“您需要貸款嗎？我們這里有年利率低至3.85%的低息貸款?！毕嘈挪簧偃硕冀拥竭^類似的電話。中新經(jīng)緯客戶端調(diào)查發(fā)現(xiàn)，推銷電話的背后，暗藏一條產(chǎn)業(yè)鏈，貸款中介通過虛構(gòu)公司、提供假的銀行流水，將個人包裝成需要經(jīng)營貸的企業(yè)主，使這些資金繞道流入樓市。北京某貸款中介公司的業(yè)務(wù)員聲稱，他們公司50%以上甚至60%申請房抵經(jīng)營貸的客戶，都是拿錢買房。
貸款中介、個人對房抵經(jīng)營貸趨之若鶩的關(guān)鍵在于：經(jīng)營貸利率低、期限長，比起房貸，能夠節(jié)省數(shù)十萬元乃至上百元的利息支出。如今，監(jiān)管層正著手打擊這類資金違規(guī)使用的現(xiàn)象，北京一些股份制商業(yè)銀行的房抵經(jīng)營貸利率有所上調(diào)，對貸款企業(yè)的資格審查收緊。
來源：包圖網(wǎng)
利差驅(qū)使 50%經(jīng)營貸客戶都買房
在中國人民銀行征信中心北京市分中心，打印個人和企業(yè)征信報(bào)告的人絡(luò)繹不絕，這里成為很多金融中介公司尋找客戶的絕佳地點(diǎn)。
2月4日上午，中新經(jīng)緯客戶端在征信中心看到，當(dāng)有人拿著征信報(bào)告從大廳出來，就會有三五個中介圍上去，熱情地遞上名片，并詢問是否有資金需求。一家金融中介公司的業(yè)務(wù)員李銘說：“這里打征信的人多，我們沒事的時(shí)候，會來這里找客源。”
在中國人民銀行征信中心北京市分中心門外，聚集了一些金融中介公司業(yè)務(wù)員。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝
當(dāng)記者稱買房還缺一筆資金時(shí)，李銘立刻推薦了一款銀行面向企業(yè)發(fā)放的貸款產(chǎn)品——房抵經(jīng)營貸。他介紹稱，房抵經(jīng)營貸是以企業(yè)經(jīng)營需要資金為由向銀行申請貸款，以企業(yè)法人或股東個人名下房產(chǎn)作為抵押，來換取資金，一般可以貸出房屋評估值的7成。
多家銀行貸款經(jīng)理、金融中介公司業(yè)務(wù)員均對中新經(jīng)緯客戶端表示，房抵經(jīng)營貸業(yè)務(wù)很早就有，期限在1年、3年、5年、10年、20年不等，前幾年的利率多在5%-6%甚至更高，但受2020年疫情影響，銀行讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)而帶動利率下行，北京不少銀行的房抵經(jīng)營貸利率最低降至3.85%，個別優(yōu)質(zhì)企業(yè)甚至能拿到3.65%左右的利率。對比北京同期的房貸利率，首套房貸款利率約為5.2%，二套房房貸利率5.7%，當(dāng)中的“利差”讓不少買房人動了心，導(dǎo)致這個原本服務(wù)于中小企業(yè)的貸款產(chǎn)品走了樣。
最近在經(jīng)歷“賣一買一”的陸菲菲犯了愁。原本，她打算置換西城區(qū)一套900萬元左右的學(xué)區(qū)房，但她和老公的公積金貸款額度都不夠，房產(chǎn)中介向他們推薦了經(jīng)營貸。以貸款300萬元、20年等額本息、貸款利率5.7%為例，房貸每月需還款20997元，還款總額達(dá)503.45萬元；若經(jīng)營性貸款年利率為4%，每月還款18179元，還款總額436.31萬元，可以少還近67萬元。
李銘稱，很多想買房但資金不寬裕，或者二套房貸款比例偏低的人，會選擇通過貸款中介向銀行申請經(jīng)營貸，從2020年至今，他們公司50%以上甚至60%申請經(jīng)營貸的客戶，都是用來買房的?！吧暾埛康纸?jīng)營貸用于企業(yè)經(jīng)營的也有，但中小企業(yè)幾年就倒閉了，還是買房的多?！?/p>
“我去年經(jīng)手的經(jīng)營貸里，大約五成是為了買房?！蹦炽y行個貸經(jīng)理告訴中新經(jīng)緯客戶端，這里面大部分是為了買二套房，因?yàn)槎追渴赘侗壤?，普通自住房首付六成，非普通自住房首付八成，很多人湊不出如此高的首付，只能走?jīng)營貸。
幾千元成為公司股東 房子都能墊資買
房抵經(jīng)營貸利率雖低，但想要順利拿到這筆錢，貸款申請人需要在北京有一家公司和一套住宅。如何把申請人包裝成為合規(guī)對象，就是金融中介公司施展“魔法”的時(shí)候了。
北京一家金融中介公司的業(yè)務(wù)員張揚(yáng)道出了方法，他說：“如果您沒有公司，我們有兩種方式可以辦理，一種是幫助您收購一家公司，成為公司法定代表人，另一種是找一家公司把您加為股東?！?/p>
這兩種方式有何不同？張揚(yáng)對中新經(jīng)緯客戶端稱，如果收購一家公司，客戶成為這家公司的法定代表人，需要去工商部門辦理變更手續(xù)，在銀行開戶以及提供流水等多種資料，從收購公司到最后貸款放款，辦理周期在一個半月到兩個月左右，手續(xù)費(fèi)約12000元。
“第二種方式我們會把公司的營業(yè)執(zhí)照拿過來，用完就還給對方了，對別人的公司也沒有影響，只是需要付8000元費(fèi)用。這種辦理周期快，大約兩周左右可以辦完?！睆垞P(yáng)說。
郭亮是另一家金融中介公司的業(yè)務(wù)員，他給出的方案與張揚(yáng)類似，購買公司的費(fèi)用在8000元-10000元。公司完成過戶后，郭亮?xí)榭蛻裘逻@家空殼公司刷銀行流水和做一些虛假材料，一切完成后，再拿著公司的營業(yè)執(zhí)照、公司章程，客戶的身份證件、房屋不動產(chǎn)登記證、購房合同等材料去匹配合適的銀行。銀行根據(jù)客戶名下房屋評估值的7成進(jìn)行放貸，利率依據(jù)公司及客戶的信用確定。
除了幫客戶收購公司或搞定股東資質(zhì)收取一定費(fèi)用外，金融中介還會收取貸款總額1%-2%左右的服務(wù)費(fèi)。以300萬元的貸款額為例，整體的費(fèi)用在6-7萬元。但在不少買房人看來，花幾萬元，就能節(jié)省幾十萬甚至上百萬的利息，這是一門穩(wěn)賺不賠的買賣。
來源：包圖網(wǎng)
如果貸款申請人連房子都沒有，一些金融中介公司甚至還向客戶提供墊資用于購房，等房屋過戶后，迅速向銀行申請抵押經(jīng)營貸，再將資金歸還金融中介公司。李銘稱，他們與一些信托公司有合作，客戶可以向他們借款買房，利息按日計(jì)算，等經(jīng)營貸的資金到賬，再將錢歸還信托公司。
“墊資借款，會去公證處做公證，客戶也需要壓一些個人證件在信托公司，畢竟這是一筆不少的資金。”李銘也提醒，一般來說，這筆錢利息比較高，客戶需要迅速走完過戶、貸款的全部流程，不然利息損失太大。
部分銀行上調(diào)利率 嚴(yán)格貸款資質(zhì)審核
房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，曾在深圳、上海等地引起較多關(guān)注，北京則在近日給這場狂歡盛宴澆上了一盆冷水。1月30日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布消息稱，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費(fèi)貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查。同時(shí)，北京銀保監(jiān)局已會同人民銀行營業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機(jī)構(gòu)開展專項(xiàng)核查。
“現(xiàn)在是敏感期，得面談。去年下半年有3.85%的經(jīng)營貸產(chǎn)品，現(xiàn)在有的銀行將利率上調(diào)到4%-5%了?！睆垞P(yáng)稱，不僅利率上調(diào)，對于客戶的資質(zhì)審查也更為嚴(yán)格，“之前新公司、新加入股東都可以做，最近有的銀行提高門檻，比如新加入股東要滿半年，才能申請經(jīng)營貸?！?/p>
中新經(jīng)緯記者以貸款人身份咨詢了北京十余家銀行，摸底經(jīng)營貸的最新情況。相較而言，幾大國有銀行對貸款企業(yè)和個人的資質(zhì)要求一直都比較高，如今利率暫未變動。
工商銀行西城區(qū)某支行信貸部經(jīng)理表示，公司須成立一年以上，并且在正常經(jīng)營，如果是股東申請，則須成為股東半年以上，貸款利率最低達(dá)3.65%，最長可貸款10年。中國銀行西城區(qū)某支行個貸經(jīng)理表示，該行要求公司經(jīng)營兩年以上，借款人是股東之一，持股需5%以上。
“我行要求公司成立兩年以上，公司股東也要求兩年以上，并且要求有資金流水，公司需出具同意經(jīng)營收入償還個人貸款的證明，占股總計(jì)超過50%以上股東提供擔(dān)保才能貸款，并且我們只做1年期，貸款利率為3.85%?！鞭r(nóng)業(yè)銀行東城區(qū)某支行個貸經(jīng)理多次強(qiáng)調(diào)，客戶必須確有真實(shí)經(jīng)營，確有真實(shí)需求才能貸款。
不過，部分股份制銀行近日已將經(jīng)營貸貸款門檻和利率調(diào)高。廣發(fā)銀行某支行貸款經(jīng)理表示，此前優(yōu)質(zhì)客戶可以做到3.85%，但現(xiàn)在基本上調(diào)至4.15%-5.25%。浦發(fā)銀行的一位個貸經(jīng)理說：“最近利率上調(diào)了10個基點(diǎn)，并且要審核經(jīng)營性流水，貸款金額是經(jīng)營性流水的30%-40%。”
“去年利率比較低，在3.6%-3.8%，今年最新的貸款要求還沒下來，但肯定不能按去年的走了，利率會上調(diào)、總體額度也會控制，審批可能也更為嚴(yán)格?！敝行陪y行一位個貸經(jīng)理稱，公司必須真實(shí)經(jīng)營，只有一個空殼公司，沒有經(jīng)營痕跡不行。
光大銀行個貸經(jīng)理對中新經(jīng)緯記者表示，新注冊的公司最近不能做了，新加入股東、新房本還可以做，但定價(jià)上有差別，有一款產(chǎn)品可貸款20年，年利率4.8%，還款方式是按月付息，每年歸還一次二十分之一的本金。但他強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在對貸款用途查得很嚴(yán)，銀行會進(jìn)行貸款監(jiān)督支付，也就是會監(jiān)督資金是否流向真實(shí)的交易對手方。
此外，民生銀行、興業(yè)銀行西城區(qū)的支行貸款經(jīng)理均稱，他們的經(jīng)營貸利率近期沒有變化，平安銀行的客服人員稱，利率無變動。民生銀行、興業(yè)銀行要求申請企業(yè)注冊時(shí)間超過2年，平安銀行要求1年以上，都有一定的銀行流水要求。
但李銘卻說：“你去問銀行，肯定會要求真實(shí)經(jīng)營，這就是我們存在的價(jià)值?！?/p>
消費(fèi)貸被盯上 多頭授信金額高至百萬
盡管“經(jīng)營貸”的口子正在收緊，但在“利差”的誘惑下，仍有人選擇消費(fèi)貸等利率較低的貸款產(chǎn)品，置換房貸。
家住北京的孫萌正在經(jīng)歷“賣一買一”，2020年12月，她剛把一套自住房賣掉，緊接著又購入一套改善型住房?！斑@套房子賣了280萬，我看中的房子總價(jià)440萬，但由于這套房子‘滿二唯一’，為節(jié)省稅費(fèi)被迫提高了首付?！睂O萌告訴中新經(jīng)緯客戶端，她向親戚朋友借了50萬，將首付提高至380萬，之后申請了60萬元房貸。
售樓處沙盤 來源：中新經(jīng)緯 薛宇飛攝
孫萌計(jì)劃，等房貸批下來之后，就向銀行申請消費(fèi)貸，把親戚朋友的錢還清?！拔易稍儗Ρ冗^20多家銀行，選擇了幾家利率較低的，年利率大概4.2%，還款方式是先息后本，并且可以貸三年，我預(yù)計(jì)一兩年就能還清?！?/p>
當(dāng)問及是否擔(dān)心銀行查詢貸款流向時(shí)，她說，“買完房肯定要裝修和買家電，這些也要花錢，銀行應(yīng)該查不出來?！?/p>
采訪中，前述幾位貸款中介公司的業(yè)務(wù)員也表示，經(jīng)營貸的收款方通常是第三方對公賬戶，為了規(guī)避監(jiān)管，再來回劃轉(zhuǎn)幾次，客戶最后從銀行取出現(xiàn)金，用來買房。郭亮說：“按照我們的流程來收款，100%沒有問題?！?/p>
中新經(jīng)緯記者了解到，與經(jīng)營貸動輒上百萬額度和10年甚至20年的貸款年限相比，個人消費(fèi)貸額度最高能達(dá)到30萬元，一般可以貸款3年，優(yōu)質(zhì)客戶貸款年利率可低至4.2%。如果在多家銀行同時(shí)申請消費(fèi)貸，能將貸款金額放大到上百萬元。
違規(guī)使用資金或被抽貸 建議機(jī)構(gòu)縮短貸款期限
采訪中，也有個貸經(jīng)理識破記者并非真實(shí)的企業(yè)主，勸說記者放棄經(jīng)營貸，并表示，今年監(jiān)管正在嚴(yán)查經(jīng)營貸，如果發(fā)現(xiàn)資金流向樓市，銀行會要求客戶提前還款，這并不違反貸款合同的規(guī)定，“如果您無力償還貸款，銀行可能會起訴您?！?/p>
“去年以來，為支持疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)，銀行普遍下調(diào)經(jīng)營性貸款利率，部分貸款利率顯著偏低，最近銀行適當(dāng)上調(diào)只是回歸正常水平。上調(diào)經(jīng)營性貸款利率，總體上而言影響較小，有助于減少經(jīng)營性貸款與個人住房貸款之間的套利空間，但也可能誤傷一些真正需要經(jīng)營性貸款的小微企業(yè)和個體工商戶?！闭新?lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼對中新經(jīng)緯客戶端表示。
在董希淼看來，商業(yè)銀行和消費(fèi)金融公司在嚴(yán)格準(zhǔn)入門檻、加強(qiáng)貸款管理的同時(shí)，應(yīng)將經(jīng)營性貸款、消費(fèi)類貸款發(fā)放時(shí)限控制在5年以下，并要求借款人提供必要的用途證明。對30萬元以上的貸款應(yīng)更嚴(yán)格執(zhí)行受托支付規(guī)定，將貸款資金支付到合同約定用途的借款人交易對象，減少被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。
(文中李銘、張揚(yáng)、郭亮、陸菲菲、孫萌均為化名)
(中新經(jīng)緯APP)
編輯/樊宏偉