編者按：
央行在2013年7月全面放開金融機構(gòu)貸款利率管制，為了進(jìn)一步推進(jìn)利率市場化，完善金融市場基準(zhǔn)利率體系，指導(dǎo)信貸市場產(chǎn)品定價，隨后創(chuàng)設(shè)了LPR。
也就在上周的8月20日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的新LPR首次報價顯示，1年期LPR為4.25%，五年期以上LPR為4.85%。這一利率將在下一次（9月20日）發(fā)布LPR之前有效。
此次政策明確，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善LPR形成機制過程中，個人住房貸款定價基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。
改革后，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率將以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。從10月8日起，每筆房貸的具體加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。需要注意的是，加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都將固定不變。
目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過調(diào)整加點數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。
目前，央行5年期貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，二套房如果上浮1.1倍是5.39%（如果上浮1.2倍則是5.88%）。以8月20日公布的最新LPR計算，新政下首套房貸利率不能低于4.85%；二套房利率不能低于5.45%。比較之下，兩者基本相當(dāng)，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
目前，LPR每個月20日公布，但個人房貸利率并不是每個月都跟著LPR浮動。公告表示，個人住房貸款利率重定價周期可由銀行和貸款人協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價時，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。
現(xiàn)行執(zhí)行的房貸合同在利率重定價上，一般為每年1月1日調(diào)整貸款利率，如果上一年央行沒有調(diào)整基準(zhǔn)利率，那房貸利率不會調(diào)整。
央行有關(guān)負(fù)責(zé)人明確，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。在10月8日即定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日之前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。
此外，新政只針對商貸，公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。也就是說，如果10月8日以后買房貸款時只使用公積金貸款，那還是沿用現(xiàn)在的模式。
同時，新政下首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前來看完善LPR形成機制，并不是貨幣政策轉(zhuǎn)向，而是改善利率傳導(dǎo)機制，引導(dǎo)企業(yè)實際利率下行，不過實際效果有待觀察。
而且，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場“房住不炒”的大背景下，個人住房貸款的可得性也并不會因為利率市場化進(jìn)展而放松。8月17日人民銀行副行長劉國強就表示，“……但有一點是肯定的，房貸利率不下降?！?/p>
央行貨幣政策委員會馬駿認(rèn)為，受多方面因素影響，銀行利差走勢短時間內(nèi)難以進(jìn)行量化。主要看四方面情況：
一是宏觀經(jīng)濟的情況，尤其是未來貸款需求是不是旺盛；
二是風(fēng)險溢價，風(fēng)險溢價又跟貸款違約率相關(guān)；
三是政策利率本身的情況，比如政策利率的水平和變化；
四是新的傳導(dǎo)機制落地的速度有多快，因為傳導(dǎo)機制到了銀行，還涉及到改IT系統(tǒng)等等，要花一段時間。