個人消費貸款100萬元封頂，期限不超過10年。”上海銀監(jiān)局4月底突然下發(fā)的一紙通知讓房產(chǎn)中介和購房者都暗中揪心，更有中介人員在社交網(wǎng)站上打出了“5月初之前務(wù)必抓緊時機辦理，還可享受舊政策”的廣告。表面看起來，消費貸與房地產(chǎn)中介似乎是風(fēng)馬牛不相及，但近年來隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，銀行房貸步步收緊，利用消費貸款補齊房款的做法早已成為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則。消費貸限額核心內(nèi)容消費貸挪用之風(fēng)愈演愈烈，引起了監(jiān)管層的關(guān)注。4月下旬，上海銀監(jiān)局正式向轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行下發(fā)《關(guān)于個人綜合消費貸款領(lǐng)域風(fēng)險提示的通知》，文件要求個人消費貸原則上發(fā)放金額不超過100萬元、期限為10年以內(nèi)。此外，貸款用途應(yīng)以銷售發(fā)票作為貿(mào)易背景真實性的證明材料。案例消費貸購房鉆銀行空子李先生夫婦倆10年前來上海經(jīng)商，經(jīng)多年打拼賺了點小錢，在大興區(qū)買了一套七八十平方米的房子，一家三口其樂融融。由于家里老人年事已高，夫婦倆去年把老人接到上海方便照顧，現(xiàn)在的房子顯然有些不夠住了。夫婦倆一合計，準(zhǔn)備在郊區(qū)再買一套房子。在房產(chǎn)中介的陪同下，李先生夫婦很快就找到了一套面積150平方米的二手房，足夠一大家子生活，但難題也接著來了。房價加上稅金總共要350萬元，二手房也必須裝修一下才能入住。銀行規(guī)定，如果是買二套房，想要用首套房產(chǎn)作為抵押是銀行禁止的，而且買二套房的話，必須交70%的首付。可夫妻倆的積蓄只有100萬元， 首付還差145萬元。李先生并不想把手中的小房子賣出去，兒子以后還要結(jié)婚，手里多留一套房子總歸是好的，租出去也能暫時緩解下還貸的壓力。看到李先生猶豫不決，中介開始熱情地推薦“變通方式”。所謂“變通”是指李先生用第一套住房向銀行申請消費貸款，名目可以是裝修、買車、收藏、藝術(shù)品投資等項目，經(jīng)由相關(guān)公司“過橋”打給售房人。同時，李先生再向銀行申請一筆二套房貸，兩筆貸款加起來，足夠支付購房款。李先生在考慮之后，就接受了這個貸款方案，成功鉆過銀行信貸的空子，買到了心儀的房產(chǎn)。但兩筆貸款的還款壓力著實不小，夫妻倆又要開始艱苦奮斗了。解析消費貸如何搖身變購房款“購房款不夠，消費貸湊”已成為近年來二手房市場公開的秘密。據(jù)上海商報記者調(diào)查，這條消費貸流入樓市的灰色利益鏈牽扯甚廣，先是房產(chǎn)中介的牽線搭橋，再由擔(dān)保公司出面向銀行提交手續(xù)，裝修、珠寶、紅木等公司幫助“洗出”貸款，當(dāng)然，這一過程也離不開部分商業(yè)銀行的暗中協(xié)助。一位中介公司負責(zé)人表示，在上海購房，二套貸款只能貸30%，如果想多貸款可通過辦理“4+3”的貸款業(yè)務(wù)，這30%是貸房屋評估值的30%，購房者在商貸面簽時再簽一份抵押消費貸的協(xié)議。銀行批貸的時候兩個一起批，但是抵押消費貸放款比商貸晚7-10個工作日。據(jù)知情人士透露，擔(dān)保公司會提供一條龍服務(wù)，按照貸款申請的難易程度和貸款金額收取1%-2%的手續(xù)費，并且這個服務(wù)費用并不包含在房屋買賣的中介費當(dāng)中。銀行在審核消費貸申請時會問用途，但只要申請人不是用來還高利貸或買理財產(chǎn)品等一般都是可以申請到的。由于此前申請貸款時不需要提供發(fā)票，因此如果有裝修公司等配合準(zhǔn)備好合同材料，申請通過后，銀行一次付款是專用到裝修、購車等，但后期申請人與相關(guān)公司如何協(xié)商套出貸款再用做別處，銀行無法監(jiān)控到。而個別銀行從業(yè)人員與中介、擔(dān)保公司的暗中勾結(jié)，更讓銀行信貸風(fēng)控措施形同虛設(shè)。曾利用“4+3”方式購房的黃女士告訴上海商報記者，“當(dāng)時買房時，我想申請一家城商行的二套房貸，因為聽說這家銀行放款比較快。但中介公司的負責(zé)人堅持要我去一家股份制銀行申請，并且指明了是哪家支行。無奈之下我只能聽從他的建議，雖然最后貸款也拿到了手，但放款時間拖了一個多月”。黃女士猜測，中介經(jīng)理之所以要求她去指定的銀行辦理貸款，應(yīng)該是“有熟人好辦事”的原因。在中介業(yè)務(wù)員眼中，這種迂回的做法能使客戶順利拿到購房資金，中介公司做成交易能賺取傭金，擔(dān)保公司有手續(xù)費可賺，銀行也能完成業(yè)績指標(biāo)，各方都有好處。與首套房貸款相比，消費貸款利率基本上浮25%以上，有的甚至超過40%。從盈利最大化角度考慮，銀行也傾向于收益率更高的個人經(jīng)營性貸款和非購房消費貸款，而且這種貸款一般是以房產(chǎn)作為抵押物的，風(fēng)險并不高。目前整體經(jīng)濟增速減緩，銀行想要找到能承受高利率貸款的客戶不太容易。新規(guī)后消費貸曲線買房將收斂按照規(guī)定，銀監(jiān)局要求出具發(fā)票作為真實交易的憑證，而發(fā)票是要真金白銀上稅的。隨著新規(guī)落地，消費貸款灰色地帶將進一步收窄。上海商報記者從房產(chǎn)中介獲悉，部分中介門店已經(jīng)暫停幫助購房者辦理消費貸和商貸捆綁的“4+3”業(yè)務(wù)。一位房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)人員表示，“100萬元以上現(xiàn)在操作不了了，銀行不會放款；100萬元以下也得提供發(fā)票才行”。由于提供發(fā)票需要承擔(dān)稅費等，這是一筆不小的費用，客戶自己承擔(dān)就失去了貸款的意義，之前愿意合作的裝修公司不可能自己承擔(dān)稅費，因此也不愿意再操作。用消費貸買房幾乎不可能按以前的方法操作了。一位股份制銀行人士表示，個人消費貸款違規(guī)使用的情況屢見不鮮，有些人是用來買房，有些人用來投資或者生意上周轉(zhuǎn)，為銀行帶來潛在風(fēng)險。從2013年上市銀行年報來看，消費貸的不良率不僅偏高，不良率上升幅度也較快。例如，平安銀行零售貸款項目中共包括四項，其中，住房按揭貸款、經(jīng)營性貸款、汽車貸款不良率分別為0.44%、0.55%、0.21%，其他貸款（主要由消費貸款組成，包括新一貸、持證抵押消費貸、小額消費貸款和其他保證或質(zhì)押類的消費貸款）不良率為0.9%，為零售貸款項目中不良率最高的一項；其他貸款不良率同比去年增加0.28個百分點，為零售貸款項目中不良率上升幅度最大的一項。建設(shè)銀行個人消費貸款的不良率為1.09%，高于個人住房貸款、信用貸款、其他貸款等。去年末工行個人貸款不良率為0.75%，上升了0.16個百分點，而個人消費貸款不良余額上升是主要原因之一。上海中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上海銀監(jiān)局的新規(guī)有利于明確貸款用途，一旦樓市調(diào)整，銀行金融體系可以避免受到額外沖擊。從實際市場看，國內(nèi)居民真實消費貸的比例并不高，特別是高額消費貸的確用做其他投資，新規(guī)范出臺后，對中高端房地產(chǎn)市場會有一定沖擊，特別是對帶有投資目的的購買行為將會有明顯的約束作用。需要提醒市民，騙貸行為一旦被監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)，不但貸款被強制收回還有可能造成個人信用受損，導(dǎo)致今后無法獲得貸款甚至面臨罰款。（上海商報）