yōu)橐訪PR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)房貸利率，選擇是否錯(cuò)誤，是否吃虧了？
其實(shí)，選擇浮動(dòng)房貸利率并沒(méi)有吃虧，對(duì)于去年在利率換錨過(guò)程中轉(zhuǎn)變?yōu)橐訪PR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)房貸利率的用戶更為有利。因?yàn)榉抠J執(zhí)行利率的計(jì)算公式是：房貸執(zhí)行利率=LPR+基點(diǎn)，其中“基點(diǎn)”是在合同期內(nèi)固定不變的。盡管LPR連續(xù)13個(gè)月未變化，但各大銀行的房貸基點(diǎn)卻出現(xiàn)了不同幅度的上調(diào)，最終執(zhí)行的實(shí)際房貸利率就出現(xiàn)上漲。
而“LPR”有兩種情況，第一種情況是當(dāng)選擇固定利率的時(shí)候，那么LPR是買房簽訂房貸合同內(nèi)的時(shí)候最近一期LPR的數(shù)值，無(wú)論以后的LPR如何變化，房貸利率執(zhí)行利率中的LPR都是當(dāng)時(shí)簽訂合同時(shí)的數(shù)值。第二種情況是選擇浮動(dòng)房貸利率，那么房貸執(zhí)行利率中的LPR是在一定周期中要按照最新的LPR數(shù)值更新重新計(jì)算的，周期通常是1年。所以，如果LPR下降，那么房貸執(zhí)行利率會(huì)降低；如果LPR上升，那么房貸執(zhí)行利率也會(huì)上升，關(guān)鍵看以后LPR利率的變化。
LPR利率長(zhǎng)期穩(wěn)定，并不代表LPR傳導(dǎo)機(jī)制失靈了。在評(píng)價(jià)LPR時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注它疏通貨幣政策傳導(dǎo)作用，而不是盯著利率變化等表象。LPR屬于市場(chǎng)利率，代表較強(qiáng)的政策信號(hào)。LPR保持不動(dòng)，傳遞出的政策信號(hào)就是今年貨幣政策所強(qiáng)調(diào)的“穩(wěn)”字當(dāng)頭，保持政策的連續(xù)性和可持續(xù)性。房貸在內(nèi)的貸款定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換，不是為了提高或降低貸款利率，而是定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，跟市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)會(huì)更加靈活，能夠更及時(shí)地反映市場(chǎng)利率的變化。
另外，LPR在本質(zhì)上代表資金的成本，只有在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的過(guò)程中才會(huì)有高資金成本，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展增速高，資本的收益回報(bào)自然也高，對(duì)應(yīng)的資金成本提高。目前，我國(guó)處于供給側(cè)改革的關(guān)鍵階段，不再一味強(qiáng)調(diào)GDP增度，而是強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展和進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和環(huán)保低碳經(jīng)濟(jì)。隨著未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)增速逐漸放緩，資本的回報(bào)也相應(yīng)降低，資金成本自然也會(huì)降低。所以，從長(zhǎng)期來(lái)看，LPR下降是必然的趨勢(shì)。
四、 LPR保持不變 實(shí)際貸款利率下降
LPR保持不變，不但對(duì)普通百姓的房貸利率產(chǎn)生了直接的影響，更重要的對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生促進(jìn)作用。央行在近日表示，下一步要“繼續(xù)釋放改革促進(jìn)降低貸款利率的潛力，推動(dòng)實(shí)際貸款利率進(jìn)一步降低?！睂?shí)際貸款利率指的是企業(yè)在獲得貸款過(guò)程中付出的全部成本之和，既包括企業(yè)支付的貸款利率，也包括各項(xiàng)收費(fèi)及其他貸款成本。監(jiān)管層將要求今年銀行各類貸款收費(fèi)不反彈，并進(jìn)一步挖掘融資擔(dān)保等相關(guān)環(huán)節(jié)和其他渠道成本下調(diào)潛力，進(jìn)而降低企業(yè)綜合融資成本。
今年年初以來(lái)，受國(guó)際大宗商品價(jià)格快速走高等因素影響，4月PPI同比沖高至6.8%，并帶動(dòng)CPI同比小幅上行。當(dāng)前市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)，二季度國(guó)內(nèi)物價(jià)水平會(huì)進(jìn)一步走高。央行在5月11日發(fā)布的《2021年第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中指出，近期國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲是階段性供求“錯(cuò)位”的表現(xiàn)，加上去年同期基數(shù)很低以及PPI數(shù)據(jù)本身具有高波動(dòng)性的特點(diǎn)，共同導(dǎo)致近期工業(yè)品價(jià)格同比讀數(shù)偏高?；诠I(yè)品價(jià)格上漲具有階段性特征以及今年CPI漲幅較為溫和，短期內(nèi)貨幣政策大幅收緊和上調(diào)利率的可能性基本可以排除。未來(lái)一段時(shí)間，央行大概率將在MLF利率等政策利率方面按兵不動(dòng)，這意味著1年期LPR的報(bào)價(jià)基礎(chǔ)有望繼續(xù)保持穩(wěn)定。
從實(shí)際貸款利率來(lái)看，企業(yè)貸款利率持續(xù)保持低水平。未來(lái)政策重點(diǎn)支持的科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展及小微企業(yè)貸款利率將穩(wěn)中有降外，房地產(chǎn)貸款利率將會(huì)有不同程度的上行。
LPR推出后，持續(xù)釋放改革降低融資成本的潛力。企業(yè)貸款利率持續(xù)下降，小微企業(yè)綜合融資成本穩(wěn)中有降，有力地支持了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。近期不少銀行開(kāi)始加大綠色金融領(lǐng)域的貸款支持力度，從審批時(shí)間、額度分配、下調(diào)利率等多方面給予傾斜，已經(jīng)有企業(yè)實(shí)際獲得的貸款利率低于銀行內(nèi)部基準(zhǔn)利率。未來(lái)的我國(guó)貨幣政策趨勢(shì)將保持宏觀政策連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，穩(wěn)健的貨幣政策靈活精準(zhǔn)、合理適度，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配。